房产拍卖按揭费用高想借不容易 越早预审或越好顺水鱼财经

笋价拍卖货增多，买家心郁郁，无实力一次性付款点办？

最近拍卖场多了不少笋价起拍的标的出笼，之前中山大道广海大厦办公楼“7字头”起拍，住在附近的张先生颇为动心，但担心没有能力一次性付款；在本版上曾曝光过的君怡大厦32套房产据悉因故暂缓拍卖，当时去看过现场的魏先生表示，撇开屋内现状不计，若能以参考价拿到君怡大厦的标的，也挺笋的。不过，他同样遭遇张先生的问题：短时间内凑不齐楼款怎么办？本版“按揭我帮你”信箱也收到不少读者发来电邮，询问如何解决一次性付款购入拍卖标的。

一些按揭及担保公司过去有为拍卖客户提供拍卖按揭的服务，奈何由于这些服务涉及担保业务，收费较贵，以良策按揭的收费来计算，担保费按月计算，以垫资额的2%乘以房产证入押所需的时间，一般一单拍卖按揭从成交到房产证入押需要3~4个月的时间，担保费约为垫资额(约等于贷款额)的6%~8%。由于办理房产证过户涉及法院出具“协助执行裁定书”，时间难以控制，很有可能“妹仔大过主人婆”，即拍到的笋价利润空间因高昂的担保费而断送。据保来理财卢小姐透露，该公司对拍卖按揭担保收费是按宗算，并非以时间挂钩。保来理财黄先生表示，由于拍卖按揭不算一个主流按揭品种，且并非所有银行都会接受这类的按揭申请，故此有意拍笋货的人士宜尽早联系拍卖按揭事宜，越早预审越好。

经典拍卖按揭案例

2009年置地大厦拍卖

2009年置地大厦10多宗拍卖均采用按揭方式付款。据保来理财黄先生表示，因保来理财与骏华拍卖公司同属一个集团，他们通常与骏华拍卖公司联动，向有意竞拍标的的客户介绍拍卖按揭这个产品。2009年招商银行委托骏华拍卖位于较场西路与东华西路交界的置地大厦，单就这次拍卖他们做成了10多宗拍卖按揭。

据介绍，那次置地大厦拍卖价是8000~10000元/m2，仅相当于东濠涌拆迁“天价补偿”的一半。由于置地大厦为电梯楼，且起拍价非常笋，当时20个拍卖标的“一铺清”，标的都是以底价拍出。 据良策按揭总经理潘梓森透露，该公司自两年前推出拍卖按揭业务后，每年约有几十宗的业务量，他记得贷款额最大的是一个汇景新城洋房的标的，贷款额几百万元。

办拍卖按揭 越早预审越好

据记者了解，拍卖按揭程序大致如下：

贷款预审

在拍卖公告刊出后，意向竞拍人把本人的资料(身份资料、收入资料、婚姻状况)及意向竞拍标的的情况提交给拍卖按揭公司。拍卖按揭公司把标的及申请人的资料转给相关银行，银行会根据申请人的收入及信用情况结合标的的评估价给出一个口头贷款通知书。例如，起拍价70万元，银行评估的市价为90万元，申请人可获得六成贷款成数。据记者了解，银行或按揭公司对贷款预审部分一般不收取费用。

办理拍卖按揭

若申请人果真拍得有关标的，申请人就正式开始拍卖按揭的程序。标的买受人需把拍卖成交确认书、首期款收据(包括拍卖保证金)及本人资料及时交至拍卖按揭公司。据了解，银行一般会遵循“拍卖价与市场评估价孰低”原则来确定成交价。即一个房屋标的拍卖成交价为80万元，市场评估价为75万元，最终银行会按照75万元乘以相应成数来发放贷款。

据拍卖按揭公司人士表示，由于拍卖过户递件一般涉及法院发出“协助执行裁定书”，买受人凭协助执行裁定书才能到房管局办理过户手续，房产证入押时间难以估算，而委托人一般要求买受人在7~15个工作日内交齐楼款，故此拍卖按揭必须引入担保程序。目前市场上有两种计费方式，一种是按时间来计算，月息2%；一种是按宗来计算，不论时间长短。

据记者了解，拍卖按揭收费较高，约为贷款额的10%左右。有意竞拍笋货的人士，可以估算最终成交价与市价之间的利润空间，再倒推是否值得用拍卖按揭。

按揭机构：

愿做“公”姓标的生意

据保来理财和良策按揭有关人士透露，为防范产权风险，他们选择做拍卖按揭的标的也有讲究。他们一般会倾向于做法院委托拍卖或国有资产处理的标的，因为这些拍卖有“公”字背景，可信度较高。

良策按揭潘梓森明确表示，他们不做私人委托拍卖的按揭申请。保来理财卢小姐表示，由于私人委托拍卖与私人放盘较类似，成交价与二手市价也较接近，竞拍人利润空间不大，也不会想用资金成本高的拍卖按揭来竞拍。

投资者：

担保费用高一般不会用

资深投资者郑先生经常出没拍卖场，从拍卖场拍到不少房产标的。他也了解拍卖按揭服务，不过郑先生认为担保费用高，他从没有用过拍卖按揭。据郑先生透露，他一般竞拍的标的都在几十万元以内，一次性付款压力不大。至于像君怡大厦这类过百万元的标的，他认为资金成本过高，也不会去关注。

据一位市场人士透露，由于拍卖付款时间短，竞拍人需做好一次性付款的准备。假如因按揭时间审批而耽误付款，买受人可能会受到严厉惩罚，除了“杀定”外(即没收保证金)，还可能要负担下次拍卖与本次拍卖的成交价之间的差额。举例说，本次买受人拍得价为100万元，而买受人因故未能一次性付款而拍卖不成功，若下次再拍的成交价为80万元，买受人可能要被追缴20万元的差价款。

这名人士认为，上得拍卖场的人士都做足一次性付款的准备，竞拍人有钱都不会用收费高达10%的拍卖按揭。不过，拍卖按揭的确可以为竞拍者提供多一条融资渠道，一些有能力一次性付款的人士也希望避免在单项物业上投资沉淀过多资金，故此拍卖按揭也的确有存在的价值。(记者 李凤荷)