专家：开征住房保有税 精准打击“炒房客”顺水鱼财经

税法起草人、国务院法制办财政金融司副司长季怀银4日表示,开征住房保有环节的税收,是保证住房市场健康发展的治本之策,也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策,早开征比晚开征好,但需分步实施而非一蹴而就。

房价飙升真正原因是投机炒作

季怀银在接受新华社记者专访时说,房价飙升的真正原因是投机炒作。1998年至2006年,我国住宅供给年均增长速度为27％左右,而城市人口年均增长速度只有3％,住宅本应供大于求。然而,投机者甚至开发商囤积大量房源,造成虚假的供不应求,推动房价暴涨。

“提高购房的首付比例,这是打击炒房最直接的办法。”数据,根据他们对数据分析,部分地区一次性付款比例只有7．4％。

也有一些中介公司和专家表示,目前深圳市场上放盘增加的现象,只能说明有一些炒房客确实在出货,但并没有出现恐慌性的“抛盘潮”。“据我们了解的情况,出货的主要是一些小的炒房客,大的炒房客都是按兵不动。”21世纪不动产分析师王金萍说。

住房保有环节税难以转嫁

季怀银说,前几年税收调控措施收效甚微,是因为当时的税收措施都是增加住房交易环节一次性缴纳的税收,而交易环节的税收完全可以转嫁给购买方承担,不会影响囤积住房者收益。税收政策要真正发挥作用,必须让囤积住房的人付出较高成本,至少要抵消掉他们的预期收益。保有环节的税收是每年缴纳,对于多年囤积的住房来说,如果将累积多年的税款转嫁到价格中,其价格会比新房高出很多,难以成交。而且囤积时间越长其税负越重,越难以转嫁。这便达到了保有环节税收的真正目的,即逼迫投机者尽快将囤积的住房卖出,否则其税负会越来越重而且无法转嫁。

2005年开征二手房交易营业税,2007年重申土地增值税清算,是此前楼市调控的主要税收举措。加快研究制定“引导个人合理住房消费和调节个人收益”的税收政策,则是本轮调控新提法之一。专家认为,在住房保有环节征税有“引导消费”的功能,在交易环节大幅提高所得税税率有“调节收益”功能。

季怀银说,开征住房保有环节的税收,同时是解决地方政府乱收费、乱罚款、乱摊派,规范政府收支的治本之策。地方政府之所以不顾禁令地“敛财”,是因为地方税制设计没有解决地方政府的财源问题。从长远看,地方税的主体税种应该是住房保有环节的税收,因此当务之急是尽快开征这一税收。开征之初,可以先将重点放在对市场调控上,以后再慢慢扩大税基,使其逐步形成地方政府的主要财源。

开征保有税初期要审慎

“这次政策的精准性就在于直接针对了炒家,直接打击的就是利用银行杠杆来赚钱的人,目前的政策调整下,二手楼的成交马上会大幅萎缩,大的炒家一定会出货的。”陈劲松说。

深圳社科院城市营运中心主任高海燕认为,本次调控的最大亮点就是对“不能提供1年以上当地纳税证明或社会

高海燕认为,深圳等一线城市多年来一直充斥着跨区域的投资者,对当地楼市供需平衡造成了严重的干扰,从而助长房价虚高。如今,对“异地置业”相关规定的出台,短期内将影响市场需求量急剧缩小。

但同时,他也对银行的执行表示担忧。“结合过去的经验,银行一般对房贷政策的最先反应是'坚决执行’,然而当其信贷业务萎缩,而又没有找到新的业务增长点,直接导致自身利益受损的时候,总会出现一些'灵活’的对策。”

季怀银建议,开征住房保有环节的税收,在当前条件下可以分步实施。初期可以明确对生活必需的住房免税,免税范围可以按套数和按面积两个标准就高不就低。

对于开征保有税可能导致房价暴跌的担心,季怀银说,大量的投机炒作才是导致房价暴涨暴跌的根源,开征保有税恰恰可以消除这一根源,维护市场安全。只要初期采取审慎步骤,放宽免税范围,完全可以避免大的震动。