投资商业地产讲究多 投资商铺选适合的范围顺水鱼财经

商业地产 炒房客眼中的掘金新圣地

商业地产躲过了本轮房地产调控政策的打压，其投资收益也不可小觑。但是，其自身固有的先天性缺陷，使其作为投资品的灵性时有时无。

当下，想花100万元在北京城区买个房子住，掘地三尺几乎都找不到。但是，有这样一类楼盘却可以满足这个价格需求，那就是商业立项的楼盘，也就是所谓的商业地产。这类楼盘一般价格较普通住宅低，户型面积小，所以房屋总价也较低，颇受年轻人青睐。

新政之前，商业地产贷款条件为“首付50%、利率按基准贷款利率上浮10%”，相比住宅地产更为严格。但随着调控的逐步深入，住宅“第二套”、“第三套”的贷款政策逐渐收紧，商业地产贷款条件则“按兵不动”，目前实际已等同于住宅的“二套房”，同时不受套数限制。这些都在构成投资者“弃宅从商”的吸引力。

升值收益魅力闪现

仿佛一夜之间，开发商都开了窍，一窝蜂地进军商业地产。

在平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO邹益民看来，这除了中央多次新政都针对住宅市场，要打通开发商的任督二脉外，真正让开发商动心的是商业地产的吸金大法魅力。

如上海的新天地附近，10年前，那里的楼面地价大概2000元/平方米，住宅价格也才6000元/平方米，现在那地方楼面地价已达到3万-4万元/平方米，也就是土地成本已上涨15-20倍。如果开发住宅，当时只能卖6000元/平方米，但若做商业地产持有到现在，就能享受到土地升值带来的利润。

对于投资者而言，兼具保值、增值、出租收益功能的商业地产，是更具完美意义的投资产品。

同住宅相比，商业地产增值空间更大。2006年，金正房地产开发有限公司在河北省开发的住宅项目卖到每平方米4000元，现在涨到七八千元；当时商街卖1.6万元，现在卖3.2万元。这两组数据看上去涨幅相同，但商业地产本身基数大，带给业主的回报远比住宅更可观，而且，这还没有包括商业物业本身经营所产生的利润。

商业地产雷区多

面积小、总价低、投资方式灵活的产品，切中了市场的脉搏，对于许多资金实力不算强，但收入预期稳定的人来说，最低只需首付十几万元，再贷一半款，就能获得一个投资置业梦想的“出口”。

但是，商业物业在作为二手房转让时，同时存在两个较高的税种，又可能会让一些“蠢蠢欲动”的投机客且慢狂欢。一是土地增值税，按照物业卖出后增值额的30%-60%征税；另一个税种是个税，按物业出让后个人所得额的20%征收。

比如一套买入价200万元的商铺，如果卖出价为300万元，那么土地增值税大约按300万元减200万元再乘以30%，即100万元乘以30%征收，土地增值税为30万元。100万元再核减装修及其他合理费用后，个税应该在20万元以内。也就是说，扣除这两项税后，看起来丰厚的利润已缩水近半。

因此，随着调控进程显得相对缓和的贷款政策，同严厉的税费政策共同作用下，商业地产可能更适合长期持有的稳健型投资者。他们通过收租获取利润，和住宅投资低吸高抛赚取差价的赢利模式相比，有着根本区别。

此外，商业地产不能办理落户手续；商业性质住宅的水电价格也比住宅楼水电价格要高出很多。而且，商业地产的房产使用和所有权只有50年，甚至40年，相比住宅的70年所有权要逊色很多。

持有谨慎观点的业内人士认为，由于目前投资渠道的缺乏与通胀压力的存在，一部分游资确实在觊觎商业地产这一领地，再加上很多炒作的因素，商业地产很可能成为下一个被爆炒的“蒜头”或“绿豆”。

投资商业地产讲究多

商铺：选择适合的投资范围

总价预算在50万元左右的小型投资者，应该选择租金回报稳定，承租率较高的成熟商铺，比如知名商场内的商铺或者是成熟社区铺等。如果预算在50万-150万元左右，则可以考虑二线街铺，或主商业圈辐射周边区域的商铺。预算达到200万元以上的投资者，可以重点考虑潜力较大的商铺，以发展前景作为获利主要推动。

写字楼：地段与环境最关键

投资写字楼，首先要看其增长空间。房地产的增值主要来源于土地的增值，市中心地区土地稀缺性较强，人流、物流、信息流和资金流汇聚，增值空间较大。是否位于城市的中心区，是衡量一幢办公楼档次高低和是否具有投资价值的首要因素。另外，尽量考虑投资甲级写字楼。写字楼的交通便利程度、停车场的设计是否合理、物业的建筑立面和建筑品质等，都需要逐一比较、现场观察和实地感受。

酒店式公寓：租金回报率要讲究

酒店式公寓租金回报率非常重要，只有租金达到一定的水平，才能满足资产的回报。因此，要确保未来有足够的租户需求，并且租户对于租金有足够的承受力。

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