何时买房：京沪深购房需等待 广州仍处最佳时期顺水鱼财经

在中国，普通老百姓的投资渠道并不多，主要就是股市和楼市。从过去10年的情况看，买股票 的人多数被套牢，或者承受割肉之痛；而买房产者，全都成为了赢家。靠投资房产成为百万富翁的不计其数，成为千万富翁的也为数不少，一些人甚至成为了坐拥亿万身家的富豪。

买房需要抓住好的时机

我们暂且不讨论房价会涨还是会跌的问题，先来分析一下买房需要不需要选择时机的问题。按照以往的经验，似乎什么时候买房都是对的，这样的经验未来还能用吗？

以上海为例，从1999年到现在，房价的平均年化涨幅在14%左右，早期的时候交易费用极低，如果采用2成首付的方式买房，交易手续费和一年的贷款利息成本大约为5%左右，买入并持有1年后抛出，可获得9%(按总房价计算)左右的收益，按20%的首付资金计算，投资回报率达到45%，这也是为什么早期贷款买房的人发大财的原因。此后，随着国家对房产价格的一次次调控，流通环节的费用大幅度上升，目前买进卖出一套房产的交易总费用超过了房价的10%。首付款比例和贷款利率也有较明显的上涨，如果是购买第二套住宅，首付款比例要在50%以上，贷款利率也要上浮到基准利率的1.1倍，第三套房不能贷款。假如，房价仍能按每年14%的速度上涨，在不贷款的情况下，持有一年获利不到4%，持有两年年化收益率为8%左右；如果首付50%，按基准利率1.1倍贷款，则持有一年不赚钱，持有2年首付款的资金年化收益率为12%。显然，这样的收益率还是很让人满意的。

问题是未来的房价是否还能按每年14%的速度上涨？答案显然是否定的。因为即使是看多房产的人也承认，前几年的房价上涨速度是无法持续的。根据国家统计局公布的数据，今年10月国内70个城市的房价同比上涨8.6%，这样的涨幅仍被视为房价过快上涨。因此，我们有理由相信，未来房价上涨的平均速度应该低于5%，才不会导致新调控政策的出台。

如果房价的年涨幅平均不超过5%，即使不使用按揭贷款，也需要至少持有2年才能保本，持有3年才能获得5%的收益，年化后收益率只有1.64%。如果采取50%首付的方式投资房产，考虑到交易费用和财务成本，持有3年都无法保本。在这种情况下，投资房产并不见得是最佳的投资方式。

既然，未来投资房产不会获得与以前一样的暴利，是不是大家就不要投资房产了呢？我们也不能如此简单地下结论。即便是房价的年平均涨幅为5%，也不一定没有投资机会。比如有的年份房价可能不涨或小幅下跌，有的年份房价会涨得会一些。只要我们能抓住涨幅较快的年份进行房产投资，依然可以取得不错的收益。至于其他年份，我们完全可以让资金进入到其他投资市场中去。

刚性需求的购房能力

那么，怎样去寻找房价的买点呢？根据我们的研究，当刚性需求具有较强购房能力的时候，往往就是房产投资的一个好机会。换句话说，刚性需求是决定房价的最重要因素。很多人都认为，房价是被炒房者炒上去的，但如果房价炒得过高，刚性需求完全无法承受，那么谁来接盘呢？因为国内的房产投资客都是以博取差价为盈利模式的，租金收益基本可以忽略不计。没有人接盘，他们的收益又如何兑现呢？从商业房产的情况看，也能说明这一点。通常，商业房产的价格要明显高于同地段住宅的价格，但由于商业房产缺少刚性需求的买家，因此国内的商业房产的价格普遍并不高，有些甚至还低于住宅。

