北京房价打破“僵局” 降价开始了顺水鱼财经

从2007年初开始，楼市一片惨淡，京城各个楼盘项目都展开了花样繁多的促销活动，如买房送车、送物业管理、送车位等等。最近，开发商借' 奥运的东风，打折力度越来越大，特价楼盘从二环到六环都有分布。尽管现在的房价下调已经从暗降到了明降的阶段，但远未触及开发商的成本。

从年初的死不降价，到二季度花样翻新的促销，开发商一直避讳价格直降，但进入7月份以来，尤其到了8月份，京城特价房蜂拥而至，各大楼盘纷纷推出“直降”计划，京城楼市真的在降价了！

中原地产李文杰认为，目前北京房价已经比年初跌去10%-15%，预计年内还要降价10%，从表面上看来，开发商似乎将不得不面临赔钱卖房。

“就以去年高价拿地的地价来折算，开发商的开发成本，算上各种活动经费和回扣，最好地段最好的房每平米的成本不会超过6000元，基本上在1000-6000元/平米之间。”一位在数家地产公司担任过销售总监的地产人士告诉记者。目前的降价，仍远远未能触及开发商的暴利空间。

特价房蜂拥

进入8月，北京各大楼盘争先推出特价房，力度从6、7月份的“买就送”到了“直跳”，个别楼盘直接降价，价格每平米下降1000-4000元不等，折扣则突破9折，甚至最低打到6.6折。

北京国企天鸿地产率先于7月29日掀起“直跳”旋风，在门户网站公然打出广告——让房价回到两年前！天鸿旗下位于北京东五环外的万象巴德公寓，3期新盘每平米从此前的13000元降至8960元，每平米直降4000元，价格已降到2007年初水平。

随后主要地产网站都在显著位置列出北京特价房源信息，诸如“现价均价下调2000”、“直降3200元/平米”、“最高降价18万”的广告信息蜂拥而至。

而降价风潮已经不仅限于五环外的近郊和大户型，开始波及四环内，甚至二环部分楼盘价格也开始松动。最新开盘的中信诚，地处菜市口东南角，未来地铁7号线和4号线将在此处交叉汇集。但目前适逢' 房地产盘整时期，生不逢时的中信城仅以均价每平米18500元低价入市。之前南二环已经开盘的同类型楼盘最低均价也达到21000元/平米，周边的西绒线胡同26号，起价34000元/平米，均价达40000元/平米，中信城低于周边达21500元/平米。

近日，崇文门附近的国瑞城、富贵园两大楼盘，也联手举办“夏日超值大礼包”促销活动,推出了最低折扣7折以下的限量特价房等优惠措施，并成为北京首家最低折扣突破7折的在售楼盘。

明降升级

而在各大楼盘的业主论坛中，无数业主都在担心和不满新开楼盘降价导致自己手中已有' 房产的缩水，并叫喊着如何向降价开发商讨回此前的多付款。

在万年花城的业主论坛，有业主爆出个别新推特价楼盘降价幅度每套达40万，而天鹅湾新推特价房，其中一栋大户型，降价幅度接近80万。

“我买的保利百合花园的房，当时选了一套南北通透的，每平米16500元买的，可我最近从售楼处获悉，同类型的房目前报价每平米15000元，目前保利还在做一些迎奥运打折活动，每套房还能再降价1万元左右。”保利百合花园一业主说，据了解，他正在联系别的业主，希望能让保利百合花园给前期购房者送装修，以平衡目前降低的房价。

“主要周边有新项目低价入市，给我们带来了很大的销售压力。”一知名楼盘销售负责人告诉记者，因去年先期入市的楼盘售价较高，目前面对降价，最担心会给公司前期项目带来恶果。

“但撑下去很难，销售形势确实不好，目前的楼市，确实有个别楼盘在直接降价了，而已经不仅仅限于7月份以前花样翻新的促销了。”该负责人告诉记者。

而在今年年初，面临房地产市场进入回调的局势，尽管银行收紧银根，但开发商们仍在坚持，不肯降价；但进入第二季度，许多开发商眼看政府态度坚决，一方面贷款无门，一方面资本市场融资难以获批，更重要的是购房者进入观望中，陷入资金链紧张状况中的开发商们不得不花样百出。当时北京各个楼盘项目都开始不同程度地展开促销活动，如买房送车、送' 旅游、送车位甚至买房送房，希望能够回笼资金缓解资金链问题，但促销攻势下，北京楼市并未出现往年的购销两旺。

