降息购房：重在时机 重在房源顺水鱼财经

虽然央行降息举措并非针对房地产市场，但不少业内专家认为，这一举措对楼市的利好作用不容忽视，降息至少给市场带来一个信号，那就是短期内不会再出台调整或者打压楼市的政策。这对于多年来不靠政策依然扶摇直上的房价来说，或又将成为一次转机。

目前，“金九银十”的楼市传统销售旺季已到来，随着万科地产等房地产大鳄的争相促销降价，加上降息预期进一步加剧，将部分消除市场的观望情绪。对于具有改善自住住房需求的人来说，机会已经临近，关键在于时机；而对于希望以房养贷的投资者来说，借贷成本的下降也是一种利好，关键则在于选择的房源。

“刚需入市”乃最佳时机

在某网站发布的一项调查中，有超过三成的购房者因为降息而考虑买房计划。这项调查证明，在具备购房能力和愿望的人中间，有超过半数受到降息政策的影响，而这部分就是市场的刚性需求。专家认为，降息对于购房者的刺激作用将最容易表现在二手房市场。由于目前二手房市场上的购房者，95%以上为自住型购房者，他们中间有近70%的人需要贷款支持购房，而降息向市场表明了未来个人购房贷款环境将趋向于宽松，这一举措有利于恢复市场信心，有助于释放前一段时间被过度抑制了的合理购房需求。

复旦大学房地产研究中心副主任华伟表示，房地产市场会是此次降息的既得利益者,投资者应该抓住现在良好的购房时机。那么选择什么时间点投资是最佳时机呢？

进入6、7、8月份，二手房价格连续出现了三个月月度环比的小幅下降，而一手房也开始出现了大范围的打折销售。按照这种跌势，单纯凭借此次贷款利率的小幅下调，并不会扭转目前“买方市场”的基本格局，因此房价不会出现即刻反弹，但将有望在今年年底趋向平稳，尤其是二手房房价。随着价格逐渐落入合理区间，刚需入市的时候或将成为最佳的购房时机。

另一种说法则更加乐观。合富辉煌首席分析师黎文江认为，无论刚性需求或投资型需求，降息对市场影响最大的是心理层面，市场信心一旦建立，楼市止跌的价位就会高于原先。这次降息是在国庆黄金(' 资讯,' 行情)周之前，对国庆楼市无疑是一次利好，“金九银十”的楼市将有望得到拉动，而政策对买家心理的影响或将提前刚需入市的时间点。

以房养贷，重点在房源

在降息情况下，“以房养贷”是否划算呢？某从事' 房产中介多年的职业房产经理告诉记者，原则上来说，如出租房产年收益率高于银行按揭贷款利率，则应出租，反之则出售。因此租金与售价比就是决定“以房养贷”是否划算的标准。如今“贷”已跌，总体而言，“以房养贷”比以前要划算一些，如果买房时机得当，未来房价上涨，那么“以房养贷”实际收益就会跟着增长。

不过，最近决定“以房养贷”经济效益的主要因素落在了租赁市场的变化上。比起一手房价格全面松动、成交量腰斩，二手房交易低迷、议价空间放大，7、8月份房屋租赁市场的表现却是可圈可点。汉宇地产市场部数据显示，7月中旬到8月中旬的一个月中，租赁成交量仅比6月份有一成的萎缩，而成交价格也在5%的波动范围内。从全市各个区域来看，虽然大部分区域成交同比下滑，但也并非全军覆没。在汉宇地产重点监控的15个行政区域中有7个行政区域的租赁成交环比6月份有明显增加，其中虹口、黄浦成交明显放量，分别同比增长65%和54%。而在环比减少的区域里宝山、徐汇和静安居前，萎缩比例分别为40%、47%和71%。

以上数据证明，“以房养贷”的可行性，重点在于房源的选择。

比如投资回报欠佳的徐汇和静安两区，虽然都属于中心城区，但7、8月份随着一些高档楼盘领跌，回报率受到了很大影响。以静安区内知名楼盘静安君御豪庭为例，先前的每平方米销售价格近40000元，但最近已跌至33000元。豪宅楼盘的领跌不仅影响了如静安枫景苑这样的次新楼盘，而且对中凯城市之光、国际丽都这样的高品质经典楼盘也有了不可忽略的影响。这些影响表现在租赁市场上，使得租客和房东形成了共同的观望，租赁成交量明显下滑。

专家建议，投资者不妨尝试市中心区域的黄浦区作为“以房养贷”的投资置业区域。该区域由于近期一手房供应稀少，租赁市场甚至没有受到房价的影响。而随着南黄浦的开发建设，高端物业客户需求继续强劲增长。特别是一些写字楼招商带来的中高级管理者为本区域高档物业的租赁市场提供了稳定增长的客户。7月份，黄浦区域高端物业出租增长明显，环比增长260%，上海滩新昌城、明日星城、金日世家等高档楼盘遍地开花，其100-130平方米的二房月租金保持在6000元左右，年租金收益可达75000元，回报率平均达到了5%。

租赁遍地开花的现象也出现在有北外滩建设概念的虹口区，这些随着世博会建设兴起的办公区、商业区为中高端物业提供稳定增长的客源，也不断促进区域板块楼盘租金的上涨。比如虹口区的瑞虹新城，2005年年底100平方米左右二房的月租金水平仅为4000元左右，目前已经达到了6000元。随着北外滩的开发和大连路隧道对交通管线的改善，目前该楼盘的租金已经上涨了50%以上，回报相当可观。可见上述两大区域，城市建设和改造依然是拉动租赁价格上涨的最主要的动因。建议有“以房养贷”需求的投资者不妨多考虑这些地块进行投资。

（理财一周）