孙立坚：房贷新政未改强劲博弈顺水鱼财经

上周三（10月22日）晚上，财政部官方网站上公布了' 房地产救市新政，对满足一定条件的购房契税、' 印花税和土地增值税做出了减免。随即各地方政府根据本地普通住房的特征相应定出了标准不同的实施细则。虽然一个多星期过去了，这一救市政策并没有改变市场的供需状况，但却引来了背后相关“利益者”之间巨大的心理博弈。

首先，住房需求者中喜忧参半。符合条件的待购房者会认为终于迎来了春天，期待救市政策将来一定能改变居高不下的楼市价格。可是，这种预期反而加重了他们持币观望的博弈心态。事实上，他们对价格的敏感性要远远高于等待放开“二套' 房贷政策”的投资者。所以，这次向这类消费群体倾斜的购房优惠政策并没有真正起到复苏日趋低迷的' 房地产市场的效果。另一方面，大量没有介入优惠政策范围内的购房者也在等待政府渐进式的救市行动早晚会把阳光照到自己的头上。

第二，商业银行虽然在这次救市行动中稍稍感到有些被动，但是，由于宏观调控而长期积压下来的投资冲动非常希望能借此机会释放出来。更何况在资本市场低迷的今天，存款都会大量以定期的方式流入银行，给银行的利润造成了极大的压力。问题是，这次松动设定了银行的贷款条件和范围，自己的策略设定不当会造成吃不了兜着走的被动局面。所以，大家都在观望兄弟银行的应对措施，以保证自己在这一场客户争夺的竞争中立于不败之地。

第三，开发商心里更多的是忐忑不安。虽然，表面上高喊救中国楼市就等于救中国经济，但是，这次出台的政策显然是倾向于弱势群体。如果这些改变需求方购房障碍的努力都没有明显的效果，是否政府会进一步出台一系列政策“逼”供给方做出让步？一直以来一些开发商把银行做“挡箭牌”的底气和强势，在今天房地产利益分配的格局中不是没有道理的。但是，当危机临头的时候，开发商再把赌注放在这样的博弈盘面上也不是没有风险的。

第四，中国政府清楚地意识到金融大海啸不仅冲击全球的实体经济，而且将影响渗透到各国的金融体系。如果中国的企业无法跳出长期依赖外部市场的盈利模式，如果中国的消费者更加省吃俭用来对付他们认为越来越严重的金融和经济危机，如果中国的资本市场不能够有效地成为企业和个人创造财富的有效渠道，那么，对银行体系而言，越来越大的负债流动性的压力就很有可能影响在中国具有举足轻重地位的银行体系的稳定性。其中，房地产资产的质量更是决定银行是否能跳出金融风险重围的关键因素。从房地产市场化险为夷，是中国政府目前最想攻克的堡垒。

最后，外国投资者也在十分关注中国这个最能反映基本面也最富有投资价值的“金融市场”。如果中国的政策措施能带来新一轮的房地产复苏，即政府能够意识到这个市场“买涨不买跌”的属性，让他们能看到价格上涨的一丝希望，他们就会大胆的再次用劲这个市场。因为今天能够投资的渠道确实少之又少。但目前还没有他们参加博弈的资格，即使有，他们也不会参与。因为风险实在太大。要知道，在他们市场经济的国度中，房地产的泡沫很难有软着陆成功的案例！

因此，政府要充分考虑各个利益相关者目前谨慎过度、博弈过烈的格局，主动做好承担改革风险的心理准备和物质准备，并在此基础上，加快房地产各项措施的落实和强化对新政实施过程中所出现的违规行为的监管，从而尽早让这个市场的资金流转起来。(作者为复旦大学经济学院副院长金融学教授，' 理财一周)