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8月28日，佳兆业(01638)发布2018年中期业绩。无论是在盈利增长，还是在降负债去杠杆，公司都有亮眼表现。
从盈收来看，上半年佳兆业的盈利能力大幅提升，总收益同比增长75%达150亿元人民币(单位下同)，毛利为47亿元，同比增长66%;净利润为22亿元，同比增长24%;核心净利润为19亿元，同比增加66%;毛利率保持在32%的行业领先水平。
值得一提的是，上半年佳兆业的债务结构持续优化。佳兆业表示，降负债是公司今年的重要任务，通过一系列有效措施，公司将净负债率由2017年底的300%降低至现在的258%，大幅下降了42个百分点。反映佳兆业短期偿债能力的速动比率，由去年底的1倍上升至目前的1.4倍，也显示该公司的偿债能力进一步提升。另外，公司现金比去年年底增长24%，达到263亿元。
佳兆业管理层在当日召开的业绩发布会上向智通财经APP表示，会继续采取降负债、去杠杆措施，以期净负债率能够达到合理水平。
根据佳兆业行政总裁麦帆的介绍，公司目前土地储备建筑面积约2216万平方米，其中大湾区占比接近60%。集团土地储备的货值近3800亿元，其中大湾区的土储货值近2500亿元。
在旧改拓展方面，佳兆业积极布局大湾区土地市场，旧改项目占地面积近2700万平方米，同比增长91%。其中深圳旧改项目储备占地面积近1000万平米，占37%;广州接近600万平米，占22%;中山接近700万平米，占26%，这些项目预计可以为集团提供逾万亿的货值。
另外，佳兆业旧改项目集中供货供地期已经来临。下半年，佳兆业在深圳的四大旧改项目：坂田城市广场、龙岗未来城、平湖佳兆业广场、盐田城市广场陆续进入供货期，总货值约440亿元。此外，2018年全年有5个旧改项目供地，2019年有5个旧改项目供地，上述14个旧改项目，位于深圳为主，广州、珠海、上海各有一个，总货值近1300亿元。
值得注意的是，麦帆指出，下半年，佳兆业的可售资源约830亿元，可售面积约520万平方米，预计销售均价每平方米16000元。从推盘的时间来看，主要推盘集中在三季度末及四季度;可售货值按城市划分，一线城市约占38%，二线城市约占61%;按区域划分，大湾区项目占60%，长三角占15%。下半年集团将推出17个全新项目，主要位于深圳、广州、珠海、中山、郑州、成都、武汉等地。
以下为智通财经APP整理的佳兆业中期业绩会问答实录
提问：一、公司下半年会加快资金周转，具体的措施是什么?二、为什么今年上半年合同销售的增长只有1成左右?
吴建新（佳兆业财务部总经理）：董事局一直要求我们财务工作要把降负债、去杠杆作为重要的工作之一。所以，围绕着资金周转，我们会做以下几个方面的工作：第一，加快我们的沉淀资产以及大宗资产的销售。第二是加大我们回款的力度。我们今年的回款比率是85%，比去年的75%提高了。第三个措施，在保证我们质量的同时，也加快我们整个工程建设速度以及存量去化速度。
上半年的合同销售同比只增长10%左右，这是跟整个市场的大环境分不开的。在国家宏观经济政策的作用下，在房地产销售的趋严管理的政策下，佳兆业还能保持10%的增长，在业内来说还算是比较不错的。我们的推货节奏也是上半年推货相对少一些，下半年9月份以及第四季度是我们的推货高峰期，所以下半年合约销售会有比较大的增长。
提问：去年下半年公司收入保持高速增长，但是看到每股盈利有比较明显的下滑，为什么？公司非控股权益有明显的增长，未来的情况会是怎么样?公司融资成本明显提高，未来的情况会不会有所变化?
刘富强（佳兆业首席财务官）：因为我们去年有一些股权执行了，之后总股本增加，所以为什么每股盈利有下跌。
第二是关于非控股权益方面，我们也有一些项目合作，比如在跟一些其他的合作伙伴或者开发商，所以在这方面有盈利的话，会有一些成本。还有融资成本，今年平均也是8.4，境外是8.8，境内是8.1，比去年上涨一点点，其实也没有差太远，现在的融资环境比较紧张，但是我们在5月份也拿了AA+的中诚信的评级，所以我们除了非银行的融资渠道之外，还可以做多渠道的融资。
提问：公司一年内到期的债务合计183亿，请介绍一下还债的计划以及是否会做新的融资来进行偿还债务?请问郭主席，因为我们之前有跟中弘收购如意岛的动作，现在对于整体的市场以及对于填海的项目的调控非常严格，请问公司目前对于如意岛的计划是怎样的?它大概什么时候能够进入到佳兆业的销售里面?
