深圳投资客“鼻祖”邹建民：深圳房价或跌50%顺水鱼财经

楼市新政导致房价下跌预期不断加重,曾经和邹建民并肩作战过的炒房客们最近越来越焦虑。邹建民也经常会在三更半夜接到朋友们打来的电话,询问操作建议。

邹建民在坊间有个不小的头衔:深圳投资客的“鼻祖”。

在国务院" 房地产调控政策连续出台前后,部分投资客闻风而动,试图套现离场。邹建民在接受《第一" 财经日报》采访时说:“最近几天我能感觉到明显不一样,一些投资客开始几套乃至几十套成批往外抛,但价格却比市场价低了不少。”

投资客恐慌性抛售

邹建民名气大,一方面是因为他自称拥有“一年倒手三四十套房子且从未失手”的惊人战绩,另一方面则是因为他投资理念自成体系并能说敢言。面对" 房地产高压政策,邹建民给圈内朋友的建议是尽快抛盘出货,而他此前已全身而退。

业内机构与邹建民持有类似的研判。根据中原地产市场部预测,一些房价上涨过快的大城市将立刻停涨,部分郊区房价将立刻下调;50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源,房价很可能在年内出现下调20%至30%的现象。

4月17日,手中握有近十套房子的韦胜怀急忙找了几家地产中介,把现有的房源全部都挂了出去,且注明价格可以协商。韦胜怀陷入前所未有的恐慌:“本打算" 两会之前把房子都卖出去的,但后来犹豫了一下,没想到这次调控政策竟然这么严厉。”

已经获利的投机客选择抛售以求落袋为安,而高价进场的投资者因担心楼价下跌也加入抛售队伍。投资客恐慌性抛售带来中介机构的二手房源明显增多。急于促成交易的中介业务员又开始上街揽客。一些“低价出售”的销售广告也纷纷出场。

市场上甚至有传言说深圳有投资客一次抛售百套房源,继而又传出深圳一个投资客抛盘680套房。邹建民说,他所认识的投资客大多在" 两会前就抛售了手里的" 房产,没有跑完的人开始恐慌了,但也有一些人还抱有幻想。

" 世联地产(" 002285," 股吧)董秘梁兴安在接受本报采访时说,决定投资客取舍的因素在于市场预期和能否利用财务杠杆。显然,国务院连续出台的房地产调控政策既引发了房价下跌的市场预期,也严重限制了投资客的财务杠杆利用空间,投资客赖以生存的两大基石都面临落空。

据邹建民介绍,深圳楼市在2006年以后出现了一大批的投资公司,就是由几个投资人集中资金成立的一些投资公司,整批拿下一些房子,同时从人才市场招来的业务员,通过发小传单、举牌子等各种形式销售买进的房子。“这批人我也找他们聊过,他们确确实实在前一段时间政策没有出来之前已经卖的七七八八。现在手上剩下几十套,也是说准备继续往外卖,卖完后就散伙不玩了。你平时在马路上、十字路口、商店门口会看到很多人在派发小传单,说不定就是投资公司的业务员。”

房地产市场去年实现“V形”反弹可谓令投资客异常振作。来自" 世联地产(" 002285," 股吧)的统计显示,投资者在去年3月份开始陆续回到楼市,6月份开始一些楼盘投资客户的比例已超过五成,部分楼盘甚至高达80%。到2009年底,投资者已经成为深圳楼市主要的需求力量。

而根据深圳中原地产的分析,目前深圳的投资客中香港投资客占20%,非深圳的外地投资客约占30%,而深圳最为主要的投资客是深圳本地人,约占50%以上。

如今楼市新政引发强烈的观望气氛,市场成交量已经出现明显萎缩。深圳房地产信息网监测显示,4月18日全市住宅共成交101套,4月19日全市住宅共成交73套,4月20日深圳市住宅共成交60套,成交量逐渐缩减。而仅在早前一周,深圳新房成交量还维持在平均每天150套左右。深圳中原地产总经理李耀智则表示,目前市场上看房客和成交量都减少了80%左右。

在邹建民看来,深圳的许多楼盘已经失去了投资价值。他举例说,在深圳一套价值100万元的房子,每月租金大概才2000多元,即便是拿到七折优惠利率每月还要给银行4000多元,月租不抵月供。“房子的建安成本大概也就是每平方米2000元,再加上土地成本,每平方米房价卖6000、7000元已经赚得能笑掉牙。刚性需求是有限的,但投资的力量是无限的,深圳的房价就是由投机力量推高的。”

政策调控带来投资客和购房者之间的关系急剧逆转,邹建民通过房价收入比和租售比测算认为,今年将是深圳楼市重新走向拐点的一年,而未来3年房价都将持续下跌,跌幅甚至会达到50%。“现在的炒房客虽说更加有实力和理性,但是只要房价一跌下来,抛售的疯狂不会亚于通宵排队买房。”

世联地产董事长陈劲松在接受本报采访时也表示,调控政策会对楼市造成重大冲击,一些高房价城市的二手房市场将会首先出现拐点。

按照规律,一段时期的观望之后必然是投资客率先破局。楼市前景难测,而邹建民的态度一直非常坚决:“即使略低于市场价也要卖,一定要跑得快。”对于准备进场抄底的敢死队,他再三告诫:“现在已经不是炒房,而是赌房,只有赌徒才会进场。”