房贷理财门道可循 紧盯政策“风向标”顺水鱼财经

⊙记者 金苹苹

2011年已近尾声，房贷市场收紧的趋势仍未改变。近日，随着建行上调首套房贷款利率的一纸通知，备受关注的房贷市场再次成为大众的目光焦点。

银行理财专家指出，目前的房贷理财要“以不变应万变”，贷款人需紧盯政策“风向标”来制定自身相关的理财规划，最大程度利用好贷款资源。

紧缩的房贷

“咨询房贷情况？你是来问首套房贷款利率的吧？”当记者以购房人的身份去各家银行咨询时，几乎所有信贷经理都“一针见血”地指出了咨询目的。

事实上，在信贷总规模紧缩的情况下，目前市场上的首套房贷利率优惠已经难以寻觅。进入2011年以来，各家商业银行的房贷业务一直呈现出紧缩的状态。按照相关规定，在实施差异化信贷政策的前提下，此前的首套房贷款利率一直可以享受7折优惠，但随着信贷不断收紧，7折优惠利率变成8.5折，后来又取消了优惠利率变为基准利率，直至目前执行基准利率的1.05倍。“对于目前的贷款人而言，购房所要支付的利息成本增加了近50%。”某商业银行信贷部门人士表示，“而上调首套房贷款利率，也确实抑制了一部分购房需求。”

据记者了解，目前的房贷市场上，购买二套房的贷款利率普遍执行基准利率1.1倍的水平。至于首套房贷款的利率水平，很多银行已普遍对其进行上调。以上海地区为例，目前包括建行上海分行、" 光大银行(" 601818," 股吧)上海分行、广发银行上海分行等银行均已上调首套房贷利率，而交行、工行等银行目前暂未上调首套房贷利率。

但在尚未规定正式上调首套房贷利率的银行里，也不是所有贷款人都可以以基准利率进行贷款。某股份制银行信贷经理告诉记者，该行目前还没有执行首套房贷利率1.05倍的规定，“但是我们行也会根据客户的征信情况，而给予不同的贷款利率。比如优质客户可以享受基准利率，有些客户征信情况不够好，利率可能就要上浮3%。”

房贷理财紧盯政策风向标

不断提升的房贷利率，除了抑制了部分购房人的入市脚步，也让贷款人的利率成本日渐高企。银行理财专家指出，目前属于房贷“高成本”阶段。针对不同的情况，大众应该以“不变应万变”，紧盯政策风向标，以决定是否要提前还贷或是保持资金的流动性做其他投资。

按照目前的房贷利率水平，购买首套房的利率为7.40%，与此前的首套房贷款7折优惠利率相比，利息成本相差甚大。有银行信贷经理帮记者算了一笔账，以贷款100万、分20年还清为例，在选择等额本息的还款条件下，如果按照7.05%的基准利率，每月需还款7783元。若按照目前银行利率上浮5%的水平还款，则每月需还款7994元，月供款增加211元。对于购房者而言，在通胀压力较大的情况下，长期来看增加的月供额也是不小的压力。

“我一直是这个观点，在货币政策没有变化的情况下，贷款总规模仍处于紧缩状态，大家不必着急提前还贷。”" 交通银行(" 601328," 股吧)理财师李吉表示。他进一步指出，即便是那些手头资金充裕的贷款人，也应该好好利用目前的贷款资源。“万一提前还贷后需要资金，在当前的环境下，再想获得贷款就非常难了。”

而何时可以考虑提前还贷呢？李吉表示，相关政策可以说是大家的房贷理财“风向标”，一旦货币政策出现宽松的信号，大家可以结合自己的理财计划和资金情况，考虑提前还贷。

对于部分已贷款人关注的自身贷款利率问题，前文中的信贷经理表示，今年以来银行房贷利率的变化越来越频繁，但已贷款人的利率则根据此前与银行签订的合同而定。按照相关规定，贷款利率的调整周期可由“一年一定”改为由“借贷双方按商业原则确定，可在合同期内按月、按季、按年调整”。一般而言，大众都会选择“一年一定”，这就意味着，目前他们的贷款利率仍按照现有水平执行，到明年年初则会根据合同规定进行上调。