刘富强：我们现金是263亿，短期负债是183亿，所以我们的现金是足够去还短期负债的。第二，我们下半年预测要还112亿，因为有部分已经还了。我们也有132亿的银行的承诺金额已经可以拿到，所以在融资、还款方面我们已经有所准备。
郭英成（佳兆业主席）：关于今年的房地产，特别是上半年我们看起来都很不错。刚才提到为什么上半年我们的销售只增长10%，因为首先上半年新货不多，第二是在一线城市受限价限贷方面的影响，所以销售增长还是比较慢的。下半年货量会比较大一些，特别是在9月份开始，货量很大，希望能够把我们今年销售目标补回来。
关于国家大政策，从十九大后，降杠杆、去负债，作为一个企业，我们这方面也是跟着国家走，也跟着我们企业的实际情况，也跟着行业的实际情况，去杠杆、降负债。上半年公司非常重视负债问题，我们做到了一些，降到250%左右，我们希望下半年经过销售、回笼资金和多方面合作，能卖掉一些不是核心的资产，来降低我们的负债。希望负债控制在合理安全的水平。
关于再融资问题，我们上半年的融资还是比较顺畅的，虽然偏紧，明显看到整个行业都非常紧，我们也会相对谨慎的态度来看待我们的下半年。
关于融资成本问题，从整体上来讲，它是在涨的，特别是房地产这个行业，我们也看到国家出台了相关政策都是以稳为主，特别是房价不能涨得太过，也不能不涨，我们也是响应国家的政策，遵守国家的政策，特别是我们在中国的任何一个城市发展，到现在为止，我们还没有出现过行业违规或者违法的问题，这点我们是做得还不错的。特别是在品质、质量、服务这块，我们觉得我们还是有相当不错的竞争优势，我们希望能够继续保留。
关于投资海南岛，我也是在海南岛长大的，我对海南岛怀着比较深的感情，但我本人不是海南岛人，我祖籍是潮汕地区，我很小就去了海南岛。有这种机会，中弘股份想卖掉这个岛，我们要具备三个条件情况下，比如债权人同意、比如政府的支持、比如城市规划支持这个岛的规划，基本三个条件符合我们的条件情况下，我们才能够做这个交易，我们也是真的很想参与这块，但是海南岛的发展我们是看未来，未来会看得更好点。短期来说，海南岛还没那么快，我们希望能够推动收购，但是不明朗因素还是比较多。
提问：公司讲到去负债，你们的目标是去到多少呢?请问下半年或者明年初的时候，拿地的策略是怎样的?会不会拓展到大湾区以外的地方?
刘富强：负债方面我们是持续现在的进展，目标是去到200%以下。大湾区买地方面，我们以现金为王的原则，所以下半年我们当然会有现金的预算，但是要根据每个项目本身的回报和负债去调整，来决定买不买，当然大湾区是一个很重要的布局，我们不会放过。根据我们在当地的供货以及土地储备做调整。
郭英成：我补充一下，大湾区方面，我们行业方面，全国所有的地产开发商都在讲大湾区，这是事实。但是大湾区的发展有个过程，另外，大湾区的发展非常快。关于大湾区的布局，我们有优势，特别是在深圳、广州、中山、惠州、珠海，我们有6、70个项目参与其中，所以我们会加快建设速度，所以在这方面的土地储备我们是相当不错的。当然下半年还是具有挑战性，首先我们的发展是以现金为王，以稳为重。
提问：刚刚你们提到上半年入帐的主要是来自一、二线城市，但是你们的毛利率也有一点点下降，下半年你们觉得毛利率大概在什么水平?你们下半年有没有那么多的一、二线城市项目入帐?会不会影响你们毛利率的表现?
吴建新：我们上半年的毛利率是32%，去年年底的毛利率是27%，去年年中是33%，所以按照我们统计的数据，我们年末的毛利率会维持在30%左右，入帐金额可能是在400亿出头。一、二线城市还是我们的重要结转的主要来源，基本上和上半年报表是保持一致的。
提问：刚刚管理层提到下半年去负债、降杠杆方面会加强项目库存的合作，包括沉淀资产的出售，想问一下股权合作主要是拿出什么样的项目，还是针对所有的项目?请问郭主席，在宏观调控和融资环境紧缩的背景下，下一步对佳兆业包括生化、健康、科技、文体、足球这些多元化的进一步布局和策略是什么?是否会有所调整?
