楼市：买一套房要干27年 刚需期盼新拐点顺水鱼财经

在' 金融危机的大背景下,“金九银十”应该是一个行业在2009年走势最后的希望了,作为市民两样最大宗的消费,楼市和车市也是如此。不过,记者在采访后发现,价格和成交量这两个衡量市场' 行情的重要指标同样是一升一降,楼市和车市的表现却大相径庭,楼市是价格屡创新高,成交量锐减;而车市正好相反,价格仍在下降,成交量却暴增。《向左走向右走》这样的戏剧场面在市场上正在上演。

记者在富力城的星巴克见到贾维时着实吃了一惊,在他等候记者的时候,还在研究手头的户型图,而摆在桌上的是一个牛皮纸做的档案袋,袋子里装着不同地产项目的精美楼书、平面户型图以及不同销售员的名片。记者多年采访虽见过不少购房人,但如此把买房当作专业乐此不疲的,还并不多见。“没办法,谁叫咱是传说中的刚需呢。”他苦笑着告诉记者,来北京已经7年了,本来今年要结婚的,但是因为婚房还没有敲定,所以婚期又推后了,于是周末看房子、研究户型图几乎成了他的一大爱好。在华贸中心上班的贾维是个标准的白领,每个月6000多元的收入按说不算少,但是由于父母只是大连的普通工人,所以没法“啃老”,只能够自力更生了。

贾维看过的房子多了去了,这么说吧,但凡东三环到东五环一带的新房,基本上没有漏网的。就拿最近这一段时间来说,他先去朝阳区朝阳北路看了卡夫卡公社,因为就在2010年通车的地铁6号线黄渠站西南角。本来他的兴致很高,但是将近17000元的单价还是把他吓着了,尽管那个项目是LOFT ,销售口口声声说买一层变两层,但以他的' 经济状况,只有那个最小的户型还勉强能接受。隔周休息,他又去了朝阳杨闸环岛那边看了北京新天地,到那儿才知道价格也过了12000元了,贾维有点傻眼,但碍于面子还是配合销售看了3个户型。贾维现在最大的感觉就是后悔,本来去年年底有意出手来着,但女朋友一句“再等等”让他等来了又一个房价新高。惟一令贾维感到些许安慰的是,他们' 公司里这样的情况还不止一两个人,因为种种不同原因错过了房价调整的人不在少数,还有最近渐渐下降的成交量也让贾维看到了希望,也许真的有所谓的“拐点”会拉低房价,他还在密切关注着。

买一套房要干27年

8月20日,北京市统计局发布数据称,今年上半年城八区从业人员平均劳动报酬为28289元。参考该数据,按照每个家庭有两人工作计算,北京市家庭平均年收入为11.3万元（不考虑个税及' 保险等支出）。北京市统计局此前发布的数据还显示,7月份,北京市四环路以内商品住宅期房平均售价为17478元/平方米;四至五环路之间平均售价16663元/平方米,据此计算,五环内的商品房均价约为17000元/平方米。

中大恒基市场部主任张大伟算了这样一笔账,根据北京' 房地产交易管理网的数据,北京市住宅单套成交平均面积为113平方米,按照上述均价,单套商品房期房总价为192.1万元。按照目前常见的支付标准,每个家庭需要支付42万元的首付款（3成首付）,贷款150万元;同时,30年贷款利息总额为112万元。他表示,按照上述数据进行计算,北京市的房价收入比达27比1,相当于夫妻双方不吃不喝努力27年才能买到一套房。而根据国际标准,房价收入比应维持在3至6的范围内才算合理。即便不把房贷因素考虑在内,北京市的房价收入比也高达17比1,远远高于国际标准。

当然,来自统计局的声音表示,由于国情不同,不应该进行简单的对比,房屋成本包括购房成本和使用成本两部分。其中,购房成本以房价为主,使用成本则主要包括物业费用和其他税费。国外的购房成本相对较低,而使用成本较高,与我国的情况刚好相反。因此,计算收入房价比时,应该对全部成本进行核算,而不能简单地计算购房成本并加以比较。

