美国楼市抄底指南:15万美元买华盛顿附近连栋屋顺水鱼财经

苏女士的故事在旅美华人中并不罕见。当中国各大城市房价连连攀升时,美国房地产在金融危机冲击下,已经历了3年的低迷期。美国全国总体平均房价已经跌回到7年前的水平。于是,卖中国房子,到美国抄底的故事,每天都在旅美华人社区中上演。更有一拨又一拨的中国“炒房客”来美探市,以期在美国数十年难得一遇的房市低谷中入市抄底。

美国城市房价到底贵不贵？

美国媒体笑称,现在但凡在北京二环以内拥有住宅的人,都有' 投资移民来美的实力。根据美国现行的移民法,只要你在美国特定的工业园区投资特定美元以上,雇佣10人以上,就可以办理投资移民。这是目前除杰出人才、与美国人结婚以及政治庇护之外,获得美国绿卡最快的途径,它已成为中国富豪移民美国的捷径。中国的房地产高潮,正在创造这样一批富豪。

如果说5年前,有点积蓄的旅美华人还回国买房的话,现在的情况已经倒挂。美国房价最贵的地区是旧金山、纽约、洛杉矶和华盛顿等大都会,不过与北京、上海、深圳等中国大都会相比,即便不比较两边的收入高低,中国城市的房价也与美国的有一拼了。

以下是美国房地产经纪人协会统计的2009年底美国15个主要大都会地区二手独立屋的中位价格(MedianPrice),从中可以看出2009年与2007年相比,多数城市的房屋价格有明显回落(见右表)。

应该指出的是,这里中位价格指的是所有售出二手独立屋的中间价格。具体到每个城市,因为区位不同、面积大小、学区好坏、新旧程度,每栋房子的价格大有不同。以首都华盛顿而言,要想买一套学区很好,周边环境好,实际使用面积在150平方米左右,房龄在40年以内的二手独立屋,大约需要60万~70万美元,也就是比中位价格贵一倍以上。其他城市大体如此。

在纽约曼哈顿和旧金山市中心这样寸土寸金的地方另当别论,曼哈顿一个两居室的小公寓卖70万到80万美元很正常。旧金山市中心的3居室连栋屋卖300万到400万美元,也毫不奇怪。在旧金山以南80公里的硅谷附近,因为高科技白领多,是有钱人的聚集之地,平均房价居全美之首。

美国房地产市场一大特点是,房屋的区位非常重要,好区与差区的房价能相差10倍以上,而北京北城与南城房价一般也就是一倍的差价。以首都华盛顿为例,东北区、东南区是治安不良、学区较差的市区,尽管通地铁,交通方便,但一套实用面积70平方米左右的二手两居室公寓,竟然只卖5万美元左右,而同样的公寓在距离20公里外的好区,要卖40万美元。

美国四口之家年均中等收入大约在5万美元左右,大都会地区高一些,比如华盛顿附近弗吉尼亚州费尔法斯县的家庭年均中等收入是8万美元左右。也就是说,中产阶级家庭不吃不喝,5年左右能在较好的区域买到一套比较像样的住房。

现在入市抄底时机对不对？

美国房地产市场经过3年的回调震荡,现在仍处于低位,正是购买自住房和投资房地产的好时机,但专家警告:需谨慎入市。

美国房地产协会唯一的亚裔常务理事童忠益博士在接受笔者专访时指出,美国的住房价格在飚涨数年后于2006年4月登上顶峰,然后持续下挫,到2009年5月跌至谷底,目前大部分地区已止跌,正从谷底非常缓慢地、挣扎式地企稳回升。