只要我们能够知道刚性需求的购房能力，就可以相对容易地发现房产投资的买点。怎么来衡量刚性需求的购房能力呢？我们设计了以下这个公式来计算刚性需求的购房能力：

其中，最优惠贷款利率采用的是5年以上期限的，主要是考虑大部分刚性需求的按揭贷款年限都比较长，而5～30年的房贷利率是相同的。

以上海为例，我们选用的房价指数是中房上海住宅指数。通过计算我们知道，从1999～2002年，上海的刚性需求购房能力都在200左右(详细的分析请见后面的文章)，而这也是上海房产投资的最佳时期。也就是说，这段时间老百姓的购房能力是比较强的，之所以房价涨幅不是很大，与老百姓的认识有关。当时，敢于向银行借钱买房的人并不多，尚处于房地产市场的启蒙阶段。此后，上海房价出现了比较明显的上涨，也招致了政府第一次针对房产市场进行调控。到了2004年底，这一指标降到了152，刚性需求的购房能力有点乏力，致使2005年的房价还出现了小幅下滑。2006年底，受收入快速增长的影响，刚性需求购房能力回升到174，虽然还不是很高，但在股市大牛的带动下，房价依然出现了较大的涨幅。到2007年底，这一指标降到了122.9，刚性需求购房能力严重不足，结果是2008年上海的房产市场成交量大幅度萎缩。特别是当全球金融危机爆发后，房价出现了一波下跌走势。幸运的是，国家此时出台了刺激经济的一揽子政策，其中降低房贷利率是对房价最好的支撑。2008年底，受房贷最优惠利率大降的影响，刚性需求购房能力提升到218点，出现了一个绝佳的购房时机。本刊去年也以《房价还要涨》为题，做了一组封面文章，告诉购房者尽早入市。我们当时的理由就是刚性需求的购房能力大幅度提高了。结果，2009年上海的房价出现了超过40%的涨幅。受房价大涨影响，去年底刚性需求购房能力降低到165点，很多人都丧失了购房能力，但与2004年和2007年相比，仍然有一部分刚性需求能够买得起房，这也是为什么今年一但出现打折楼盘，就会有人抢购的情况出现。近期，受央行上调房贷利率，以及最优惠利率由7折改为85折的影响，刚性需求的购房能力进一步降低。即使考虑到居民收入增长的情况，目前的刚性需求购房能力也只有139点左右，不是一个很好的介入时点。

买点何时出现

既然现在不是购房的最佳时期，下一个买点可能会出现在什么时候呢？在构成刚性需求购房能力的3个因素中，收入的增长是比较确定的。国家多次提出要增加居民收入占GDP的比重，在GDP增幅超过8%的情况下，人均可支配收入的增幅很可能超过8%，像上海这样的城市，超过11%也很有可能。利率的上涨也是比较确定的，受CPI不断走高的影响，加息将成不可避免。如果房价保持不变，到2011年底，上海的刚性需求购房能力仍然会偏低，新的购房时点依然需要等待。

当然，如果出现房价下跌的情况，购房的时机会更早出现。从目前的情况看，开发商手中仍握有相当大数量的现金，大面积降价销售的情况暂时不会出现。但由于开发商的资金链已经比一年前紧了不少，一旦未来半年销售不畅的话，房价有可能出现比较明显下跌。当然，我们也不要指望出现太大的降幅，30%、50%的降幅是根本不可能的。在利率不出现大的上涨，开发商降价20%，将让刚性需求购房能力回升到180以上，新的购房买点又将出现。根据开发商的资金情况推算，出现上述情况的时间很可能在2011年下半年到2012年上半年。购房者应密切关注收入、房价和利率的变动情况，及时捕捉住购房的最佳时机。

文前提要：根据具体计算北京、上海、广州、深圳四大一线城市的刚需购房能力指数发现，北京、上海、深圳三大城市目前均不是最佳购房时机，需要等待。广州目前仍处于合理区间，房价继续上涨的可能性较大。

文：本刊记者/甄爱军

上海：回落两成现转机

在计算上海刚性需求购房能力时，我们选用的指标为上海的人均可支配收入、中房上海住宅指数以及5年以上期限房贷最优惠利率。根据我们的计算，当这一指标在200点附近时，将是一个比较好的购买时点。

200点以上可购房

通过计算，我们发现上海市场的实际运行轨迹与我们计算所得到的结果具有很高的相似度。进入21世纪之后头几年，由于政府出台了系列刺激措施，如蓝印户口、契税优惠等，加之央行降息，这都对楼市起到了相当大的促进作用。

房价的快速上涨，但居民收入水平增速并不一致。中房指数研究院监测数据显示，上海住宅销售均价从2000年的3326元/平方米，一路涨至2004年的 5761元/平方米，平均年化涨幅为14.6%。但在同时期，上海的人均可支配收入涨幅却落后于房价涨幅。根据上海统计局公布的数据显示，2000年上海 人均可支配收入为11718元，2004年达到16683元，平均年化涨幅只有8.47%。

