个人按揭贷款揭开楼市“小阳春”真相顺水鱼财经

最近，房地产市场上嚣声四起，即今年以来国内房地产已经出现所谓“小阳春”，即突然销售萎缩的房地产又出现所谓的销售旺季了。在房地产开发商看来，随着房地产“小阳春”的到来，国内房地产周期性的调整结束了，房地产市场不久又可能出现2007年的繁荣了。

现在我们要问的是，国内房地产的“小阳春”真的到来了吗？其依据在哪里？是不是如房地产开发商所说，就在于房地产的销售量又上来了，房价开始上涨；就在于银行信贷快速增长，大量的流动性又会进入房地产；就在于政府早些时候出现的房地产政策效应可能显现了；就在于所谓的“刚性需求”被迫释放出来了等等。但实际上这些理由没有一条是成立的，怪不得，有媒体报道，房地产开发商不得不出钱找人排队“购买”，以此来制造虚假繁荣。

我们还可从实际的情况来看，看上去这几个月销售量在增长，但是，这种增长仅是相对于2008年的情况而言的。2008年房地产销售同比下降达到20%以上（这是全国的数据），如果一个房地产项目在2008年销售量为零，现在销售量增加到2-3套，那么这种销售的增长看上去是突破性的。如果以平常心来看，这种销售量的增长仍然是十分少的。以下我们可以用个人住房按揭贷款变化情况来佐证。

我们知道，房地产这个产品最为特别的地方，它的繁荣不仅在于对供应方的金融支持，而且在于对需求方的金融支持。而对房地产的需求方的金融支持就在于个人住房按揭信贷产品。可以说，现代房地产业如果没有个人住房按揭产品，那么房地产市场要得以发展与繁荣是不可能的。我们来看在2006年、2007年、2008年及2009年1-2月份个人住房按揭贷款增长情况，就知道国内房地产是如何繁荣的。

2006年末，购房贷款余额2.27万亿元，比年初增加3630亿元，比上年末增长19.01%。其中，个人住房贷款余额为1.99万亿元，占购买住房余额的87.38%。

2007年末，购房贷款余额3.03万亿元，比年初增加7174亿元，比上年末增长33.6%。其中，个人住房贷款余额为2.70万亿元，增长36%以上，占购买住房余额的89.1%。

2008年末，购房贷款余额2.98万亿元，比年初增加3572亿元，比上年末负增长29.7%。其中个人住房贷款2008年为2808亿元，不足2007年的40%。

2009年1-2月份个人住房按揭贷款532亿元，同比是负增长。特别是2009年2月个人中长期贷款仅137亿元，估计个人住房按揭贷款不足120亿元。

从上述的个人住房按揭贷款数据可以看到，国内房地产价格的变化及房地产兴衰都与个人住房按揭贷款增减有关。房价快速上涨及销售量快速增加都是与个人住房按揭增长成正相关的。

2009年1-2月份，尽管政府采取大力度的个人住房按揭贷款信贷优惠政策，但是个人住房按揭贷款不仅没有增加，反之在2008年迅速下降的基础上进一步萎缩或减少。如果按照这两个月个人住房按揭贷款增加额，2009年住房销售萎缩只会进一步加深而不会缓解。在这种情况下，房地产的“小阳春”从何而来？

还有，从目前房地产销售量的增长情况来看，房地产销售量的增长主要表现在二手房销售增长、中小套型住房销售增长、经济适用房等保障型住房销售增长上。这种现象说明了什么呢？一是早些时候进入房地产投资者已经看到房地产市场将出现价格向下全面调整，因此他们会借着这种房地产销售价格的反弹以最快方式逃出，以免深度套牢。二是住房销售以中小套型为主而这些中小套型的住房销售都是在价格下调的情况下增加销售的。这说明当前房地产市场已经发生根本性变化，以消费为主导的市场开始形成。那么，这种房地产市场销售本质上的变化将改变目前国内房地产产品格局及利益格局。而房价的调整深度决定房地产消费释放程度。三是早些时候房地产开发商一直在强调，房地产市场归市场，保障归保障。但实际上这是不可能的，当房地产保障部分快速增长时，特别是政府安居工程全面落实时，它对房地产的冲击是不可小视的事情。这种冲击将全面影响国内房地产市场价格向下调整。

从上述分析可看到，个人住房按揭贷款增长是房地产能否复苏的关键指标，如果个人住房按揭贷款不仅没有增长反之下降，那么房地产“小阳春”从何而来？再加上全球经济衰退，国内经济还没有走出下行的风险，在这样的情况下，房地产岂能出现所谓的复苏？（作者系中国社科院金融研究所研究员）

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