潘石屹：房地产已度过危机 SOHU结束冬眠战略顺水鱼财经

5月19日，SOHO中国(00410.HK)董事长

与潘石屹不同的是，张欣在记者会上眉眼紧锁，但潘石屹却显得轻松，但不失谨慎，他偶尔记录下提问，大多数时候都爽快回答。不久前，SOHO中国也陷入“退房门”风波，但1-4季度销售与出租的双双上涨，令潘石屹的心情看起来却不错。

潘石屹说，现在的中国房地产，有时超出他多年经验的判断能力，变得越来越不确定。

“冬眠”战略结束

《21世纪》：2008年奥运会后，SOHO中国在收购项目方面采取“冬眠战略”，大半年时间未购进一块土地与项目，SOHO中国为何采取“冬眠战略”？

潘石屹：从2006年第四季度到2007年整整一年，是中国土地市场最疯狂的一年。土地楼面价最高达到6万，湖南长沙的一块地曾经卖到92亿元，而随后，土地价格不断出现天文数字，“地王”一个接一个。当时的一个流行的说法是，面粉价格比面包价格贵，也就是说，土地价格楼面价，比周围房子的价格还贵。回过头来看，2007年，全国商品房总共销售2.9万亿元，开发商买地花了3万亿，买地的钱，比当年房子收入的钱还多。如果将当时全国5万多家房地产商加在一起做一张财务报表，一定不好看。当别人疯狂时，公司的管理层不能跟着发疯。从那时起，SOHO中国就未大规模拿地。

进入2008年，中国房地产进入低谷，全国每月成交量都在下跌。从2009年一季度数据来看，中国房地产交易数据在上升，但我认为根本原因不是因为全球经济与中国经济发展的非常好，而更多的原因则是政府放了钱。全国全年预计发放贷款总额5万亿，仅第一季度就贷出4.58万亿，这个钱还是比较多的。去年第四季度、今年年初，市场的钱多起来，使得去年第四季度本来资金链可能断裂的房地产企业又活过来，渡过危机。

从总体来看，2008年全国土地资产的平均价格下降了50%，这就意味着，在2008年任何购买土地资产的交易在年底看来都会是一个错误。因此，奥运会之后，基于理性的分析，公司在收购项目方面果断采取“冬眠战略”，从少动作转向不动作。但公司一直紧密关注市场变化，积累足够力量在市场稳定下来时全力抄底。

《21世纪》：冬眠战略是否已经结束？如果是，目前有哪些计划与动作？如果不是，将何时结束？依你判断，市场是否已经稳定下来，是否到了SOHO中国全力抄底的时刻？

潘石屹：如刚才和你所说，一季度市场回暖，我个人认为是市场的钱多了。市场的钱多了，最先受惠的是股市，接着是楼市。但从其他指标来看，土地成交量在大幅下跌。应该说，疯狂的时期已经过去，低点在慢慢恢复，但何处是低点，就算依据多年的经验，也很难说得清楚，但依据我们的看法，这区间内是个比较低的低点。但市场太多不确定性，超出经验可以判断的范围。

SOHO中国的“冬眠”可以说结束了。从3月开始，我们已集中在看一些项目，比如建了一半的项目，建完销售不好的项目等等，不久的将来，我们将在这方面进行收购。

《21世纪》：2008年可不可以说是中国房地产重新洗牌的一年？如果是，这种趋势今年会否持续？

潘石屹：2008年成交量是最低谷的一年。2008年一年，整个房地产开发商的资金压力都比较大，我本来预计2008年底会出现洗牌，发生好多问题，但事实却超出我的预想。原因是政府投了大量的钱，让危机化解。