美国提振房市能否刺激消费顺水鱼财经

无论对美国的房地产市场还是对普通的抵押贷款人，再融资计划的改革都是一个利好消息。

再融资计划改革能否取得预期效果，需要美联储的密切配合。

近日，美国总统' target='_blank' >奥巴马发表讲话，宣布了美国新一轮提振房地产市场的措施，新措施主要内容是放宽了2009年推出的住房可负担再融资计划的限制条件。新措施旨在通过降低房地产抵押贷款的再融资条件，创造更多的再融资机会，以此来提振房地产市场，并达到刺激经济、增加就业的效果。然而，该措施的最终成效如何，仍有待观察。

推出背景

房市持续低迷是美国经济复苏拦路虎

美国经济复苏的关键在于消费的复苏。但是，在房地产市场不断动荡的情况下，美国家庭的资产负债表的恶化始终得不到改善，这造成了消费的持续低迷，影响了美国经济复苏的进程。

房地产市场泡沫的破裂是导致美国金融危机爆发的一个重要原因，反过来，金融危机也毫不留情地吞噬了美国的房地产市场。根据2011年10月25日美国联邦住房金融署公布的住宅价格指数，截至今年8月份，全美住宅价格相比2007年4月的价格高点下降了19.1%，只大约相当于2004年2月的水平。由于房地产市场价格的下降，目前美国有超过1000万的房屋所有者成为“溺水屋主”他们所拥有住房的市场价格已经远远低于抵押贷款的价值。因此，目前美国的房地产市场处于极大的压力之下。

房地产市场的持续低迷与动荡成为美国经济复苏的拦路虎。美国是典型的消费驱动型经济增长模式，虽然在国际金融危机后，美国极力提升贸易对经济增长的贡献率，但消费作为经济增长引擎的本质并未发生变化，美国经济复苏的关键仍在于消费的复苏。但是，在房地产市场不断动荡的情况下，美国家庭的资产负债表的恶化始终得不到改善，这造成了消费的持续低迷，影响了美国经济复苏的进程。

2011年第三季度美国经济年率增长2.5%，这虽然好于第二季度的1.3%，但据美联储2011年11月2日的预测，2011年美国全年经济增长只有1.6%至1.7%，2012年经济增长在2.5%至2.9%之间，均低于先前6月份的预测。就业情况更令美国忧心，2011年10月，美国的失业率依然在9%，这已经是自2009年5月之后第28个月失业率居于高位了。

除了严峻的经济形势外，造成奥巴马政府推出提振房市措施的另一个背景是美国的党派之争。2012年美国总统大选在即，未见好转的经济形势，持续高企的失业率对奥巴马来说毕竟不是竞选总统的加分项。为了给总统竞选造势，奥巴马试图推出多个经济刺激计划扭转经济颓势，但这些计划大都遭到国会中反对党人的阻挠，10月份，奥巴马的就业提案就2次遭到国会的否决。

措施内容

放宽再融资条件为贷款人提供更多机会

提振措施主要集中在对住房可负担再融资计划的修订上，通过放宽再融资条件，为房地产抵押贷款人提供更多的再融资机会。

本次美国对房市的提振措施主要集中在对住房可负担再融资计划的修订上，通过放宽住房可负担再融资计划的再融资条件，为房地产抵押贷款人提供更多的再融资机会。

奥巴马政府在2009年4月推出的住房可负担再融资计划，是政府住房可负担项目的一部分，主要帮助由于房地产权益价值不足而难以获得传统再融资渠道或者是当下抵押贷款偿付出现问题的房屋所有者。其资助方式主要有两个：一是为资不抵债的房屋所有者提供一个新的可支付且稳定的再融资渠道。另一个是对出现偿付问题的房屋所有者进行再融资安排，通过提供较为优惠的再融资条件，帮助他们克服偿付危机。

本次奥巴马政府对住房可负担再融资计划的改革内容主要包括以下几方面：首先，大幅放松了对借款人的限制条件。先前对于由“两房”持有或担保的抵押贷款的借款人，其在申请再融资时，应满足贷款额与抵押物价值的比例介于80%至105%之间，此后最高比例于2009年7月1日提升至125%。而在本次措施中，则直接将最高比例限制条件取消，即对于任何一个固定利率的抵押贷款，不存在任何贷款价值比率的限制（但可调节利率的抵押贷款仍存在105%的最高贷款价值比率限制）。这一改革，无疑极大地拓宽了参与可融资计划资格人的范围，而且在这种情况下，即使出现房

