上海豪宅土地增值税典型样本调查顺水鱼财经

据悉，土地增值税清算最有可能涉及开发周期长达十年以上、房价暴涨六七倍的高端住宅项目，昨日（5月18日），《每日经济新闻》记者选取了上海顶级滨江豪宅上海世茂滨江花园作为样本进行了调查。

豪宅土地增值税或达数亿

“现在的售价是10万元/平方米。”这是上海世茂滨江花园售楼处的最新报价。有媒体曾报道，2001年该楼盘开盘均价为2000美元/平方米。

近十年时间中世茂滨江花园的房屋售价已经上涨数倍。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称实施细则），开发商世茂房地产控股有限公司（以下简称世茂房地产）需要为大幅上涨的房价支付巨额土地税。

早在1995年，国税总局就根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》制订了“实施细则”和计算方法，给土地增值税设置了30%～60%的四档次税率。

世茂房地产2009年' 年报显示，上海世茂滨江花园当年销售额为26.36亿元，当期入账销售面积为65288平方米，销售均价为40380元/平方米。

但报告未公布世茂滨江花园5号楼的开发成本。有媒体曾报道，世茂5号每平方米的装修成本在一万元左右。而2000年世茂滨江花园第一期的销售价格仅16000元/平方米左右。如果以每平方米16000元～20000元成本计算，大致可以算出项目的增值额在13.3亿元至15.91亿元间，增值幅度超过成本的100%。

按照土地增值税清算的政策规定，世贸滨江花园该期房源的土地增值税税率高达50%。以世茂房地产2009年161.79亿元物业销售收入和108.14亿元的成本，增值幅度在49.61%，按30%的税率计算，世茂房地产旗下2009年销售的房地产项目若全部完成土地增值税清算，理论上当年需要支付16.095亿元的土地增值税。

世茂房地产2009年的年报显示，其当年销售入账的23个项目，总共拨备缴纳的土地增值税总税额才5.5亿元。

事实上，根据2006年～2009年的世茂房地产年报，世茂房地产几年的物业销售收入累计超过400亿元，累计缴纳的土地增值税却只有22.42亿元，仅占总物业销售收入的5%。