房地产的成本到底有多高顺水鱼财经

■ 高峰

前一段时间,关于商品住房' 领域反暴利的讨论很是热闹,因为不论是政府还是消费者都希望使商品' 房价格能够保持在合理水平。本次' 加息以后,人们又开始期待着楼市“拐点”的到来。不过,我们似乎应该先知道房地产的成本到底有多高,就算是降价,能降到什么程度。

房地产是否暴利行业,暴利到何种程度,长期以来都是各执一词、莫衷一是。关于开发商的利润率,' 任志强曾说房地产平均行业利润仅为8%左右,而2010年底社科院报告称房地产平均毛利率为55%左右。数据差距如此巨大,相信谁的？开发商的账务又不公开,人们只能是一头雾水。

多年来,中国房地产行业乱象丛生,表现之一就是开发商随心所欲标价,对购房者漫天要价,开发商、投机者长期维持暴利,但相关部门对价格管理却一直难有作为。因为房地产价格形成机制的不透明、不规范,目前房地产开发成本几乎是一个谜,老百姓普遍认为,房地产价格虚高,开发商从房地产开发中往往攫取超常的暴利。但房地产商似乎也有苦要诉,房价高主要是因为' 土地成本高,还有各项行政收费繁多,占到房价20%。

毋庸置疑,土地成本是房地产开发的主要成本之一。有的说土地成本最高占售价的50%左右,也有的说占总成本的20%至30%。差异很大的主要原因,是由于开发的延后和土地的升值,导致前期土地成本占后期售价的比例降低。近50%的土地成本,20%的行政税费支出———这是房产商回避房产暴利质疑自证清白的“利器”。当然,土地成本过高,行政税费过高,这些问题需要直面和反思。但房产商坐拥暴利,也是回避不了的事实。成本归成本,暴利归暴利,二者不能混为一谈。从这个意义上说,规范商品房价格机制势在必行,理所应当。

所以,要真正地实施房地产反暴利,对房地产进行有效的调控,首先必须厘清房价成本的构成。属于土地成本导致房价高的,可以减收甚至取消土地出让金。属于各环节税费导致的,就应该力行减税。如果确属开发商牟取暴利的,则需要坚定地反暴利。而在房地产反暴利之前,最起码需要先公开一个真实客观的房产开发成本———这是一个前提。

总之,房地产反暴利的关键是,必须强制开发商公开房价的成本明细,将其财务置于阳光之下。离开了这个前提,房地产反暴利就是一句空话。

(作者系中国科学院教授)