理财紧跟降息“变” 固定房贷利率可转浮动顺水鱼财经

日前,央行宣布在存款利率不变的情况下,银行各期限贷款利率不同程度下调。而随着全球金融市场继续动荡,不少专家认为我国已经进入降息周期,今年内还有降息的可能。对于从2006年以来看惯了加息的投资者来说,降息有些措手不及。对于已贷款者而言,明年1月1日起开始执行新利率,在此之前,可利用时间理清自己的投资思路,作出必要的调整。考虑贷款或投资者,也应分析看清当前降息形势,再做出最后的决定。

【房贷篇】

固定利率可转浮动利率

去年央行6次加息,让月供族压力增加不少,选择固定利率房贷的人数直线攀升。然而,在降息之后那些办了固定利率房贷的人又在为如何转成浮动利率发愁。

记者从几家有固定利率房贷业务的银行了解到,办理了固定利率房贷的贷款者也还有办法转化为浮动利率。光大银行表示,对于已办理固定利率房贷,且固定利率贷款存续期在1年以上的客户,在缴纳一定违约金的情况下,也可申请转办浮动利率房贷。固定利率贷款期在5年以上的,免收违约金。不过,也有银行表示,是否可转换需要按照当初客户所签合同的具体条款而定。

目前多家银行正在研究下调固定利率房贷的利率。但市场人士认为,固定利率房贷本来就是一个颇具博弈性质的产品,其优势在于能够锁定利率风险,一旦利率下行固定利率房贷将会逐渐被冷落。

【算账】以一家商业银行的固贷利率为例计算固定利率与浮动利率之间的息差。本次降息前,10年期固定房贷利率为6.93%,当时相应的浮动利率为6.6555%;降息后,浮动利率降到6.579%,若贷款20万元,选择固定利率一年要多还430元。

提前还贷缓缓再说

此前,在央行历次加息后,银行提前还款的咨询量都会有所增加,过去两年,每年年末都会迎来一个提前还贷的小高峰,现在情况有所改变。记者从中、农、建、光大等银行了解到,央行宣布降息之后一些本已预约好本月要提前还贷的市民频频爽约,有的甚至已放弃了提前还贷计划。

"目前加息周期虽然不能说已经结束,但至少是进入尾声,想提前还贷的'房贷族'要缓一缓,如果有好的投资渠道,应该拿这笔资金进行投资。"某国有银行' 理财师刘经理说。不过也有理财师认为,对于已贷款的市民来说,要等到明年1月1日才执行,加上目前并没有较好的投资产品,如果有一定的闲钱还是应该选择提前还贷。但是如果房贷期已过一半以上的等额本息贷款,此时一半以上的利息已经还完,所剩还款项主要是本金,提前还贷意义不大。

【算账】以20万元10年期房贷为例,按照等额本息还款法降息前总利息为89034.83元,月还款额为2408.62元。降息后,总利息为87899.49元,月供为2399.16元,分别比调整前少掏了1135.34元、9.46元。

改变房贷调整周期规避风险

虽然此次央行降息是在9月份,但并不是说所有房贷利率都从9月下降。

对于已经办妥了个人房贷按揭业务手续但还未放款,或者在降息之后办理的房贷,将根据调整后的新利率执行。而对于正在执行的房贷,利率调整时间要根据个人房贷按揭业务合同中的约定。目前大多数银行房贷合同中都约定,如果在贷款期间碰上利率调整下降,从次年开始调整。也就是说,这次降息后,大多数房贷老客户都要等到明年1月1日起才能享受到降息后的利率,而今年剩下的几个月仍然执行原利率。

其实,一旦利率进入下降通道,浮动利率方式应是客户降低利息支出的法宝。按照相关规定,贷款利率的调整周期可由"一年一定"改为由"借贷双方按商业原则确定,可在合同期内按月、按季、按年调整"。 【算账】"按月"调整比"按年"调整可以省多少钱呢？以贷款20万元,期限10年,按月等额本息还款方式为例,假设其2008年8月20日发放贷款,每月20日扣款,那么前者自9月21日开始执行新利率,而后者自2009年1月1日执行新利率,前者较后者每年少支出月供约100元。不过,前提是房贷者判断利率已经进入降息通道,否则在加息周期里这种改变会适得其反。