统计数据印证一升一降

来自北京市' 房地产交易管理网的统计印证了贾维的感觉。上周全市期房住宅签约总量比此前一周下滑7.11%。8月上半月,北京现房交易量出现大幅下滑,共成交现房商品住宅1026套,日均68.4套,较7月份日均135.7套下降49.6%,创下近几个月以来最大跌幅。北京楼市成交量上涨的步伐停在了今年7月,8月又加剧了下跌趋势,7月份北京期房商品房日均签约350套,较6月下跌9.1%,8月份全月的数字还没有统计出来,但是照现在的数字来看,又会创下新的跌幅。北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的《1～7月北京市房地产市场运' 行情况》报告称,7月份,全市新建住宅销售价格环比涨幅达1.4%,创今年新高。

来自中原住宅监测系统数据显示,七月最后一周,被监测的北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州八城市成交面积总量为233万平方米,总体环比减少7%。7月27日至8月2日这一周一线城市成交继续下滑。广州和深圳已连续两周成交量下滑明显,这一周降幅接近15%;北京降幅10%。

不仅仅是北京,全国的情况也是如此,国家统计局发布的最新数据与历史数据对比得出,7月份全国商品房销售面积7646万平方米,环比下降近20%;商品房销售额为3800亿元,环比下降14%。自3月以来,市场首次告别“量价齐升”,出现“价升量跌”的局面。7月,全国商品房销售面积为7646万平方米,环比6月的9465万平方米,降幅接近20%;商品房销售额3800亿元,环比6月的4411亿元,下跌近14%。两者均实现3月以来的首次下跌。

价格和信贷促成现状

中国综合开发研究院' 旅游与地产研究中心主任宋丁告诉记者,近期楼市成交量的萎缩主要有两个原因:第一是上半年上涨过快的房价影响了购房者的意愿,抑制了需求的进一步释放;第二是因近期关于二套房信贷政策从紧消息的影响所致。宋丁认为,虽然目前关于二套房贷有所趋紧,但整体经济政策较为宽松,预计国家不会出台较为严厉的宏观调控措施来打压楼市,另外目前的环境与2007年不可同日而语,很难再现当时大规模的调整,预计下半年楼市将震荡前行。

21世纪不动产市场分析师孟奇也有同感。他认为,目前北京房价上涨速度之快已超过绝大多数消费者的心理预期,无论是房有所值的价格正常上调,还是不合理的业主盲目抬价,再加上新房市场捂盘严重,不断攀升的新房价格很大程度上刺激了二手房价的走高。在此市场背景下,消费者的购房热情被打击,购买力受到限制,并已出现消费者对这种追涨的购房心理不能承受,甚至有消费者决定暂缓购房的情况。孟奇认为,近一个月以来,为了抑制楼市过快、过热增长,关于收紧信贷的消息不绝于耳,不仅银监会发出通知要求严格执行二套房贷政策,各家银行的二套房贷也呈现收紧动向。他预计,如果信贷紧缩政策长期持续执行,会给下半年的二手房市场发展带来较大阻力。

拐点何时到来

不仅是一直密切关注楼市的贾维认为到了拐点,很多人发现了成交量下滑,像“还是年底再看看市场情况,房价不可能总是一路高涨”这样的声音多了起来,京城楼市已经开始积聚观望情绪。新浪网上的“楼市拐点争论”调查中,已有1464名网友参加调查,其中76.4%的网友认为楼市拐点已经到来;82.7%的网友认为楼市拐点主要因素是前期房价上涨过快。对于“拐点将何时止到来”的问题,40.9% 的网友选择“2009年年底之前”;31.7%的网友选择“两个月内”;16.2%的网友选择“2010年年初”,还有11.2%的网友认为“不会到来”。

易居研究院日前发布的一份' 研究报告显示,M1(社会流通货币总量加企事业单位在商业银行的活期存款)、股市及楼市存在明显关联性,随着M1数据将在近两个月触顶,楼市价格最早在今年年底,最晚在明年一季度将触顶,且不排除出现重新下跌的可能。

对贾维的采访快结束的时候,他忽然向记者询问,“如果你是我,现在会买房吗？还是选择继续等？”记者一时不知应该如何作答,也许这是很多潜在购房人想问的问题,按说这是一个连专家都不好回答的问题,记者的回答是“不管有没有拐点,等到年底再看不迟。”