调控政策下的房地产融资：百舸争流顺水鱼财经

《财经网》独家策划【专题】“史上最严”房地产调控周年重审 系列报道之六

【《财经网》记者 苏娜 王娟】

在房地产调控与货币政策收紧的大势下，开发贷和住' 房贷的持续收紧，以及房地产《财经网》独家策划【专题】“史上最严”房地产调控周年重审 系列报道之销量的大幅下滑，使开发商的资金链由缓和到紧张，资质较差的企业资金链日趋绷紧，其中部分企业资金链危如累卵，崩塌或在不经意间引爆。由此带来的变化是，一方面多元化融资快速起步，另一方面行业合作收购兼并呈加速趋势。

SOHO中国董事长' 潘石屹在接受《财经网》采访时提到，目前广州、上海的一些地块底价成交，或者已经出现流拍的现象。从目前房地产市场的成交情况来看，房地产开发商一定会采取非常谨慎的做法，首先考虑自身的现金流如何度过这个寒冷的冬天，扩张的开发商并不多。

《财经网》采访的专家、银行业内人士、券商分析师等普遍认为，2011年房地产信贷在整体新增信贷投放中的占比将降低（扣除保障房额度）。基于信贷紧缩，当前房地产资金来源中，信贷占比下降趋势预计在短期内会更加明显，这推动了房地产多元化融资的兴起：银行' 投资部、券商投行、' 信托、'私募基金、保险公司等均有涉足。

值得一提的是，在各种融资渠道中，在去年和今年1季度扮演重要角色的房地产信托，正经受来自央行的从紧监管。尤其当前央行实施的“特种存款制度”，将进一步限制信托融资的规模并大幅度提升融资成本。

目前看来，惟一有望保持稳定或较快增长的是外资渠道。外资投资房地产在境外债券和银团贷款的推动下，呈现快速增长之势，而监管层则对此采取了默许态度。

信贷：一季度温和反弹 （展望：在房地产资金来源中占比降低）

房地产相关贷款一直在银行信贷中占据举足轻重的地位，尽管商品房起步仅十多年，但截止2010年末，房地产相关信贷在信贷总额中的占比已经达到20.5%。在调控政策逐步价码，风声鹤唳的背景下，银行出于多重考虑，对房地产信贷趋向谨慎。

从2010年新增信贷来看，2010年全年新增房地产贷款2万亿元，同比多增170亿元。但从月份看，同比多增集中在前五个月地产调控启动之前，6-12月连续7个月当月新增均为同比少增。

另一方面，保障房的大举建设将大幅压缩商品房的信贷空间。潘石屹认为，“' 十二五”期间，尤其是“十二五”的前三年，中国的房地产市场将会在格局上发生重大的改变，即将原来商品房占市场90%以上的份额，转变为保障性住房超过一半的份额。

当前，地产商资金来源中信贷占比持续下降。2011年1-2月，全国房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%。1-2月，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中国内贷款2679亿元，占比 22%，有所反弹（传统上这一数字在20%左右，个别年份较低）；利用外资86亿元，占比0.7%；自筹资金4184亿元，占比34.4%；其他资金5223亿元，占比42.9%。其他资金中，定金及预收款3154亿元，个人按揭贷款1280亿元。

同比来看，1-2月份，国内贷款部分增长了7.7%，个人按揭贷款下降了11.3%。

2010年全年，房地产开发资金来源中国内贷款占比17.3%。1-2月份的数据有所回升，但和去年同期23.77%相比是下降的。这和前两个月银行信贷放松有关，由于货币政策的收紧，今后这个数据可能下滑。

在政策引导下，建设银行、工商银行均表示，调整内部信贷结构，有保有压，对房地产开发贷款进行控制。

4月15日，央行公布了3月份信贷数据。中金认为，3月份的新增信贷数显示货币政策紧缩效应仍然持续。

A股融资：冰封 （展望：无解冻迹象）

3月1日，北京金隅股份有限公司（下称金隅股份）与太行水泥换股吸收合并，最终实现了A股挂牌上市，成为2011年H股上市公司回归A股的首个成功案例。

但这不并代表地产调控以来管理层冷冻房地产A股融资的态度发生了改变。业内分析，金隅股份此番能获准回归，在于此举并不是为了融资，而且符合近年来证监会解决同业竞争的监管思路。

3月24日，' howImage('stock','2_000046',this,event,'1770') 泛海建设(' 000046,' 股吧)终止非公开发行（定向增发），该公司原计划募集48亿元。这是自2010年以来16家上市公司因涉及地产融资、重组的发行预案被迫终止。

债券：生力军 （展望：利率抬升 融资难度加大）

根据标准普尔数据，2010年内地房地产新发债券规模近527.2亿元，创历史新高。2011年，具备债券融资渠道的香港内地房产上市公司，采取激进债务融资支持扩展或者筹资过冬。据不完全统计，1-2月，内地发展商通过境外发行高息债券融资的总额已经超过200亿元，加速融资的势头猛烈。

