沪欲叫停房贷返点 银行录DV防骗贷顺水鱼财经

11月20日，上海市' 银行同业公会发布了《住房按揭贷款业务自律公约》，向业内征求意见。该公约的主要内容是，要求商业银行停止向' 房产中介“返点”。该举被外界解读为叫停银行' 房贷返点。

有业内士认为，该举是为了避免银行之间因抢占房贷业务，而出现恶性竞争的局面。但据记者调查，银行返点的情况不仅存在于二手房贷市场，在与开发商合作的一手房贷市场，返点的“潜规则”同样存在。

“返点”潜规则的背后

11月20日上海市银行同业公会向上海各银行发布征求意见，要求商业银行停止向房产中介“返点”，抑制银行间对房贷业务的过度竞争和无序竞争。

记者在采访中发现，在“返点”的背后，是银行为争夺房贷市场而展开的激烈竞争。

所谓“返点”，是指一些银行与房产中介公司合作，对中介公司推介的客户，银行按照贷款金额的一定比例向中介支付的佣金。

上海一家房产中介公司高层在接受记者采访时表示，银行向上海房产中介公司的“返点”在2003年就已经出现了。

“2003年正是上海' 房地产市场开始兴起的时候，' howImage('stock','1_601988',this,event,'8350') 中国银行(' 601988,' 股吧)和上海银行最先以‘返点’的方式从房产中介那儿获得业务。”该人士告诉记者，之后，更多银行纷纷效仿，并以此作为争夺二手房贷款市场份额的重要手段。

据了解，银行向中介公司的返点数，依市场交易多少和银行信贷指标的多少而有所不同。“去年上海房产交易不活跃，给中介的返点的比例只有0.5%上下。今年楼市回暖后二手房交易变得更加频繁，银行给的返点数有所提高，约在1%左右；而一些' 外资银行给的返点较高，约在1.2%，最高时可达1.5%。”美联物业总经理丁伟告诉记者。

对于银行同业公会叫停银行“返点”的意见，上海' 财经大学金融系教授陆世敏认为，叫停银行向房产中介的返点未必行得通。

“房产中介向银行提供了房屋资产评估、客户筛选等服务，因此向中介公司返点有其内在的合理性。”陆世敏认为，如果前期工作不靠房产中介公司来做，那么银行自己得成立一个相关房产评估机构，银行二手房贷的业务成本也会因此而增加。

记者在调查中发现，银行“返点”的行为并不仅仅存在于二手房交易中，在与开发商合作的一手房市场中同样存在返点的“潜规则”。

上海明申房产一位经理向记者透露，不少银行的信贷员都会向该项目销售经理夺取从该银行做贷款，做一笔贷款业务即向销售人员返回0.8%—1.6%不等的点数。而一个房产项目如果卖得比较好，一个项目的销售经理仅从银行“返点”中获得的收入可能就达数百万元之巨。

银行录DV防骗贷

无论是新房还是二手房，为何银行都要“返点”呢？

房产之窗分析师池胜余认为，新房市场是一块更大的蛋糕，这几年上海' 房地产几乎没有大跌过，银行都认为一手房的房贷资产是安全的，所以不少银行都力图扩大在该领域的份额，想在其中分一杯羹。

上海永庆房屋副总经理陈史翎指出，无论是一手房还是二手房，“返点”都是银行手中开拓市场的利器。“开发商一套新房子成功交易后，由于各银行间没有利率的差别，这笔贷款做给哪家银行对开发商来说没有区别。但二手房情况就不一样了，哪家银行对中介的‘返点’多，中介就会优先推荐客户选择那家银行，由此银行获得的房贷业务自然也会多一些。”陈史翎说。

今年楼市回暖，上海房产交易量大幅上升，银行发放的房产贷款量在贷款业务中占了不小的比例。据上海银监局发布的数据，9月末，上海商业银行发放的个人住房按揭贷款余额达3827.7亿元，占全部贷款总额的13.2%。

随着楼市交易量的火爆，上海的各家银行在房贷市场展开的竞争尤其激烈。由于银行在中介公司的返点竞争过于激烈，' howImage('stock','1_601998',this,event,'8350') 中信银行(' 601998,' 股吧)、' howImage('stock','1_600016',this,event,'8350') 民生银行(' 600016,' 股吧)减小了在二手房贷市场的投放，而转攻新房的房贷市场。

不过，有研究人员指出，各家银行在展开房贷业务的争夺时，却忽略了房贷资产的安全性。

“上海的房地产市场自2003年以来基本是向上的，还没有经历过大调整。然而一旦房价大幅下跌、楼市泡沫破灭，银行房贷资产安全将面临风险。”易居中国综合研究部部长杨红旭指出，银行在争夺房产市场的时候，同样应当注意房贷市场的系统性风险。

上海一家房产公司人士向记者透露，去年房产交易不好、开发商资金紧张的时候，有开发商通过内部员工，向银行做按揭贷款以缓解资金压力的事情。“银行在发新房贷款的时候，有身份证、公司收入证明，在付清首付之后就可以发贷款了。这样一些开发商很容易通过虚假交易的方式获得银行资金。”这位人士表示，但银行目前在对贷款人发放审核上却比较松。

据了解，为防止向银行“骗贷”，银行监管部门正在研究制定新的房贷审核规则。

“新规的一项要求是，银行将与房贷申请人进行‘面谈’，了解申请人的情况。而‘面谈’将有相应的DV影视资料作为备案，以防止虚假房贷交易的发生。”消息人士向记者透露，一旦房贷出现问题，该资料也将作为责任认定的基本资料。而该举措也有望成为银行房贷安全的一道“防火墙”。