市中心小户型投资：盯租客、傍豪宅、看配套顺水鱼财经

文前提要：市中心小户型因为其稀缺性以及在' 租赁市场上的良好表现，受到' 投资者追捧。不过专家表示，为了获得更为理想的投资回报，一定要有新的策略，如讲究租客来源、' 楼盘知名度、配套设施以及学会辨识小户型的升值潜力等。

在有经验的投资者看来，市中心的小户型是个“香饽饽”。一般而言，地处市中心的小户型因其拥有绝佳的位置，以及市场供应量少，因此它的地段价值、稀缺性等较一般的物业更为突出。此外，小户型物业在租赁市场上的表现更为出色，受众更广。基于这些特点，小户型物业受投资者青睐让人不难理解。

市中心小户型受青睐

最近一段时间老张又在考察小房子，他还想在上海的市中心购买一套' 房产用来投资。老张是个“老法师”，手中' 房产有七、八处。他有个嗜好，就是喜欢“收集”小户型。谈到这个爱好，老张表示缘于一个偶然事件。那是在三年前的夏天，当时有两个租客同时退租，于是他提前一个月将两套房子同时挂牌出租。其中一套位于市中心的小户型很快就有了下一个租客；而另外一套位于外环线附近的三房，虽然租金并不高，但却空置了三个多月以后才得以再次租出。

老张坚持长期投资理念，很是看重房产的租金收益，这要求物业在租赁市场上要有上佳表现才行。除了租金收入的高低，另一个不可忽略的因素就是能否快速出租。而市中心小户型不但在收益方面让人满意，而且因为市场接受程度高而得以快速出租，空置期大大缩短。这让老张意识到，投资小户型其实是一个不错的选择。

其实，除了在租赁市场上的良好表现之外，市中心小户型还有不少优点。专业人士表示，市中心小户型的地段稀缺性同样也是值得关注的因素之一。就北京、上海、广州等一线城市的供应情况来看，市中心区域住宅供应量已是愈发稀少，物以稀为贵，这导致市中心的住宅价格不断攀升。也许投资者已经注意到了这点，近期位于北京' howImage('stock','2_000931',this,event,'8730') 中关村(' 000931,' 股吧)板块的小户型项目，以及广州市珠江新城、天河北板块的小户型' 二手房，都非常抢手。

而就目前的具体情形来看，市中心小户型的投资回报率也比较理想。记者选取广州珠江新城两套住宅进行对比后发现，小户型的投资回报率要高于大房。如一套出自富力史丹尼的42平方米一房，市场售价约75万元，其月租金可达2700元，初略估算其年投资回报率约4%；另外一套出自保利心语花园的110平方米左右的三房，市场售价约200万元，月租金约3300元，估算得出其投资回报率只有1.8%左右，不及小户型的一半。

投资需要讲究技巧

是不是随便购买一套市中心小户型，都能得到不错的投资回报呢？答案是否定的。上海德佑地产市场部有关人士表示，有诸多因素会影响到小户型的品质，比如有些小区物业管理水平一般，很难吸引到高素质的客户前来租赁，因此物业租金水平不高，这无疑会影响到投资收益。

据了解，目前市中心小户型物业主要包括酒店式公寓、小面积公寓以及工房，而在上海还存在一种比较特殊的小户型，即新式里弄。各种形式的小户型物业都具有投资价值，其区别在于价值的大小。如果选择得当，投资回报会更为理想，否则只能得到一般的市场平均水平。需要注意的是，小户型投资不但要关注物业本身的升值能力，还要兼顾其在租赁市场上的表现，故需更加注重投资技巧。

玩法一：紧盯租客选小区

对投资者来说，选房很关键。如果挑选到升值潜力大的物业，肯定会获得更为理想的投资回报。有经验的投资者会根据租客的情况来挑选物业。

【案例1】有中介向广州的黄女士推荐了一套出自马赛国际公寓的小户型。该小区位于广州市天河区珠江新城，是一个酒店式公寓项目，租客多为工作在市区的白领。不过黄女士最终没有选择在这里' 置业，而是准备在附近的凯旋' howImage('stock','1_600628',this,event,'5370') 新世界(' 600628,' 股吧)购置一套73平方米左右的一房，因为她看中的是凯旋' howImage('stock','1_600628',this,event,'5370') 新世界(' 600628,' 股吧)里的外籍租客。

【评析】黄女士的做法值得玩味。从表面上看，凯旋新世界的' 房价已经达到了22000元/平方米左右，几乎是马赛国际公寓售价的两倍，选择前者无疑会加大投资成本。但黄女士的选择却有她的道理，因为这个小区深受外籍人士的喜爱，这种情形会带来两大好处，其一是租金水平高，其二就是物业本身的升值潜力也不小。

由此可见，根据租客层次的高低来选择物业，可视作选择物业的一条捷径，尤其是对于已经相对成熟的二手房来说，该策略非常有效。有不少工作在上海的外籍人士喜好新式里弄房，从而也使得这种小户型十分畅销。