加息通道开启 该不该提前还贷顺水鱼财经

加息后未上演提前还贷潮

元旦假期过后，去银行提前申请还贷的人并不如想像中多，相比之下，咨询购买银行理财产品的人却络绎不绝。

据工行一位理财经理介绍，从往年的情况看，每逢央行加息后，都会出现一波“还贷潮”。在去年央行两次加息后，提前还贷的人数应该较加息前有所增加，可现实情况却并非如此。

不少银行人士认为，造成提前还贷不踊跃的原因不外乎有以下三点：首先，由于控制价格总水平成为了中央今年的首要任务，因此不排除接下来管理层还会采取包括加息等在内的多种手段来控制通胀。基于此考虑，加息周期刚刚开始。其次，由于各家银行对购买二套房实行“高首付”与“利率上浮制”，同时对购买三套及以上住房的客户进行限贷，因而致使一些欲购买二套房甚至多套房的人更愿意将资金攒下买房。第三，伴随着去年的两次加息，眼下各大银行均调高了理财产品的收益率，因此通过购买银行理财产品所赢取的收益可在一定程度上弥补因贷款利率上调而增加的月供。

房贷族精打细算巧理财

多数房贷族表示，加息后月供的增加会通过适度投资予以弥补。在一家建行网点，姚女士告诉笔者说：“2009年4月我贷款40万元购买了一套两室一厅，每月还款3000多元，受加息影响，我从这个月开始每个月的还款金额上升了100元左右。现在我一方面通过购买一些短期银行理财产品来获得稳健的收益，另一方面我在理财专家的建议下，将目前的按月偿贷方式改成了"双周供"。也就是说将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次，两次扣款的总额基本相当于原来一次扣款的数额。由于每年共有26个双周，因此相当于每年要还13个月的贷款，这样，通过加快每年的还款频率和还款总额，起到缩短还款时间和节省总利息的效果。”

像姚女士这样精打细算的房贷者还有很多。笔者在调查走访中发现，过半贷款人会选择购买银行理财产品来冲抵月供的增加部分，其余少部分贷款人表示会投资一些平衡型基金、券商集合理财产品或分红险。数月前刚刚购置了婚房的小周告诉笔者：“买房时我买在了相对"高位"，结婚时我赶上了物价上涨，而贷款时我又偏偏遇到了加息。”万般无奈之下他和同事合伙儿在淘宝网上开了家户外运动用品商店，与此同时他还将手中仅剩的10万元积蓄分别购买了" 光大银行(" 601818," 股吧)阳光理财“T计划”23期产品和融通" 深证100(" 159901, " 基金吧)基金。在小周看来，唯有合理投资才是应对物价上涨与加息的有效武器。

盲目提前还贷不可取

在不少专业人士看来，在目前CPI高企的背景下，贷款其实是有效抵御通胀的手段之一。因为从目前的情况看，利息的增加幅度实际上是小于CPI增长幅度的。如果贷款人购买了较好的抗通胀理财产品，就没必要提前还贷，尤其是对于那些已经享受7折优惠利率的人来说，提前还款更不划算。

一位" 招商银行(" 600036," 股吧)的理财经理告诉笔者：“对于之前享受七折优惠利率的贷款人来说，去年两次加息后的真正贷款利率为4.48%，可以说这个利率在目前信贷收紧、贷款越来越难的环境下，还是合算的。这部分人最好不要盲目提前还贷。”此外，对于等额本息还款已到中期以及等额本金还款期已过1/3的贷款人来说，也不适合提前还贷。“如果贷款人使用的是等额本息还款方式且还款年数已接近中期，此时选择提前还款并不明智，因为等额本息还款每月还款的总额固定，还款本金递增，还款利息递减，如果提前还贷无异于自己提高了贷款利率。同理，那些使用等额本金还款的客户，由于是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，因此随着还款时间增加，所剩本金减少，还款利息也愈来愈少，而如果在还款期超过1/3时选择提前还贷，偿还的也多是本金。”该理财经理如是说。

购房者需要注意的是，加息后公积金贷款的优越性会更加凸显。譬如同样是20年期限、80万元的一笔贷款，在购置首套房时，商业贷款要比公积金贷款月供多501元；而二套房则要多出1060元。因此，理财专家提醒说，今后买房建议在条件允许的情况下首选公积金贷款。