通胀让钱贬值 房贷调息倒计时提前还贷划算吗顺水鱼财经

今年来，" 央行三次" 加息。对于从去年就开始偿还房贷的市民来说，大部分银行的房贷将于明年1月开始执行新利率。按照五年以上贷款基准利率计算，将从今年初的6.40%上涨到7.05%，利率上涨幅度超过10%，还款负担要加重不少。

对于“房奴”来讲，如果手头有一笔闲钱，也许都想把房贷还掉，无债一身轻，明年每个月还能省下不少利息支出。那么，房贷究竟该不该提前还？

提前还贷能省多少？

明年的房贷利率上涨，已经引起了不小的关注。据媒体报道，有的地方甚至出现了提前还贷潮。成都商报记者从成都多家银行了解到，成都并未出现大规模的提前还贷潮。某股份制商业银行的房贷部门负责人表示，年底尤其是第二年房贷利率要上升的时候，提前还贷数量会有一定幅度的增加，但是称为还贷潮并不准确，因与过去几年并没有明显的区别。他反问记者：“现在资金那么紧张，房贷利率算低的了，为啥要提前还贷？”

那么，房贷到底该不该提前还呢？让我们先来算一笔账。网友“家中的老黄牛”日前在网上发帖求助称：三口之家，儿子今年小升初，年收入不太稳定，但3年内应该能保持现状，年结余20万左右，自住房一套120平方米，贷款余额还有10万左右，已贷6年，等额本息还款，8.5折优惠利率。去年年初又买了个投资性公寓，是商业用房，贷款15万，等额本金还款，利率上浮10%。目前手里有12万元闲钱，想把这个商业用房的贷款还了。

“家中的老黄牛”面临三种选择，提前还自住房，提前还公寓和把这12万元拿去投资。如果拿闲钱去归还自住房的贷款，同样10年期贷款已经贷了6年了。剩余本金10万元4年期的话，按7.05%的8.5折优惠利率5.99%计算，可节省利息约1.3万元。

如果拿闲钱去还投资性公寓的贷款，15万元10年期的贷款，去年年初贷款时，上浮1.1倍后的利率为6.53%。按原计划10年结清的话，等额本金还款、利息共计约4.9万元。不过，去年以来央行几次加息，这笔贷款利率也是水涨船高。按当前利率标准，上浮1.1倍后的利率为7.755%。假设明年年初在贷款已归还两年(24期)的情况下提前还贷。届时，剩余应还本金为12万元，在不考虑剩余还款期间利率变化的情况下，可节省利息约为3.76万元。

投资收益能得多少？

但是，如果将这笔钱拿去投资的话，如能找到一款年收益接近甚至超过7.755%左右的投资品种，收益就完全可以战胜负债成本。以投资最近发行的一期5年期储蓄国债为例，年利率为6.15%。12万元存5年，收益为36900元。将这笔资金本息共计156900元，再存一个3年期国债(以最近发行的一期3年期储蓄国债为例，年利率5.58%，未考虑5年后利率变化因素)，收益为26265元。对比下来，那边你为12万元支付了3.76万元利息，这边你从国债投资中获得收益6.32万元。

实际上，如今执行的房贷利率是6.4%，如果享受到七折利率的话，仅为4.48%，即便明年利率上涨，新利率七折后为4.935%，也低于五年期定存利率，把钱存银行都更划得来。同样，明年将执行的基准利率是7.05%，不论你的房贷利率是七折、八五折、还是上浮10%，如果能找到高于这个利率的投资渠道，提前还贷不一定划算。如果你有多套房，选择提前还贷的话，一定先还成本高的。

通胀让钱贬值

经济学里有一个基本理念，叫做“今天的一块钱比明天的一块钱更有价值”。上世纪90年代初，大多数人的月薪不过3位数，那时月供3000元根本不可能，短短20年后，我们的工资已经是4位数了。利率持续上涨的背景是通胀率越来越高，倘若10年后你的月供攀升到五、六千元，可能那时普通白领的月收入恐怕已经是几万元了。

所以，提前还贷需要考虑的因素很多。通胀也是其中之一。国家" 统计局公布的数据显示，今年前9个月的CPI涨幅大部分都在5%以上。CPI涨幅5%意味着现在的105元，相当于去年同期的100元。也就是说，如果您在10年后，手中还握着100元的话，其价值已不足100元。以那些几年前贷款的房贷老客户为例，其中有不少还能享受到7折的优惠利率，而当前7.05%基准利率打7折后的利率仅为4.935%，比今年前几个月的CPI整体涨幅还要低。对于这部分客户来说，如果拿闲钱去提前还贷，反而会得不偿失。

当然，如果手头经常拥有大笔现金而找不到合适的投资渠道，资金使用效率较低且已认定要提前还贷，无论什么还款方式，都是早了比晚了好。