弃宅从商
退出住宅市场投资商业地产
从去年上半年开始,国家频频出台楼市新政,国十一条、新国十条、二套房认定等政策相继出台,楼市结束了2009年的“飞涨”,步入维稳局面。这对于部分靠投资房产获利的人来说无疑是一种煎熬,要知道,投资房产无非是用时间换金钱,通过不同时期的房产差价获利。现今,房价涨幅受到压制,投资房产成了烫手山芋。据记者了解,自从楼市调控新政出台后,有相当一部分地产投资客逐步退出了住宅市场,转而向商业地产进军。中原地产对1500份问卷进行统计后发现,面对密集的楼市调控,在所有投资者中首选投资的是商业地产,占比达到38.2%,而选择住宅的锐减,只有12.3%。
“年前,我将手中的两套投资房出手了,现在正在挑选合适的商业地产。”本市一位不愿透露姓名的有着五年房产投资经历的市民向记者表示。在他看来,近年来住宅价格的确呈现过快上涨的态势,但正所谓物极必反,房价快速上涨不可能长期持续下去,尤其是在国家大力引导房地产健康消费的调控背景下。2011年楼市进入整固调整期是不可避免的,因此,他选择了进军商业地产。在他看来,一方面,这些年商业地产涨幅远没有住宅那么惊人,大多一、二线城市的优质商业地产由于良好的租金回报率和升值空间,具备明显安全边际,未来还存在很大空间。尤其是现在天津市大力发展的几大商圈,前景很是看好。另一方面,新近出台的若干调控政策主要是针对住宅投资市场,特别是要遏制投资和投机性住宅买卖,而商业地产基本上不会受到调控的遏制。随着住宅价格稳定甚至回落,一部分投资需求会被住宅市场挤出而流向商业地产,商业地产将会迎来新一轮的补涨行情。
尽管商业地产被不少投资者看好,但业内人士却认为民间投资转向商业地产的速度和规模还有待观察。首先,普通投资者对商业地产的认识不足,缺乏操作经验,甚至有的投资者不知道写字楼可以卖给个人、商铺也可以做按揭贷款;其次,商业地产投资同样要面对经济周期、市场波动等风险;再次,商业地产目前针对个人投资者的产品还不够丰富,投资者进军商业地产前需要有心理准备。
弃房入股
节后股市交易量持续攀升
记者了解到,面对楼市调控的深入,有部分炒房客退出楼市,转而向股市寻求获利机会。这一趋势在春节过后表现尤为明显,虽然目前很难准确估计到底有多少炒房资金进入股市,但从股市交易量的激增可窥见一斑。以沪市为例,春节前的日均交易量在1000亿以下,而春节过后,日均交易量提升了40%左右,有多个交易日超过1800亿元,接近历史高位。业内人士分析,在目前的市场环境下,当一种投资渠道被调控时,投资者会将目光投向另一种投资渠道,楼市和股市往往呈现此起彼伏的跷跷板效应,这算得上是正常的市场反应。
王先生便是弃房入股的投资者之一。春节前夕,他将手中三套商品房果断套现,手持400万元现金进入股市,从一位炒房者瞬间变身为A股节后行情的参与者。记者采访王先生时得知,他目前的资产主要集中在餐饮和楼市。他拥有两家餐饮公司,却都不亲自经营,而是聘请职业经理人打理。他的解释是:“职业经理人更专业,我也能有时间来投资理财”。王先生虽然是一位拥有十多年股龄的老股民,但多年来的投资精力却主要放在房地产行业,在股市投资上并没有多少经验。“这次投资股市,更多是探探路,先买几只股票 找找投资感觉,毕竟这些年将大部分精力放在了房地产投资上。我打算积累一段时间炒股经验后,再好好选几只股票 中长线持有,静待资本市场的牛市盛宴。”在王先生看来,股市、楼市之间的投资临界点可能再次到来,一边见顶,另一边可能是见底。对于卖掉房产转头迎战股市的行为,王先生解释称,撤出房市的问题,他从去年下半年就一直在考虑,但以往楼市投资的高回报让他有些流连忘返,一直到最近新一轮楼市调控措施的出台,才让他最终下定决心撤出房地产投资领域。
王先生告诉记者,楼市调控加剧,与他一样想撤离楼市的炒房客不在少数。由于屡遭调控,楼市投资的黄金期已过。有专家计算指出,由于住房交易、房贷等环节的政策调整,粗略估算房价在5年内至少需要上浮50%才能享受到投资收益。因此,股票 市场成为这部分逐利性强的闲散资金最理想的去处。