根据房地产咨询公司高通智库的《地产金融月度报告》：今年一季度中国房地产离岸债务融资金额已经相当于2010年全年的40%以上。综合各家地产商所发行的债券年利率，最低的为7%，最高的为14%。虽然融资成本较高，但相对于房地产信托年利率15%以上仍有优势。

近期成交量的变化导致房地产开发企业财务状况趋向恶化。2011年以来，标准普尔将恒盛地产、佳兆业和商业三家公司的评级展望由稳定调整为负面，预计恒大地产和碧桂园等大地产商的评级也可能被下调。

如果将来被下调评级的公司增多，整个行业的发债成本将会上升，融资难度亦会加大。

信托：高歌猛进 （展望：门槛提高 成本加大）

根据高通智库的报告，2011年以来（截止4月5日）共发行了592款信托产品，其中房地产信托178款，占据了信托发行量的30%。

2011年以来发行的信托产品预期平均收益率为8.98%，而房地产信托的预期平均收益率为9.75%，高于平均水平。

从融资成本看，房地产企业通过信托融资的综合成本在15%-20%之间。其中约10%是给投资者的回报，1%-2%的发行成本，信托公司的净手续费收入能达到5%-8%。

从趋势上看，房地产信托有加速趋势。2011年1月份，工商企业' 领域发行数量最多，有101款产品，而房地产信托则只有46款。2月份，二者基本持平，工商类78款，房地产69款。而3月份工商类为43款，房地产类达到63款。这或许也说明了房地产资金链趋紧，承诺的投资回报不断攀升，从而在央行收紧信托融资的背景下挤占了更多的信托份额。

3月，中融信托发行的“中融-仁文股权投资集合资金信托计划”，以15亿的发型规模创下了今年以来的最大发行记录。为期24个月，预期收益率高达14%。

但展望未来，政策对信托融资的限制仍在加强。继2010年公布《信托公司净资本管理办法》之后，银监会在今年1月27日发布《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，该通知对信托公司净资本、风险资本计算标准和监管指标作出明确规定。

在新规中，房地产类义务和银信业务受影响最大。今后融资类地产信托将经受更严格的审批措施，如规定，单一类融资业务中，公租房及廉租房风险悉数为0.5%，其他房地产融资风险悉数为1%；集合类融资义务中，公租房及廉租房风险悉数为1%，其他房地产融资风险悉数为3%。这意味着100亿元的房地产融资类业务总规模，就要占用高达3亿的风险资本。

3月份，央行召集信托公司讨论，要求信托公司用自有资金发放贷款的余额原则上不能新增，如果新增，要按新增额的150%向央行缴纳特种存款，存款不计利息。

并且，央行还发布了《理财、资金信托专项统计制度（试行）》，意在密切监测银行理财资金和信托资金的动向。

外资：增长迅猛 （展望：未受压 空间较大）

1-2月，我国房地产实际利用外资41.5亿美元，同比增长50.5%。同期，我国实际利用外资178.23亿美元，同比增长27.09%。

制造业和房地产业是传统上我国吸引FDI最多的两个领域。当前流入房地产领域的FDI增速远远高于FDI的平均增速。在2010年，FDI中房地产占比22.2%，创历史新高。之前的记录是2007年创下的20.5%。2008年和2009年分别为17.2%和17.9%。

从目前商务部的表态看，并没有采取限制境外资金投资房地产的迹象。

人民币REIT：启动 （展望：尚不明朗）

房地产信托基金也取得巨大进展。据香港媒体报道，4月12日，香港商业大亨李嘉诚旗下以人民币计价的汇贤房地产信托基金（Hui xian REIT）公开招股获全额认购。汇贤REIT通过IPO形式筹资最多人民币112亿元，这是中国境外首次使用人民币进行的IPO交易。

汇贤REIT的主要资产是位于北京王府井的' 东方广场。

至今未看到管理层对这一模式的表态，后市尚不明朗

被并购：弱势房地产商的出路 （展望：并购加速 行业集中度将进一步提升）

对于融资无门，或者因融资背上沉重债务包袱的弱势房地产企业，被并购或许是避免清算的最好选择。

2011年前3个月，房地产并购市场已经是波涛汹涌。据不完全统计，房地产行业共完成22起并购交易，超过2009年全年的并购案例数。并购金额为11.50亿美元，并购金额已经接近2010年全年并购金额的一半。

据媒体报道，目前中小型房企尝试的民间融资，融资成本高达30%。中小房地产企业的融资难度和成本高企，将推动行业并购取得实质性进展。

高通智库总经理张宏在接受《财经网》记者采访时称：从当前看，房地产行业的并购主要集中在以下领域：品牌房企针对中小房企的住宅项目并购或是企业整体收购；外资针对一二三线城市的商业地产收购；央企退出房地产领域引发的资产转让；传统零售企业对商业地产资产的收购；垄断国有企业在资产沉淀方面的需求。