加息“等太久”！2万亿美元债务成美联储加息的最大阻碍_第一黄金网

美联储主席耶伦周二和其他地区联储主席一样表达了类似的观点，担心美联储在加息之前需要“等太久”，这种担忧正被美联储越来越多地提及到。其中一个方面正受到越来越强烈的担忧，那就是商业房地产(CRE)及其对银行业的冲击，当前银行业的商业房地产贷款达到了2万亿美元，而其背后抵押品的价格泡沫似乎将会在现象级的灾难中出现周期性破裂。

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繁荣与萧条：这是重要的商业房地产市场目前面临的状况。外界已经在这个市场看到了七年之久的繁荣，而现在美联储开始担心它会进入萧条。在出席参议院银行、住房和城市事务委员会的会议之前，耶伦并没有在准备的证词中提及到商业房地产市场。但是在美联储向国会每年两次递交的报告中，这个市场被再次强调。

并且它不是第一次出现在这些一年两次的报告中，而是连续第五次了。

在2015年2月份的报告中，美联储首次指出了商业房地产市场的“估值压力”。从此，对商业房地产市场的警告便开始出现在一年两次的每份报告中，包括2016年6月发布的报告，美联储在报告中警告称：“商业房地产行业的估值越来越容易受到负面冲击……”

其他地区联储主席也对商业房地产的繁荣和潜在萧条发出了警告，尤其是波士顿联储主席罗森格伦(Eric Rosengren)，他对波士顿州到处可见的起重机(用于建房)表示了惊叹，同时也保持警惕。

美联储对商业房地产的担忧不在于它的估值本身，而是这个市场存在高度杠杆的事实，因此当价格下跌时，抵押品的价值通常会被压低，从而使银行业遭受痛苦。这是金融危机期间所会发生的事情。

价格的崩溃可以严重到什么程度?虽然美国全国的平均数据掩盖了在特定城市上演的戏剧性情况，但根据Green Street商业房地产价格指数，即便是全国的平均数据仍显示出足够的戏剧性。该指数显示，美国各主要商业房地产市场的整体价格在大萧条期间暴跌近40%，并自那以后到今天又翻了一番。

所以这就是美联储担心它的地方。对于这一次的情况，美联储在报告中指出：

在过去一年里愈发受到关注的商业房地产的估值继续上升，同时房地产价格继续攀升，资本化率(指把资本投入到不动产所带来的收益率)下降至历史最低水平。

接着报告讨论了将泡沫推向如此高度的债务。这笔债务已经膨胀到了1.98万亿美元，比上一轮泡沫的疯狂高点多出14%，尽管它的破灭已经非常壮观：

美联储持谨慎态度，目的是希望不会给银行投资者们带来恐慌。因此，它在告知这个信息时留了较大的“余地”并使用了其他一些温和的措辞，只是大段无关痛痒的句子后会点到一下主题，即商业房地产价格的“大幅度”下跌会冲击到“规模较小的银行机构”。

尽管商业房地产债务相对于经济总体规模来说仍保持适度，而且该领域在去年下半年收紧放贷标准也可能反映了市场对商业房地产贷款需求有一定程度的减少，但是日益凸显的估值压力可能会让一些较小的银行机构容易受到商业房地产价格大幅下降的冲击。

并且“较小的银行”恰恰是受灾程度最大的：它们持有大约1.22万亿美元的商业房地产贷款。

但美国全国的平均数据掩盖了个别城市所发生的情况。一些市场的价格仍在高位震荡，但其他市场出现了危机，特别是休斯顿，它的商业房地产市场一年多来一直深陷困境当中。纽约市也遇到了自己的麻烦。而旧金山的办公室租赁市场刚刚度过了自2009年以来最糟糕的一年。这些都是动能已经快速转向的市场之一。其他市场的情况也跟它们差不多。

繁荣与萧条——这是商业房地产市场的本质。但在这一次，八年的美国史上最低利率和极度贪婪的投资者对收益的狂热追逐，导致了商业房地产市场出现了从未有过的高杠杆和有史以来最为壮观的泡沫。笔者难以想象美联储将怎样平滑地处理这样的政策后果，而不会伤害到银行业和商业房地产投资者。

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