买房6年只赚汇率差 美投资客抛沪70套房套现过亿顺水鱼财经

“6年前买入的价格是22000~23000元/平方米，现在业主开出的到手价是29000~30000元/平方米。绝对价格来看，几乎没怎么赚钱。”上海一位资深中介人士王先生（化名）日前向《第一财经日报》记者独家透露，有10多位美国投资客正在集体抛售上海某酒店项目。

截至目前，该项目已成交30余套房源，还有30多套酒店房源正在办理委托公证书，接下来也将陆续挂牌抛售。

记者从沪上多家知名中介处了解到，此前上海地区已出现不少境外投资客抛售房产的个案，但如此大体量的抛售行为实属罕见。

在国内楼市陷入僵局，国外债务危机愈演愈烈的大背景下，此次境外投资者的异常举动引起了不少业内人士关于外资“抛盘潮”的担心温州投资客已经率先“甩货”，外籍投资者是否会成为下一个撤离者？

美投资客欲套现1.26亿

今年9月，王先生接到了一笔大单一批美国个人投资者抛售70余套酒店房源的委托，这让在房产中介工作多年的他颇感惊讶。“若以每间180万元计算，70余间酒店的总价大概在1.26亿元。”

据王先生介绍，2005年时，10多位美国投资客集体购入了位于虹桥古北板块的70余间酒店房源，并持有出租至今。但是，由于短期内不再看好中国内地房产市场，上述美国投资客近期决定将该项目“清仓”。

王先生坦言，换成是普通国内投资者，除去交易成本等费用，上述70余套酒店房源在6年之后基本没怎么赚钱。幸而此次的业主是境外投资客，6年时间里，这批美国投资者在汇率以及利息上还是捡到了不小的“便宜”。

记者了解到，2005年底，人民币对美元汇率中间价报8左右，以买入价格计算，当初该项目一套60平方米的酒店房源购置成本转换汇率后约在17.25万美元。若以2011年11月18日的汇率计算（人民币对美元汇率中间价报6.37），如今该项目一套同等面积的房源售价转换汇率后大概为28.26万美元。粗略计算，单套净赚11万美元（折合人民币约70万元）。

“还有一个因素是利息。”王先生透露，美国投资者当初购入房源时用的是外币贷款，低廉的利息进一步增加了投资者的相对收益。

对于抛售的具体原因，王先生表示，主要原因是业主短期看淡中国内地的房地产市场。此外，酒店出租的回报率达不到预期，也是业主考虑抛售的原因之一。“一套总价180万元的房源，月租金在5000~6000元。”粗略估算，撇开持有成本，6年来，上述70余套酒店房源的租金回报只有3%。

记者了解到，目前这部分酒店房源的销售情况良好，现已成交30多套，而接盘者主要是一些国内的个人投资者。“商业地产不限购不限贷，这批房源总价也比较低，投资者还是比较能够接受的。”王先生如是说。

外资撤离呈上升趋势

同策咨询研究中心总监" 张宏伟表示，酒店房源和住宅相比有一些特殊性，因为其与酒店的经营情况相关。“2005年如果买的是住宅，现在很有可能已经获利200%，但是这个项目如果不考虑汇率，只获利约30%，相对来说，回报率实在太低了！”

张宏伟认为，目前国内房地产市场陷入僵局，短期内房价走势平稳。单从投资回报率的角度看，如果未来房价没有一个比较大的上升空间，投资者将资金抽离投资到别的领域也很正常。“我更愿意将这笔抛售理解为一个特例，从这个个案去推测"抛售潮"的来临是不合理的。”

DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事伍惠敏亦对本报记者透露，从去年开始，境外投资机构出售境内资产的现象确实呈上升趋势。但是，从目前来看，尚无明显迹象表明境外投资机构或外籍投资者正在大规模抛售境内物业。

伍惠敏指出，外资的撤离有许多原因。一般来说，境外投资机构在投资业务中基本设定的是3到5年的期限，进入“收割期”一般都会坚决退出；在目前美债、欧债危机的大背景下，境外投资市场正在进行新一轮的洗牌，因此收拢资源也成为一些投资机构的必然选择；与此同时，境内市场的政策环境是境外机构最为敏感的领域，在当前严厉的调控环境下，境外机构往往会选择短暂离场，审慎观望，选择合适时机再行出手。

事实上，从“限外令”只紧不松的基调来看，“离场”后的外资恐怕很难在国内重拾出手机会。

记者从王先生处了解到，当初美国投资者购买上述酒店房产的时点正值“限外令”出台前夕。

伍惠敏表示，目前“限外令”仍被严格执行，即境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，同时境外个人在办理房屋产权登记时，还需特别提交在境内工作超过1年的证明，以及名下在境内无其他住房的书面承诺。

业内人士指出，“限外令”出台后，如此大规模的外籍个人投资几乎已不可能，因此外籍人士在抛售国内房产时，也会更加谨慎。

作者：徐健 柳九邦