地产价格的下降，借款人仍不用担心会被排除在住房可负担再融资计划之外。

其次，对借款人的再融资费用进行减免，具体为免除以较短期限的抵押贷款进行再融资的某些风险费用，对长期贷款人的再融资费用进行了降低。先前，过高的再融资费用抵消了借款人进行再融资的收益，变相地加重了借款人进行再融资的负担，而费用的降低会鼓励更多的合格借款人重新回到再融资计划中来。

再其次，取消了某些放款人的保证条款。通常情况下，放款人在提供抵押贷款时，如果这些抵押贷款由“两房”持有或担保，那么放款人必须就抵押贷款的质量向“两房”做出保证，以降低“两房”的信用风险。而本次改革，“两房”作出声明，放款人在进行再融资安排时，可以免除某些保证条款，即无须对抵押贷款的质量作出说明，这有利于再融资出现问题时降低放款人的责任，从而促进放款人放款的积极性。

最后，在房产价值评估时，改革后的再融资计划规定，如果采用的是“两房”提供的自动价值评估模型，那么在进行再融资安排时无须重新进行房产价值的评估。由于本次改革已经取消了贷款额与抵押物价值的最高比率限制，因此，房地产价值在再融资计划安排中已不再是一个十分关键的指标。此举旨在通过简化评估程序，降低由评估造成的额外成本。

此外，本次改革进一步将住房可负担再融资计划的截止期限从2012年6月30日延长至2013年12月31日，以使更多的借款人从中受益。

经济影响

受益“溺水屋主”数量有限最终效果有待观察

在美国资不抵债的“溺水屋主”超过1000万，而按照最乐观的估计，在明后2年受益于改革后的再融资计划的家庭数也不过在200万左右，改革后的计划仍显得杯水车薪。

住房可负担再融资计划的初衷是通过再融资安排帮助借款人降低住' 房贷款的还本付息压力，或者使借款人从原来风险较高的抵押贷款产品（如只支付利息的抵押贷款、短期可调整利率抵押贷款等）转移到较为稳定安全的抵押贷款产品上（如固定利率抵押贷款），在帮助借款人的基础上达到稳定房地产市场的目的。

但是该计划自推行以来并没有取得预期的效果。截至2011年8月底，只有约894000名购房者通过此计划对抵押贷款进行再融资，仅占“两房”再融资项目总数的10%左右，距离政府预计的大约资助400万到500万购房者的目标差距明显，这也成为该计划不得不改革的现实需要。

此次改革极大地放宽了借款人的再融资条件，增大了借款人再融资的机会，这会使更多的合格借款人参与到再融资计划中来。美国联邦住房金融署预计，在目前的市场利率下，到2013年年底参与再融资计划的项目数会在目前的水平上翻番甚至更多。

通过参与再融资计划，将在一定程度上降低抵押贷款人的付息压力。美国' target='_blank' >彼得森国际经济研究所专家估算，再融资计划改革的实施可以每年减少美国家庭的利息支出600亿美元到800亿美元，这大约占到美国经济总量的0.5%，但这是建立在抵押贷款利率大幅降低的情况下。因此，再融资计划改革能否取得预期效果，需要美联储的密切配合。因为抵押贷款支持证券的供求是影响抵押贷款利率的最重要因素，为配合再融资计划改革的实施，美联储可能会加大抵押贷款支持证券的购买力度，以此来压低抵押贷款利率。

无论对美国的房地产市场还是对普通的抵押贷款人，再融资计划的改革都是一个利好消息。通过优化再融资条件，无论是资不抵债的“溺水屋主”还是出现偿付危机的普通借款人，都可以通过该计划完成抵押贷款的偿付，从而避免房地产市场再次出现较大的波动。而对于普通贷款人来说，通过再融资降低了还本付息的压力，在一定程度上可以改善家庭的资产负债表状况，这有利于家庭消费的恢复。房地产的企稳和消费的恢复对美国经济的复苏至关重要。

但是，再融资计划改革最终能对美国经济起到多大的刺激作用，仍有待观察。在美国仅资不抵债的“溺水屋主”超过1000万，而按照最乐观的估计，在明后2年受益于改革后的再融资计划的家庭数也不过在200万左右，改革后的计划仍显得杯水车薪。这一点，美国联邦住房金融署也坦承，住房可负担再融资计划仅是诸多再融资安排中的一个。（作者单位：南开大学国际经济研究所）