大摩投资：房地产转暖 板块爆发顺水鱼财经

自6月8号' target='_blank' >央行宣布降息以来，对于利率下降，政府以稳定经济发展的方向转变，以及利率市场化可能带来的影响各方反应不一。在' 股票 市场中两个行业对此反应较为明显，分别是银行以及房地产。自宣布降息以来，受利率尤其是存款利率准许上浮1.1的政策，银行业反应明显。其主要原因是依赖于息差贡献营业收入的我国商业银行面临息差减小，营业利润减少，市场竞争增加的状况；另一方面，也反映了以我国银行业目前的经营模式在利率市场化的进程中，其优势将逐渐消失。在此影响下，银行股全线下跌，同时也带动了整个' 大盘的下行。从目前来看，我国银行业仍处于业务转型的探索中，利率市场化的发展从中期来看，对于银行业是利空因素。

与之相反，房地产行业在降息之后所表现出来的则是与银行相反地状态，其指数一路上行。对此，可作出的解释是，利率下调，对于房地产企业来说降低了其融资成本，减少了其由借款所带来的融资风险。从一定程度上，也缓解了房地产行业现金流吃紧的状况，有利于房地产行业的持续经营。另一方面，降息对购买者来说也是利好消息，降低其还款成本，从而刺激房地产交易。从整体上来看，降息对房地产行业来说是利好消息。

通过分析，从整体来看，房地产行业的增长，并非偶然。从房地产指数，以及房地产行业龙头企业的走势来看，以万科A、' howImage('stock','1_600048',this,event,'1770') 保利地产(' 600048,' 股吧)、' howImage('stock','2_000024',this,event,'1770') 招商地产(' 000024,' 股吧)为例，房地产企业自2011年底以来，逐步走出阴霾，股票 价格逐步上升。而降息则是整个房地产行业继续上升的一个刺激因素。

从整体看，今年上半年房地产行业由于其优异的' 业绩，较好的基本面支撑了其股票 价格的上涨。股票 价格上涨的房地产公司大部分都处于收获期，其房地产建造于2012年或之前完工，土地取得价格较低，主要成本已于2010年，或2011年计入营业成本。2012年进入销售期，营业收入增加，较少的营业成本，从而使得房地产企业的利润率大幅上升，其业绩也好于往年，反应在股票 市场上的则是股票 价格的上涨。因此，在房地产股票 的选择上，楼盘进入销售期的股票 有较多机会。另一方面，一些房地产公司也得益于良好的副业经营。

从政策层面看，尽管政府对于房地产的调控不放松，但其为稳定经济增长所出台的货币政策和财政政策，从一定程度上利好房地产企业。在房地产企业降低房地产销售价格以价换量策略的基础上，贷款利率的降低以及下调空间的增加，首套房贷款最低7折利率的政策，都刺激了刚性需求者的增加。对于股票 来说也是利好因素。

但值得注意的是，房地产行业也面临着潜在风险，尽管销量以及价格有所上涨，但房地产大量的库存仍旧是困扰企业现金流的问题。另一方面，政府对房地产行业的调控的力度与空间，也决定了企业是否具有长期发展潜力。总体来说，下半年可关注主营业务爆发行业，另一方面，与住宅相比，实力较好的商业地产公司，也有一定空间。

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