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一、对提高购买力有实质作用
虽然对是否放开二套房贷,央行和财政部都语焉不详,但我们认为“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款”的表述,可以理解为只要是购买普通住房,则无论是首次购买,还是改善型购买,都可享受“贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%”的优惠政策。而改善型购买,其实质所指即是第二套以上购房,否则何谓“改善”？
关于什么是普通住房,央行和财政部都没有明确定义,但我们认为这实际上给了各金融机构非常大的灵活决定的政策空间,也赋予了政策放松尺度以较大的弹性。
根据人行现行的个人住房贷款标准,购买首套住房的利率为按基准利率打85折,为6.3495%,首付比例三成;购买第二套以上住房的利率为基准利率的1.1倍,为8.217%,同时首付比例为四成。本次房贷新政后,个人住房贷款利率实际将降为5.229%,则购买首套住房的利率下降1.1205个百分点,而二套房贷款利率最多可下降2.988个百分点,同时首付比例降为两成,我们认为这一政策力度是超出市场预期的。而基于购买力对利率和首付比例的敏感性测算,我们认为,这一政策对于提高住房的购买力上将有实质性作用。
我们测算结果显示,假设贷款本金为100万元,贷款期限20年期,若首次购买普通住宅,则新政后,月供下降641元,降幅为8.7%;利息总额下降153,763元,降幅为20.02%;而如果二套房贷政策如我们对政策所理解的那样,利率降到5.299%,则月供将下降1773元,降幅为20.86%,利息总额将下降425,577元,降幅为40.92%。
二、利于改善房价预期和提高购房意愿
房贷新政除在对提高购买力上有实质帮助外,在改变购房人的房价预期上,改善购房意愿上也将有较大影响。实际上,当前楼市的低迷,其原因除了房价过高,超出支付能力;二套房贷过严,抑制了改善性需求之外;对未来房价预期的不确定,也是买房人观望情绪浓厚、购房意愿低迷的重要原因。本次财政部和央行双双推出购房新政,向市场传达了强烈的政策意图:
政府不希望楼市持续萎靡,即如果已推出的政策收效甚微,不排除还有其他政策推出。这一政策意图,对于改变市场的观望情绪,提高购房意愿,我们认为将有一定效果。
“对个人首次购买90 平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收
我们认为财政部上述政策,对于降低楼市交易成本有一定帮助。更关键的是,肯定了各地政府救市的举措,也将促使更多的城市加入到救市的队伍当中。 四、四季度有望获超额收益 我们回顾2002年以来房地产股走势与各项调控政策的关系。我们发现信贷政策的实质性转变,以及土地政策变化,都会带来房地产行业下一个发展阶段的显著变化。而资本市场出于对行业基本面将发生变化的预期,地产股都有及时而充分的反映。 如2003
年6月,央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,要求对未取得四证的房地产项目,不得发放任何贷款,同时对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的。首付款比例执行20%的规定;对购买第二套以上（含第二套）住房的,应适当提高首付款比例。“121文”可视做2003
年开始房地产调控的开始,而“121文”发布后,房地产股的表现显著落后于大盘。 2004年8月,“831”大限,全面取消土地的协议转让,由此中国的土地制度进入“招拍挂”时代,土地开始作为政府垄断的稀缺要素定价,开始了持续的上涨。在土地成本上升的推动下,房价也开始出现了较快的上涨。而房地产股的表现同样是在地价和房价开始快速上涨后,开始强于大盘。 2006年5月,《国六条》发布。国六条及后续补充细则的发布,客观造成了房地产项目规划的延迟审批和开工的推后,造成房地产供给将下降的预期,反而推动了房价的上涨。而地产股也在《国六条》发布后经历短暂的恐慌后,在房价持续上涨的推动下,开始了加速上涨。 2007年9月,二套房贷政策发布,房贷首付比例提高至40%、贷款利率也提高到同期同档次基准利率的1.1倍。加上持续加息的累计效应,以及房价连续多年上涨早已脱离了购买力,房地产市场陷入低迷,房价开始下跌,而地产股也开始了加速下跌。 由于本次财政部和央行支持购房新政的推出,对于提高购买力有实质作用,同时也在给购房人传递政府扶持楼市的强烈政策信号,有助于改善购房人的房价预期和购房意愿,有利于缓解当前楼市过度观望和低迷的状态。并且,中国已进入降息周期,后续还有降息预期,可进一步降低购房人的买房负担。 在此预期下,我们判断四季度房地产股有望结束单边下跌的态势。但同时,上述政策传导到房地产市场基本面,需要一段时间,其政策效果也需要观察。因此在行业基本面仍没有实质性转暖前,地产股上涨的空间将受到怀疑,因此股价走势也会比较震荡。但我们认为总体上,相对于大盘,地产股仍有望在四季度获得相对的超额收益。 情景一:税率改变前后节约成本比较 以购买者的身份首次购买房屋（无论是对于一手房还是二手房）,房价为100万元,面积为90平方米。这里假设公积金贷款为50万（考虑到很多企业并不缴纳补交公积金）,除首付与公积金贷款外其余全部通过商业贷款获得,且贷款期限均为30年（比较分析见表1）。 在这个情况下,新政策每个月还款要比旧政策下少211.89元,我们根据五年期存款利率折现,五年期存款利率为5.58%,由复利计算公式计算得到其月利率为4.54‰,这样根据年金现值算法可以得到新政策下比旧政策少付了37558.60元。 通过以上分析,我们可以得到在新政策下节省的成本为5500＋37558.60＝43058.60元。 如果我们不考虑时间的折现因素（因为大多数购房者不通过计算付款现值,而只是算未来付款总额）,我们可以发现新政策下少偿还的利息为76281.52元。也就是说总共节省成本为81781.52元。 对于二手房的买卖来说,站在购买者的角度看实际上承受的税费是一样的,只是对于出售者（新政策下出售者不须缴纳土地增值税）来说是不一样的。 情景二:首付比例改变前后节约成本比较 以购买者的身份首次购买房屋（无论是对于一手房还是二手房）,房价为100万元,面积为90平方米。这里假设公积金贷款为50万（考虑到很多企业并不缴纳补交公积金）,除首付与公积金贷款外其余全部通过商业贷款获得,且贷款期限均为30年（比较分析见表2）。 在旧政策下,首付为30万,公积金贷款为50万,商业贷款20万。个人住房公积金贷款年利率为4.86%,由复利公式计算得到其月利率为3.96‰,这样通过360个月等额偿债计算,每月应偿还2609.74元;同理,折扣后商业贷款年利率为6.35%,月利率为5.14‰,计算得到每月偿还1221.29元。 在新政策下,首付20万,公积金贷款为50万,商业贷款30万。个人住房公积金贷款年利率为4.59%,由复利公式计算得到其月利率为3.75‰,这样通过360个月等额偿债计算,每月应偿还1221.29
元;同理,折扣后商业贷款年利率为5.23%,月利率为4.26‰,计算得到每月偿还1630.27元。 在这个情况下,新政策每个月还款要比旧政策下多331.53元,我们根据五年期存款利率折现,五年期存款利率为5.58%,由复利计算公式计算得到其月利率为4.54‰,这样根据年金现值算法可以得到新政策下比旧政策多付了58764.68元。 通过以上分析,我们可以得到在新政策下节省的成本为105500—58764.68＝46735.32元。
