坚守仨月弹尽粮绝 开发商不降价难撑局面顺水鱼财经

央行7月23日晚间发布的统计数据显示，上半年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社" 房地产人民币贷款新增1.38万亿元。同期全部金融机构本外币中长期贷款新增4.02万亿元，由于房地产贷款主要是中长期贷款，故而房地产贷款占上半年中长期贷款新增总量约三成。

其中，上半年房地产开发贷款新增4423亿元，6月末余额同比增长26.1%，分别比上年末和3月末低4.5和5个百分点。根据央行此前公布的数据，一季度房地产开发贷款为3207亿元，因此，二季度房地产开发贷款新增量仅为1216亿元。

21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，相比一季度，二季度新增开发贷款大幅减少，至少说明两个问题，开发商看不清未来市场形势，放缓开工速度和在建速度，贷款意愿明显降低；商业银行收紧银根，对发放开发贷款更加严格，开发商实际获得的贷款量减少。无论哪种原因，都是楼市调控的结果。也就是说，房地产调控，使得来自银行的开发贷款在迅速缩紧。

事实上，新增购房贷款也在减少。上半年，个人购房贷款新增9323亿元。而据央行此前数据，一季度个人购房贷款新增5227亿元，亦即二季度个人购房贷款新增4096亿元，增幅明显减少，而二季度新增购房贷款还包括了4月中上旬的疯狂抢购潮带来的增量。购房贷款减少的趋势将会持续到" 三季度。

业内人士认为，开发贷款和购房贷款，一直是开发商的主要资金来源，但此轮调控以来，开发商不得不主要依靠自有资金来维持运营。如果说，2009年和今年三四月的楼市火爆，令开发商回笼了大量资金，因此能够在调控的淡市里支撑下去，但到7月下旬，这种形势已经发生了重大变化，可以继续支撑3个月的开发商已经不多了。

开发商不得不寻求开发贷款和购房贷款以外的资金来源。据21世纪不动产初步监测统计，2009年9月以来，包括" 万科(" 000002," 股吧)、" 招商地产(" 000024," 股吧)、金地等上市房企的增发申请，涉及融资总额近700亿元，它们均已暂停或终止。各开发商转而选择非常规渠道融资，包括寻找海外合作伙伴、与外资银行签订贷款、与投资机构合作成立" 基金，以及发行高息公司债等。据有关机构统计，2010年上半年，十大标杆房企共计融资达到323亿元，仅占去年全年融资额的25%。从上半年标杆房企所获融资渠道来看，外部融资所占比例超过80%，外资银行、基金、" 债券成为淡市下获取资金支持的主要途径。

很显然，开发商的各项资金来源趋于紧缩、减少甚至枯竭。在这种情况下，楼市调控的主要部门已纷纷表态将继续坚决执行调控政策，开发商可以选择的路径已经不多。一些开发商生存都成问题，那么，就只有降价或转让部分股份；另外一些开发商，生存没有问题，但想要发展，也必须降价，尽快回笼资金。

林蕾判断，7月底，以深圳为代表的一线城市，将会以深圳为先导，新开楼盘将以低价、暗折入市为主，并不断加大打折力度和范围，这种趋势演变到整个一线城市后，就会引发一轮降价潮。但林蕾提醒，这轮降价幅度不会太高，总体会在7%-10%之间浮动，基本不会超过15%。而来自21世纪不动产门店的交易案例也证明，无论新房二手房，降价10%-15%即可迅速扩大成交量。这对渴求资金的开发商来说，恐怕是明智之选。