北京调控满月外地买房人剩一成 投资需求归零顺水鱼财经

退订房源打折销售 投资者转向海外———

从2月16日北京出台调控细则至今，刚刚满月。随着“限购”、“限贷”等多重手段的共同作用，无论是新房住宅、高端豪宅，还是二手房的成交量齐遭“腰斩”，跌幅均在五成以上。记者在周末走访的几个在售新盘项目中，购房人稀稀拉拉不说，就算是来现场看房的也大多是“参观意浓，掏钱意淡”。

●投资需求归零 外地买房比例滑落至10%

2月16日北京出台全国最严格的限购政策——对外地限购的政策要求为提供连续5年以上社保或纳税证明。这一政策再结合信贷、交易税费等政策被市场称为“京15条”。“京15条”出台已满月，北京楼市出现了根本性的变化。

统计数据可以说明一些问题，来自中原地产统计数据显示，2009年、2010年外地户籍购房比例占了总成交量的55%和48%。即便2010年内的两轮楼市调控抑制了部分外地投资需求，使得外地户籍购房占比有了一定程度的下调，但在今年1月份依然达到了44.8%。因此，更加严格的“限购”、“限贷”措施随即出台。

从北京市房地产交易管理网上可以清楚查到，京城楼市无论是新房住宅、高端豪宅，还是二手房的成交量齐遭“腰斩”，跌幅均在五成以上。从调控政策执行的2月17日到3月9日，北京商品房住宅总成交为2630套，而二手房住宅成交为4733套，日均住宅成交量仅为350套。相比调控之前1月份的日均1130套下跌幅度高达69%。

其中外地户籍家庭购房占比，据不完全统计约为10%，绝大部分为自住的首套房需求。而占九成的京籍购房者也大部分为首套房或改善需求。在北京楼市中，投资需求基本归零。

●投资受阻 退订房源低价入市

“京15条”满月之际，市场上的折扣楼盘逐渐增多，甚至出现了某知名开发企业八折卖房的情况。为了争取少得可怜的购房需求，一些不愿降价的楼盘，将前期投资客退订的房源重新挂出。虽然没有额外的折扣优惠，但由于前期价格低于在售单价几百到几千元不等，因此被开发商着重推荐给购房人。

上周末，记者以购房人身份在南五环某项目看房时，售楼处工作人员告诉记者，目前在售的两栋楼均价为18000元/平方米，一套90平方米小三居的总价为162万元，全款可享受9.8折。当记者表示仍需考虑时，工作人员指着沙盘上，标着“售罄”的楼座介绍：新政后，一些无法贷款的投资客和外地购房人失去了买房资格，他们退订的房源，目前仍按当时的1.5万元销售，相当于打了8.3折。由于这类房源有限，售楼人员不断提醒记者应尽快确定。

无独有偶，顺义某在售项目的开发商也对记者表示，一些外地购房人在新政后无法办理房产证，不得不与开发商协商退房。退出的房源仍以当时的价格，按照特价房的方式入市。这样既不会因为降价引起纠纷，又能吸引购房人的兴趣。

●海外项目吸引投资性购房需求

住宅市场的投资性需求被抑制后，不限购、不限贷的商住类项目开始受宠。不仅如此，近几年开始流行的海外置业也愈加兴旺。

搜房网最新进行的海外购房意愿调查显示，在严厉的限购政策下，有41.3%的受访者选择了可能会把资金投向国外楼市。紧随其后，选择投向股市和商业地产的仅有18.7%和9.3%。在选择海外购房的主要原因时，选择投资的比例更是高达56.7%，排在第二位的子女教育原因仅占18.3%。

海外的开发商也趁机将目光瞄向了“手中有粮”却受限购困惑的中国买家。更多的海外地产商开始加大在中国的宣传，吸引高端中国客户群体。2月24日，新加坡最大的房地产企业嘉德置地宣布，其位于新加坡的高端住宅楼盘将正式面向中国客户销售，平均售价为20000新加坡元/平方米，约合人民币10万元/平方米。与此同时，日本、澳大利亚等房企也纷纷在上海、北京等地举办推介会。

搜房网的调查显示，在选择海外投资目标上，50%投资者首选美国，其次是日本、加拿大和澳大利亚。

●未来成交量低位运行 房价或有所松动

北京麦田房产营销总监吴存胜分析，新政虽然已经满月，从短期来看，新政对交易量的影响是很大的，未来一两个月，成交量仍会在低位徘徊。房价走势目前并不明朗，等政策的消化期过后，一切才会逐渐清晰起来。如果新政能严格落实执行，房价或有所松动，估计下降幅度会在10%-15%。吴存胜表示，宏观调控的执行力度对于市场价格和交易量都有极大的威慑力。执行部门对新政的解读和采取的措施，将对房地产交易市场的发展起决定性作用，相信' 两会以后政策将逐渐明朗，会对市场有更为清晰的指引方向。