客服热线：
手机版
二维码
图片来源：时代中国控股2017年财报
智通财经APP透过企查查了解到，清远锦盛房地产成立于2017年3月2日，注册资本金5亿元，笔者未能找到公司官网，其业务主要为房地产开发经营及房地产中介服务；广州紫宸成立于2012年，广州璟竣投资成立于2016年8月，均从事自有资金投资业务，主要是房地产。
通过旗下的合营公司大量扫货，该公司所售的物业基本没有剩多少可供出售的面积。根据时代中国控股2018年财报，在物业开发项目中，该公司所有项目已竣工可供出售的建筑面积仅为49.17万平方米，大部分项目几乎没有可剩余面积出售。
通过关联交易的方式，合营及联营公司确实消化了不少的存货。值得注意的是，2018年该公司应占合营企业及联营企业亏损3.305亿元，而2017年盈利2.246亿元。考虑到这一因素，其真实业绩数据就要打折扣，反应在资本市场上，或许会产生内在的价值回归。
此外，关于公司新增的城市更新项目，年报着墨不多，只谈到主要是三个项目的贡献，分别是广州丰鼎项目、佛山太平项目以及佛山塘虹目，财报并未透露这三个项目的具体信息。
该公司在半年报时曾透露拥有70个城市更新项目，并称这项业务利润率超高，但财报中相关信息披露得太少，使得该业务的真实面目犹抱琵琶半遮面。
长期收缩广东，区域风险较大
智通财经APP了解到，时代中国控股的主要项目集中在广东地区，2018年，该公司共有99个处于不同阶段的项目，其中有96个项目位于广东，2个项目位于湖南长沙以及1个项目位于四川成都。按2018年达成的合同销售看，可供出售94个项目，其中广东有89个项目，合同销售金额占比95.6%。
以下为该公司2018年各个区域合同销售情况：
图片来源：时代中国控股2018年财报
从过往历史看，该公司长期习惯于龟缩在珠三角，似乎不愿走出广东，湖南长沙的项目一直都有，但合同销售金额占比非常少，且有降低的趋势，2016-2018年占比分别为6%、7%以及4.36%。2018年，公司的长沙项目没有更新。
此外，时代中国控股2018年新增加的四川成都项目，预计2020年竣工，开发中及未来开发的建筑面积为62133平方米，相对于其2018年的合同销售面积来讲，占比仅为1.66%。2018年，该公司11个区域的土地储备合计为184.46万平方米，其中成都、长沙土储占比分别为0.4%和6.8%。
面对外界“龟缩广东、很难长大”的质疑，3月13日的业绩发布会上，时代中国首席财务官雷伟彬表示，2019年公司将继续深耕大湾区，同时，也会布局广东省以外的经济发达的城市，今年可能在武汉和华东有新的布局。
时代中国虽然有出省谋生的动机，但透过数据看，出省意愿并不强，未来收入依然严重依赖于市场竞争白热化的广东一省，地区风险较大。
估值存打折可能
在财报中，时代中国经营现金流净额一直处于负数状态，该公司的投资活动以及经营活动基本靠融资来补给。但从该公司过去几年的现金流情况看，若业务持续得不到经营活动现金流的补给，靠融资能撑多久呢？
以下为智通财经APP整理的2013以来时代中国控股的现金流构成：
2018年并未公布现金流量表，但可以大致推算或仍为负数。2018年金融性负债（包括长短期）增加了143.42亿元，按照2017年现金等价物为142.63亿元，而彼时现金及等价物为233.74亿元，三项现金流净额合计91.11亿元，扣去融资现金流后，投资及经营现金流净额大致合计为-52.31亿元。
影响公司经营现金流的主要是应收应付款（包括关联公司）、开发中物业、预付款项、按金及其他应收款项。以2017年为例，该公司开发中物业117.3亿元需要现金流扣除，应收贸易款增加8.4亿元，以及应收合营公司增加66.18亿元均需要扣除，按金及其他应收款项有43.64亿元需要扣除，合计需要扣除235.52亿元，是彼时净利润的近8倍。
2018年，该公司资产负债率为75%，较2017年增加2.6个百分点，期间该公司大量增加长债，非流动负债中，计息银行及其他借款同比增长了48%，而流动负债占负债比重有所下降，为56%，下降5个百分点。和同行对比，该公司目前的债务水平并不算太高，但若一直处于经营负流出状态，未来可能会存在债务压力。
综上，从财报数据看，时代中国控股在过去几年取得不错的增长业绩，但2017及2018年与合营公司以应收应付的形式存在大量交易，这也使其剩余可供出售的建筑面积很少。如此，投资者将可能会给其估值打折，促使其价值回归至其真实业绩。另外，该公司经营现金流持续净流出，需格外注意未来可能发生的债务风险。