郭英成：其实做一个企业，去杠杆、降负债是必然的，特别是目前这种环境，我们会以审慎的态度来看待增长，当然我们是想增长，因为我们增长是以有良好的储备在大湾区，特别是在宏观调控之下，主要的问题是有没有优质的土地、有没有优质的城市货源，这是非常重要的。比如说在一线城市我们在看现在的刚需还是非常大的，面积不大的90平米、70平米的这些刚需需求是非常大的。所以宏观调控最大的因素是有没有优质的土地储备、有没有优质的房子可以卖。
关于降负债，我们会继续推动，继续降到我们行业的基本要求，降到我们自己理想的基本要求。特别是降到我们的资金的安全要求为准，就看我们自己的运营能力，因为每个公司都不一样，希望从产品品质、质量、服务这块，包括我们的销售价格，包括我们所在的区域城市来说，我们化解风险没有太大问题。反过来说，我们有很大的机会，因为现在很多人找我们合作，我们也会找人家合作，大家做到以财务管理为主，因为现在从金融环境来说，银行也好、金融机构也好，要跟地产开发商做生意，确实有很多政策限制，我们也是采取跟有钱人做生意，这点我们也很明显看到了，不是买，就是卖，大家都是非常好，有钱人也想跟我们合作，我们不够钱的时候也会找一些有钱人合作，大家也看到这个问题。我们这块会在高端客户方面加强。
关于多业态，因为佳兆业是个城市更新公司，很大一个板块是城市更新项目，特别我们在深圳、广州。因为每块地里头都有教育、医疗、科技产业、地产、商业、酒店等等，我们多业态的整合，我们发现我们还是在发力的，特别在文体这块，因为它是轻资产，现在我们希望这块未来能给公司的品牌、给公司的利润带来增长。特别是健康这块，因为我们收购的都是相对比较成熟的，都是以A股为主、以港股为主，带有业务来的，我们这块发展能够在未来当中为集团发展发力，为集团发展带来更大的贡献。当然我们的主业还是以地产和城市更新为主。
提问：去年佳兆业曾经宣布预计三年内打造十万间长租公寓和五万个联合办公的卡位，但我看到目前的数量，长租公寓是3700多个，工位是8600多个，距离目标还有比较大的差距，这主要是什么原因造成?之前定的目标是否还能够如期完成?
郭英成：新产业、新业态，首先，我们有一个目标，1-3年，希望这个目标能够完成，但是在完成过程中间我们会看到，整个市场能不能接受，市场能接受的话，我们有这种能力来打造。关于联合办公和长租公寓，从开展以来，我觉得开头是非常好的，特别在管理、在服务这块做得还不错，我们希望1-3年，假如我们有能力，市场能接受，市场能够有需求，我觉得我们完成这个目标还是有可能的。
提问：请问负债率降低至200%，是至今年年底还是到明年?公司提到会出售一些资产，会不会涉及到大湾区的地块?城市更新旧改项目会不会拖慢公司的现金回款?
刘富强：负债率方面时间没有很明确的目标，因为下半年会比较紧张，所以针对现金流和环境去控制负债，但是我们是有明确的决心要减到200%。
最重要的是出售资产是看合作方和价格，如果合作方是符合我们的布局要求，我们就会出售。
城市更新方面，年期就比普通的项目要长，土地的成本比较便宜，所以盈利比较高，这是比较长远的看法，最近两年可能现金回款不能很快，但是相对来讲公司有这么多土地储备，在资产组合的角度来看，每一年都有这么大规模的项目，对公司来说，在现金流、盈利方面都会很健康。
郭英成：我补充一下。负债率我就不讲了，我们有既定的目标，我们要继续努力。首先负债要看看我们的销售和回款速度，这块我们正在努力。资产合作和资产买卖方面，如果有好的我们就会做，特别是估值合理的话，我们做生意的不是买就是卖。
至于城市更新很多人看来觉得负面，但对我来说，我觉得我们是在挖矿山，在深圳、广州做城市更新项目没那么容易，很多时候要招投标，我们业务板块比较多，特别我们有健康板块，文化体育板块、足球板块，每块里面我们都可以参与投标，我们有这么多板块的优势，那么我中标的机率也会高一些。刚才讲到拿一个片区来做没那么容易，所以它是未来公司的核心竞争力其中一个板块，同时现在保持良好的发展，每年都会为公司贡献100万平方米左右的土地量。
提问：之前说分拆物业公司上市，现在有没有具体的时间节点?主要通过什么方式上市?
刘富强：我们6月25号已经在联交所挂网了，挂网的期限是6个月，所以我们也是计划在年底之前上市。