由于房价涨幅远大于收入涨幅，我们发现购买能力会慢慢变弱。通过计算发现，从2002年开始，购买能力指数开始下滑，2002年首次低于200的水平，为199点，2003年则萎缩至168点，2004年甚至降至152点的阶段性低点。

在2005年、2006年两年里，上海楼市陷入低迷状态，这跟刚性需求的暂时疲软也有一定的关系。计算结果显示，在2005年、2006年两年里，购房 能力指数均低于175，2005年为168，2006年为174。这其中有几方面的原因，其一是房价尚持续上涨，如销售均价从2005年的6698元/平 方米涨到2006年底的7039元/平方米，涨幅为5.1%；同时央行多次加息，5年以上期房贷优惠利率水平也从5.31%升至5.81%，因此交易量持 续下降，2006年只有2615万平方米的交易量，较2005年下滑8.1%。

特殊因素要考虑

也许会有读者产生这样的疑问，2005年到2007年这两年里，城市人均可支配收入并未大幅增加，而且央行持续多次加息，尤其是在2007年连续6次加 息，5年以上期房贷优惠利率达到6.66%的高位，按理说刚性需求的购买力应该削弱才是，但为何在这一年里，楼市却走牛？

通过对市场的 分析，发现不外乎两个方面的原因。其一是股市、楼市联动。前文中分析指出，这一年里，股市进入牛市，大多数投资者获利颇丰，于是有部分资金分流进入楼市； 其二就是连续两年的低迷，不少一直处于观望状态的购房者通过两年的资金积累，支付能力增加，于是开始入市买房。

2008年，受金融危机 的影响，国内大幅度降低了房贷利率，从而提高了刚性需求的购房能力，数据显示2008年底，上海的购房能力指数达到了218点，为历史最高点，这也促成了 2009年房价的大幅度上涨。统计数据显示，2009年上海住宅销售均价为12364元/平方米，与2008年的8115元/平方米相比，上涨了 52.4%。涨幅之大，为近年来之最！

房价降两成时机再现

经过2009年的大 涨，上海刚性需求购房能力指数降到了165点，这一指标虽然已经低于理想的200点，但并不像2007年那样，基本丧失了购房能力，因此，一旦出现降价 盘，仍会引起排队抢房的现象出现。今年10月，央行宣布加息，同时银行也减少了首套房的贷款优惠幅度，原先7折的优惠变成了8.5折，导致房贷最优惠利率 上升了1个百分点，这对购房能力的影响比较明显。10月份中房上海住宅指数达到4414点，若年底前房价不再上涨，全年收入增长12%，达到32299 元，根据目前的最优惠房贷利率水平计算：

刚需购房能力指数=322986/4414/5.22%≈140。

从结果来看，目前显然不是最佳购房时机。因为刚性购房能力指数只有140点，距离200点的参考值还有不小的差距。也就是说，根据目前的状况，即房价出现盘整，不再上涨，而且央行也不再加息，直到年底，还不是最好的购房时机。

那么，最佳购房时机何时到来？则要看刚性购房能力指数何时接近200点。我们可根据几种不同的情况分别来进行测算。

第一种情况是靠收入的上涨来重获动力。在这种假设下，房价长期盘整不再上涨，而城市人均可支配收入保持每年12%的涨幅，同时利率水平平稳，通过计算得 出，在2013年底，刚需购房能力指数会回升到196点，接近适合购房区间。也就是说，通过两到三年的资金积累，现在仍在观望的刚性需求，会随着个人资金 量的增多而使得支付能力大增，从而市场重新获得活力。

第二种情况是通过房价的调整来寻找时机。在这种假设下，房价出现一定幅度的回调。 根据中央政府的态度来看，控制房价的态度非常坚决，加之通过“限贷”、“限购”等具体措施，已限制住一部分市场需求，接下来房价回调的可能性较大。通过测 算发现，如果房价指数在未来一年时间里下滑至3531点，即房价整体回落20%，那么，刚性购房能力指数可重新接近200点，也就是说，到那时，购房时机 又会出现。换句话说，当市场出现20%左右跌幅的时候，就会出现新的市场买点，指望房价出现更大幅度的下降基本不可能。

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