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地产调控的链条正在越拉越长。
笔者从中国东方资产管理公司某高层处获悉，继2010年底' target='_blank' >银监会发布《关于' 信托公司房地产信托业务风险提示的通知》后，去年底，监管部门对四大资产管理公司（AMC）收购地产信托资产也发出了风险警示。近日东方资产管理公司助理总经理江月明告诉笔者，监管层对资管公司收购地产信托资产尚没有给出一个明确的说法。“年初业内是有禁止的传言，但后来监管层给出的是窗口指导。”
监管层频繁给予“窗口指导”，是否意味着将叫停四大资管公司收购地产信托资产？笔者从不同渠道获得的信息显示，四大资管公司将差异布局后市，比如东方已经暂停了收购地产信托项目，而长城在2012年对地产信托项目依然“信心满满”。
“窗口指导”撼动地产信托项目
预计今年到期的地产信托将达到2200亿元。房地产信托承受的巨大兑付压力，却成为正在寻求商业化转型的信达、华融、东方和长城这四大资产管理公司的商机。
据了解，今年将是第一轮房地产信托集中兑付期。江月明预计，今年到期的地产信托将达到2200亿元。
房地产信托承受的巨大兑付压力，却成为正在寻求商业化转型的信达、华融、东方和长城这四大资产管理公司的商机。业内人士透露，截至目前，四大资产管理公司收购的房地产信托规模已达两三百亿元。
上世纪末期，为处置中、农、工、建4家国有商业' 银行的不良资产，国家对口组建了东方、长城、华融、信达4家资产管理公司。完成历史使命后的四大AMC则从政策性金融资产管理公司向商业化经营转型。
对于过去10多年一直专注于金融不良资产的四大AMC而言，商业化转型后，在非金融不良资产上的争夺已然展开。以最先获得国务院改制批复的信达为例，信达在收购非金融领域不良资产上动作最猛。其公布的经营数据显示，2011年新增收购非金融领域不良资产60多亿元，增幅超过三倍。这其中就不乏地产信托项目。
“只要一个信托项目预计到期可能还款有问题，我们就可以视为不良资产提前进行收购，不可能等到真正逾期，（逾期）之前必须走完相关程序。”长城资产管理公司长沙办事处副总经理陈章任告诉笔者。
现在，监管部门担心房地产信托风险向资产管理公司转移。在警示风险之后，是否会有意限制，甚至叫停四大资管公司收购地产信托资产？
陈章任对笔者表示，近期银监部门对四大资产管理公司收购地产信托资产的态度上，是出台了一些指导意见，但没有限制的意思，更没有说要叫停。“现在强调的是要风险可控，主要是担保、抵押要合规。”
笔者获悉，仅在长城公司长沙办事处，收购地产信托这项收购业务就一直在做，截至2012年5月已经做了3单，包括一个1.5亿元的项目以及还有两个七八千万元的项目。据相关人士透露，另外还有一个3亿元的收购项目正在等待总公司的审批程序。
“从目前上报项目来看，没有感觉政策在这上面有什么变化。”陈章任说。在他看来，是否获批关键在于上报资料是否齐全。只要能够锁定流动性风险，政策上尚没有出现壁垒。
事实上，早在2010年的时候，监管层就在警示地产信托的风险；现在，轮到警示四大资管公司了。
江月明告诉笔者，监管层对资管公司收购地产信托资产，在政策上没有给出一个明确的说法，开头业内是有禁止的传言，但后来监管层给出的是窗口指导，各家资产管理公司也各有各的做法。
在业内人士看来，窗口指导，实际上还是起到“准政策”的作用。
2010年4月开始的这一轮房地产调控，曾经一度让投向房地产领域的信托项目异军突起。中国信托业协会的数据显示，当年新增房地产信托项目2864亿元，超过此前历年总和。在2010年12月银监会发布了房地产信托业务风险提示。
笔者发现，历经2011年新增3700亿元的' target='_blank' >高峰期后，房地产信托已经开始出现回落。2012年一季度，新增房地产信托项目金额仅440亿元。
四大资管公司差异布局
监管层对房地产信托进行“窗口指导”，对各家AMC影响不尽相同。比如东方自从“指导”之后就基本不再收购房地产信托项目，而2012年长城在收购地产信托上，依然是热情满满。
一位监管层人士告诉笔者，国家调控房地产首先影响到银行的贷款，地产商开始承受压力；此后信托公司开始进军这个行业，现在信托接手之后，最后一棒不能传导到资产管理公司。“去年年底下发的规范金融资产管理公司投资信托和' 理财产品的通知，就是针对可能造成的风险传递和转移，强化风险隔离，防范投资风险。”
笔者获悉，监管层去年11月下发《关于规范金融资产管理公司投资信托和理财产品的通知》，除了AMC投资信托和理财产品的规模强劲增长外，还有一个没有明说的原因，是四大资产管理公司旗下均成立有自己的信托公司，监管层担心内部收购进行不当利益输送。
目前，四大AMC都拥有自己的信托牌照，华融旗下有华融信托，信达旗下有金谷信托，东方旗下有大业信托，长城旗下则有新盛信托。据笔者了解，上述资管系信托公司也发行了不少房地产信托计划。
但在AMC公司看来，内部收购几乎是不可能的。
“资管系的信托公司，成立时间都不长，其信托项目目前还没有形成不良资产的，所以资管公司不存在内部收购。四大资管公司，都是各省办事处各自在外部收购资产。”陈章任告诉笔者。
江月明也表示，内部收购有很强的防火墙设置，基本不可能。“从客观来看，东方没有一笔是收购自己的信托资产；另外，资管旗下的信托公司也有自己的股权结构和法人治理，私下达成收购协议是不可能的。”
不过，也有业内人士对此表示担心。他的看法是，现在四大AMC归属银监会四部监管，而信托业则归非银部监管。当两个监管部门之间需要平衡利益时，将来商业化转型后的AMC打着商业的旗号进行内部关联交易，也并非完全不可能发生。
那么，针对监管层的担忧和风险提示，四大资产管理公司如何布局今后的地产信托业务？
国务院对AMC商业化转型的指导原则是“一司一策”。业内人士表示，这种“准政策”对各家AMC影响不尽相同。
比如信达资产2011年净利润68亿元，其中不良资产经营就贡献了80%；与此完全迥异的是东方资产，该公司拟定的转型基本路径是：通过参与重组一家全国性大型金融机构，回归主流金融行业。显然，将来不以收购、处置不良资产为主业的东方，对“准政策”的敏感度比其他三家要低得多。“从银监会这个（收购地产信托资产）指导出来之后，东方就比较慎重，现在基本没有做了。”江月明告诉笔者。
数据显示，2011年东方、长城、华融、信达4家资产管理公司的利润总额分别是31亿元、30亿元、32亿元、68亿元。上述业内人士称，这个业绩情况大致也能反映出各家在收购非金融不良资产上的激进程度。
但来自于长城公司的数据显示，今年一季度公司实现商业化合并利润10.45亿元。“长城资产今年一季度业绩来势很猛，这与他们在大量接盘房地产信托项目分不开关系。”上述业内人士透露。而根据笔者从相关渠道获得的信息显示，2012年长城在收购地产信托上，依然是热情满满。