弃房买金
黄金赚钱效应引发抢购潮
进入2011年,黄金赚钱效应不减,这也吸引了部分楼市投资资金流入了黄金市场,使得近期黄金交易十分火爆。国际黄金受油价飙升、避险资金推动,自今年1月下旬展开新一轮的上涨行情,从最低的1313美元/盎司起步,最高触及1430美元/盎司,目前维持在1400美元/盎司上方。“春节前后的销售量比前期增加了两三成,有的顾客一来就是抱着投资目的的,先问怎么回购。”一家金店的店长小张告诉记者,随着楼市调控政策趋紧,店里明显增加不少投资性客户,论斤买黄金的盛况再次出现。
“现在买房子真不如藏黄金!从2008年国际金融危机爆发以后,具有避险功能的黄金便开始了长期牛市。就以最近两年来计算,在2008年国际金价为700美元/盎司左右,但目前已达1400美元/盎司以上,短短两年金价翻了一番,折合年收益高达50%。以往房价快速上涨的时期,炒房收益还有可能与其相媲美,但现在房价受到抑制,而黄金是和国际金价挂钩的,受国内影响小,楼市前景绝对会大大逊色于黄金。”本报“今晚·财富咖啡座”会员赵先生告诉记者,通过参加去年举行的黄金投资主题沙龙,他了解到黄金投资的赚钱效应,并在今年1月份试着买了5万元的黄金,目前获利已接近10%。为此,他打算将手中用来投资的住房卖出,择机全仓购入黄金。“在股市和黄金的选择上,我更倾向于黄金。我仔细研究了金价走势,10余年来,金价走势可谓一路向上,期间甚至没有出现深幅调整,无论是长期持有还是短期操作,亏损的机率并不大。虽然股市获利机会也很多,但涨涨跌跌却并非像我这样的业余投资者所能掌控的。”
虽然业内外一直看好黄金在2011年的走势,但对于那些刚从炒房领域转战金市的投资者而言,专家认为最好谨慎为之。一方面国际金价已处于相对高位,若想进入不妨等价格回调时择机进入;同时,不建议频繁进出,否则金价上涨带来的利润都会被手续费蚕食,在金价牛市不改的格局下,不妨考虑长期持有;另外为了资金变现的灵活性,应实物黄金、纸黄金以及黄金T+D业务搭配使用,不要把鸡蛋放在一个篮子里。
弃房理财
大户理财产品悄然升温
记者采访获悉,近期楼市调控再起,一些炒房客在离开楼市后,并不懂得股市操作技巧,他们把资金交给各种阳光" 私募、银行高端理财等,由专业人士代为打理资金。本市一家银行个人理财中心负责人向记者介绍,目前各大银行向高端客户推出阳光私募产品、" 信托产品也受到高端客户追捧,这其中有部分客户是从楼市撤出的投资者。以目前投资起点为百万元的一年半期信托类产品为例,预期年化收益率超过10%。这类产品有信托公司、银行的信誉做依托,一般可以实现预期收益,一些不再炒房的资金,通过信托产品也可以延续原来的炒房收益,正在成为富人投资的新宠。
“撤出楼市的资金,暂时没有好的投资渠道,我打算到私人银行办理个人理财业务。”李先生在本市经营着一家培训机构,以往有了闲置资金便会购房来保值、增值。近期的楼市调控,让他看到了投资住房市场的风险所在,便在朋友介绍下到一家国有银行办理了个人金融理财业务。他目前看中了银行面向高端客户推出的股权投资类理财产品,虽然这类产品投资期限较长,但年均10%左右的年化收益率对他还是有着很大的吸引力。“以往投资房产,除去各种税费,平均下来的年化收益也就在10%左右,这还是在投资环境较好的时期。而让专业人士去打理,收益与投资楼市不相上下,感觉可以试一试。”
除了银行高端理财外,诸如阳光" 私募基金、基金“一对多”等面向高净值客户的理财渠道,也受到不少投资者的关注。不过,需要提醒的是,“大户人家”在投资这类理财产品的时候,也应摸清其中的门道。在风险控制环节中,最首要的问题是要在投资前了解清楚所投资渠道的各项情况,投资自己所熟悉的行业,充分了解投资的潜在风险,这样才能做到知己知彼,百战不殆。