张国红：房价为何难以实现合理回归顺水鱼财经

  作者系上海海关学院经济系教授

在北京、上海等一线城市房价未见明显回落的情况下，二三线城市房价的涨幅却超过一线城市，房价上涨似有蔓延之势。这是国务院日前重申楼市限购的根本原因之一。可以说，当前房地产调控又进入一个关键时期，稍有不慎，已取得的房地产调控政策效果可能会“前功尽弃”。所以，唯有坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，才能不断巩固和加强调控效果。

第一，制度性因素干扰了市场的原则。

制度性因素干扰市场原则的一个典型例子是地方政府的“土地财政”。由于土地出让收入仍是当前各级地方政府的最主要财政收入，通过卖地可以获得巨额利益，导致地方政府“卖地”的冲动依然非常强烈。另外，目前地方政府债务规模高达10.7万亿元，加上土地出让收入早已成为地方政府主要的偿债资金来源，如果房地产调控显效的话，地方政府用于抵押或显示其偿债能力的土地价值也将大幅下降，将进一步凸显地方政府的潜在债务风险。这两大因素决定了地方政府总是希望能弱化房地产调控力度与调控方向，而且事后发现总是能够弱化成功。

这一制度性因素决定了地方政府的行为选择，但却与市场的原则相悖，因为它们可以通过控制土地供给来影响地价或房价，一定程度上使得市场原则（如正常供需关系决定价格等）未能充分发挥正常作用。

第二，适合老百姓购买力的保障房或言老百姓买得起的住房供给不足，难以满足当前需求。

事实上，目前国内的房价远远超出了人们的收入水平，且收入增长速度也赶不上房价上涨，表明国内需要提供更多老百姓买得起的住房。另一方面，据日前住建部数据显示，2011年上半年我国保障房开工率为56.6%，其中1-3月为10.8%和1-5月为34%。尽管如此，但在保障房尚未达到一定规模之前，这部分保障房供给对当前居高不下的房价影响甚微。这可以解释迄今房地产调控为何无法实现房价合理回归的部分原因。

第三，由于房地产投机客深谙如何利用政策规则上的漏洞，既然目前一线城市存在限购等强制性政策限制，那没有限购令限制的二三线城市自然就成为投机客追逐的热土，由此导致当前二三线城市房价疯涨，成了当前加强房地产调控效果的一个反向指标，这也是近日国务院为何强调房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。