而据搜房网相关负责人统计，7、8月份，京城入市新盘无论环比还是同比仍出现大幅度下降。' 奥运会作为空前的' 体育盛会，必定会分散人们对楼市的注意力，8月楼市供需双双观望，新开盘项目数量大减。购房者观望现象将会继续导致签约量的走低，甚至更低。

而此时，部分无力支撑的开发商终于松动了一直拉紧的价格底线，开始了真枪实弹的降价。

“北京楼市量价齐跌已经是不争的事实，从目前北京市的楼市来看，8月的价格已经比今年年初的价格跌去了10%-15%。”李文杰指出。

降价难触6000元/?評成本

北京的房价终于下降了！这对众多无力购房者无疑是一件值得庆贺的事情，而对一些开发商来说，在推出特价房时，也纷纷声称赔本出售，降价是否真的触动了开发商的利润空间？还是仅仅触动了其暴利空间？

李文杰认为，在2008年上半年，楼市跌去的部分还只是业主利润的部分，但是到了下半年，当前价格下跌已经开始令卖房人赔本出售了，这种情况的出现无疑是成交量长期低迷造成的结果。

“房子每平米的成本基本上在1000-6000元/平米之间，越是大型的开发商，其开发成本就越低。”上述地产人士告诉记者，目前的降价，只是小幅调整，远远没有触及到开发商的利润空间。

如此看来，开发商的利润空间还远没有触及。

该人士告诉记者，目前开发商最发愁的是银行贷款难的问题，许多开发商当时拿地都是空手套白狼，利用银行贷款作为启动资金，随后再循环贷款，以便于每个月偿还利息，但目前银行收紧银根，导致部分开发商资金链出现问题，开发商的利息偿还随之出现问题。

“但开发商宁愿将房屋折价抵押给民间信贷机构以获取资金，也不愿意降价，开发成本低，使他们即使押房也有利可图。”该人士告诉记者，这是房地产商能够死撑着不降价的根本原因。而因为民间信贷机构利息较高，将会分去开发商的暴利，更多开发商目前仍在寻求各种办法从银行贷款。

下半年仍要降价

尽管部分开发商松动了价格底线，但更多的开发商还希望能死撑着不降价。

据记者了解，有不少开发商取消了8月的销售计划。“既然市场低迷，不如给员工放暑假，将销售计划安排在金九银十。”一位地产商认为，北京仍然存在较强的刚性需求，如果坚持到9月份，购房者可能会结束观望。

实际上，目前虽然许多楼盘推出了特价盘，但记者在踩盘时了解到，因为不少楼盘的特价仅限于部分尾盘，并针对VIP客户，许多购房者仍然难以买到如愿的特价房。

富贵园虽然声称推出了最低折扣7折以下的限量特价房，但据记者了解，其仅有三四套一楼的特价房，130平米送70平米地下室和60平米花园，原价25000元/平米，送后相当于7折17000元/平米。保利地产(' 600048,' 股吧)一位负责人指出，2008年下半年楼市整体市场平稳，局部地区有升有降，局部地区在2007年存在开盘价格过高的情况，目前仍有降价空间。

李文杰则认为，目前北京楼市的成交量比2006-2007年的平均月成交量少50%以上，北京市购房投资者所占购房人中的比重或许超过40%甚至更多，这一轮的回调始于成交量，始于挤掉投资者的泡沫，因此按照这个估计，楼市当前的10%-15%的调整是不够的，到年底前，应该还有10%的减价空间。至于明年的楼市，应该更多的关注经济整体的上升幅度，如果今年价格一次调整到位，2009年可以预见将会平稳发展，如果今年仍未调整到底，那么2009年这种调整将还会持续。

“按照开发商的成本和目前房价计算，如果真要挤掉开发商的暴利，房价至少还需要降两年，但这要看政府的决心，是不是真要去动开发商的奶酪。”上述地产行业人士告诉记者。