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“盘点地产价值”系列之二
“目前全国" 房地产市场将持续处于观望态势，但目前的市场状态是非健康的，非常态的，” 北京师范大学房地产研究中心主任、房地产学者董藩对" 理财周报记者说。董藩认为，致使目前市场观望、购买力不足有两个直接的导因：一是国家持续加大经济适用房、廉价房的占市比例，使大量民众在面对飞涨的房价焦灼的心绪稍有放缓，都在进一步观望政府宏观政策的市场效果；另一方面，王石“自骂自瓜”的言行，着实让本已揣着钱准备购房的民众收紧了钱包，让那些欲购房一族放缓了脚步。
而中信建投房地产分析师张朝辉向理财周报记者分析，目前来看，深圳是购买力下滑幅度最大的城市，而广州和杭州楼市的购买力相对比较稳定，北京、上海的购买力则一直保持高位水平。
大起大伏的深圳" 房产购买力
房地产学者董藩向理财周报记者分析，城市的地理位置是分析该城市购买力的一个直观因素。地处不同片区的城市，紧接的周边环境不同，自然影响到该地区的购买力不同，如深圳，“深圳本身的购买力非常强,”董藩分析到,“与领接的香港相比，香港目前的平均房价都在5万/平米左右，两地的房价差必然会有购买力流动的现象，大量的香港人在深圳购房；同时，深圳是个体商户云集的地方，手头上不大不小规模的资金最为适合的增值方式就是投资房地产。”
香港购买力的参与和大量投机热钱的流入造就了深圳整个城市强势的买方市场，2007年7月之前，深圳楼市总体呈现“越涨越买，越买越涨”的疯狂状态，住宅的价格在7月份达到顶峰—19169元/平方米。
“但宏观政策当然是影响房地产市场的不可忽视的因素，”董藩补充说，“特别是在房地产价格偏离正常轨道，形成泡沫的地区，宏观政策的影响力就更大。”这在深圳房地产市场自07年下半年的走势上显示的尤为突出。2007年7月以后，政府缩紧了深圳商品房的贷款政策，并出台了一系列相应措施，从而直接地打击了深圳迅猛的房价走势。据深圳国土资源管理局公开统计数据可以看出，7月份是深圳楼市的分界点，7月份之后深圳房价出现巨幅下滑，同时成交量不断萎缩。
来自戴德梁行的数据显示，深圳2008年1-3月份，新建商品房面积同比下滑了70.67%，销售总收入下滑了62.11%。在二手房成交方面则更为惨淡，2008年第一季度与去年同期相比，不但二手房成交价格有所下降，成交量方面更是下降了68.73%，市场观望的情绪进一步加重。
与深圳形成鲜明对比的是，在浙江以北的大连、青岛等城市房价所受影响较小。董藩认为，相对于南方沿海城市来说，北方沿海城市房地产市场投机性相对较少，同时受政府调控的影响也较小，因而，在整个城市的购买力上则要平稳许多。
市场化程度越高，
则购买力稳定性越高
戴德梁行分析师李孔瑞向理财周报记者分析，一个城市房地产市场化程度越高，则该城市的房地产消费则更理性，整体购买力则更稳定。“广州房地产市场是最早实现完全市场化的城市，也是最早公开挂牌拍卖土地的城市，广州连续9年保证了稳定的土地供应量。”广州相对成熟的房产市场还体现在买方市场独立的价值判断上，长期以来广州楼市形成了理性的消费心理，因而在购买力上也表现出相对的稳定性。
2008年1季度，广州住宅成交量呈现出先抑后扬的走势，来自阳光家缘网的统计数字，2月份广州十区房屋交易登记量一、二手房均有跌幅，但3月份起成交量开始回升，但与去年同期相比仍在低位。
杭州，购买力波动性较小。据戴德梁行分析师李孔瑞分析，杭州消费群体强烈的市场意识让其具有抵消宏观调控影响波及的能力，在周边市场房价被哄抬高位的时候，杭州房价还在健康的水平上运行。来自焦点房地产网的数据显示，2008年杭州一手房成交量稳中略有上升，显示出整体市场稳健的势头。
城市人口特征决定购买力水平
“北京和上海之所以房价能一直保持高位，是由这两个城市共同的人口特征决定的。”董藩向理财周报记者分析，在这两个城市，跨国企业主、高技术人才和大量的顶尖人才构成了主要居住人群的特征，而这些群体本身的消费观念也是支撑楼价能保持高位运行的重要原因，这也是北京缘何量缩价升的症结所在。
戴德梁行分析师李孔瑞向理财周报记者分析，作为政治中心和金融中心的北京和上海，其房地产的需求人群面非常广，其消费者来自全国各地，特别是上海，其房地产的需求人群更有国际化的特征，这部分人群形成了巨大的需求市场，也构成了城市购买力的主力支撑。据上海万科房地产公司营销总监单小海介绍，在新推出的万科假日风景的436位准业主中，35岁以下的购房者占了接近73％的比例。而且具备了一定的共性：学历大都在大学本科以上，职业多为外企白领和民营经济的职业经理，他们中既有上海人，也有在上海求学然后留下来的，更多的则是从外地迁入这座充满机会和诱惑的城市。
来自戴德梁行的研究报告显示，2008年一季度北京住宅市场虽然成交量相比去年同期有较大下降，但由于高端客户的刚性需求，使得开发商仍然采取了上调售价的策略。该报告同时显示，2008年上海住宅市场成交量较前一季度下降了4％，成交价格则下降了3％。
炒房团不可能“撼动”楼市购买力
“据我所知，根本没有一次性购买几十甚至上百套房产的炒房团，所谓著名的温州炒房团，也只是小打小闹结亲朋友地购置几套房产而已，温州商人大部分地资金仍是在生产经营上”房产专家董藩分析说，上百套房产需要上亿的资金，而没有哪个商人会用几亿的资金来炒房，因为炒房无论从风险和资金的流转性上都不如投资别的行业稳妥。
中信建投房地产分析师张朝辉也认为，炒房团是市场假想和炒作出来的概念，“炒房团”不可能对某个城市的整体购买力产生影响。
六城地产气象站
北京：老城区外大户型受限
5月31日，北京市规划委员会出台了《北京市城市建设节约用地标准（试行）》（以下简称《标准》）。按照新《标准》今后在北京旧城外的新建普通商品房套型标准，按平均每套100平方米控制。一些业内人士认为，这一规定将意味着今后在崇文、宣武、东城、西城以外的区域内，新建商品住宅100平方米以上的大户型将受到限制，而这可能会直接导致大户型因为稀缺性而走俏。
上海：住宅成交小幅回落
最近一周全市商品房成交量小幅回落，成交面积和成交套数分别较上周下滑了4.42%和0.77%，而全市住宅可售面积和可售套数分别较5月11日上涨了2.66%和1.52%。
广州：5月广州住宅签约近七千套，环比4月增幅达262%
根据网站阳光家缘的统计数据，截至5月31日，广州市十区上月一手商品住宅签约6844套，环比4月增幅高达262%，创造了去年9月底房贷新政以来的最高月度成交记录。
深圳： 6月深圳房价再创新低
宝安的中海西岸华府和罗湖的花半里别馆于上周末同时开盘，拉开了6月新盘入市的序幕。无独有偶，两楼盘采取了相同的低价开盘策略，分别创下宝安、罗湖新盘的最低价。
成都：看好成都房产发展前景 川化工亿元拍走一大楼
四川嘉诚拍卖公司在成都市联合产权交易所拍卖大厅举行了原成都市大学中专招生委员会办公室办公大楼的拍卖会。经过几十轮的激烈竞价举牌，最终由四川化工控股（集团）有限公司以10200万元拍得。这是5 12" 汶川大" 地震后，成都市成交金额最大的一次拍卖，表明了一批实力雄厚的企业仍看好成都市房地产和成都市经济发展的未来前景。
杭州：公积金按揭的三笔费用将取消
自6月起，杭州市用市公积金按揭的买家有望省去所涉及的三笔费用——评估费、公证费、" 保险费。这一消息是由杭城市公积金管理中心发布的。
之前，根据浙江省物价局的有关规定，市公积金按揭所涉的抵押评估费、保险费率采用分档累进至计算。抵押评估费用是：100万元以下为总价的0.42%；100-500万之间为0.3%；500万-2000万为0.12%。公积金保险费=贷款金额×保险费率×贷款年限。公证费是每套100元。
