闵纬国：房价或在2012年2、3月份现谷底顺水鱼财经

影响房产走势的一共有三大要点，哪三大要点？第一点是政策，第二点是什么？政策。第三点是什么？还是政策。三大要点影响房产走势。我们回顾一下2010年以来的房地产政策，密集的政策造成的结果是什么？现在的房价在下跌，这些政策加起来总结一下就是四类。哪四类？第一个是增加交易成本，两个环节加税，第一是增加买房人的成本，第二是卖房人的成本，包括二手房持有者和开发商，第二是减少购房的资金量，提高银行利率，限制成交数量，今年开始限购，北京市的住房北京户口限购两套，外地户口限购一套。再一个是提高住房供应量，保障性住房。

这样的政策出来，房价确实出现了一定的下跌，很多人都在喊房价拐点已现，未来房价将会下跌，会吗？应该会跌？我认为不会跌？政策不改长期趋势，这是我总结出来1987年到2011年9月中国商品房价格走势图，最低是从408元，全国平均房价408元开始起步，最后涨到现在，这是最新的数据，2011年9月的数据，大概是5100元，比去年年底略有下降。其他的这些都是什么？其他的这些都是历史上出台的若干政策，这些政策并不是现在才出台的，历史上也出台过若干的政策，这么多政策出台以后，房地产在发展过程中，咱们的政策始终在出台，出台了之后，房价的整体趋势是什么呢？是上涨。

这是为什么呢？因为政策只会改变房产价格的短期趋势，长期趋势由什么决定？三个要点。第一个人口增长，中国目前处于第四次人口生育' target='_blank' >高峰，这次高峰可能持续到2020年，历史上其他的三次，第一次是建国后毛泽东说人多力量大，第二次是1962年到1970年，那是三年自然灾害刚刚过去恢复时期，第三次什么时候？第三次是建国之后那一批人他们的孩子，70年代末到80年代第一次人口高峰的人进入婚育高峰。第四次就是现在，70年代末到80年代末出生的这批人他们进入婚育期，第四次人口生育高峰。

第二个是城市化进程。这是咱们从1991年到2010年，最初的时候26.37%，2010年是47.5%，咱们对城市化的远景规划是达到中等发达国家的水平。

还有就是通胀水平，咱们刚才说的M0和历年房价的比较表，大家看图是不是几乎走成一致？走势是一致吧？从这个角度，按照实际的购买力角度，房价这么多年可能没涨，为什么？因为它跟通货膨胀的水平基本是一致的。有人会说德国经济也在发展，为什么它的房价不涨呢？简单比较一下，怎么比较？第一它人口增长率现在停滞，甚至负增长，还有城市化率基本完成。德国的通货膨胀控制的非常稳定。1921年到1923年曾经发生严重的通货膨胀，这次通货膨胀的严重程度仅次于中国解放之前国民党统治时期的那次，从那之后，德国的通货膨胀他们就把通货膨胀作为政府调控的非常重要的目标，控制的非常死。德国的通货膨胀控制的很稳定，三个因素导致他房价不涨。

结论，房价长期看通胀、人口和城市化，短期看政策。我们的通胀还在不在？我们人口增长还在不在，我们城市化还在不在？假如还在的话，房价可能还是上涨的。短期看还是看政策。

这张图上有一些拐点，那就是政策出台比较多的时候。

短期看政策，明年的走势怎么走？大家关注两个政策，一个是契税优惠的政策，一般是普通住宅1%，豪宅3%，2008年11月公布的普通住宅，现在的标准已经改了，之前执行的标准是2008年11月公布的，有3个标准，现在五环之外已经200万了。现在要修改，修改的责任结果就是北四环售价为38888元的140平方米的住宅按照过去的标准是豪宅，需要交3%的契税，交16万多，现在按照1.5交，交8万多元，税收优惠，减少了一半。从表面看很多人可能认为这是不是房地产业的一个利好？我觉得这个还不仅仅是利好这么简单，为什么？过去政府说控制房价，为什么控制房价？很多人都喊着说房价至少要跌一半以上，为什么跌一半？就从这个所谓的根据来的。但是现在这个新标准出来以后意味着什么呢？可能管理层已经正视房价，也许他认为目前价格已经合理了。还有领域一个政策，二手房指导价格的上调。以前的时候，卖房是有一个二手房的指导价格的，什么指导价格？比如我这个房子两万一平米卖，但是还有一个指导价，咱们这个地方是七千多元，在买卖房子的同时会签订一个所谓的阴阳合同，合同上给你签七千多，其他超过的部分怎么办？签另外一份合同，算装修或者算什么，避税，避交易税。现在最低指导价格也往上调了，大概调到原来的两倍，目前咱们开会的这个地方，指导价格大概是两万五左右。

这是否意味着至少在北京市，政府已基本认可当前房价是合理的？而北京是全国房地产政策的航标？大家可以想想看，如果房价突然跌到他们指导价之下，那他是不是要往下调？可能他默认房价涨幅已经到了合理的位置。房价可能在2012年的2、3月份会出现谷底，房价即使没有政策的调控每年大概是这样的规律，春节前后是一年的低点，过完春节开始涨，各种各样的需求，10月份出现高点，年尾回落，大概是这么一个规律。所以，为什么明年可能出现价格低点？大概就是这样，可能政策已经有松动或者至少认为房价已经合理。大家还要注意，能否说这个是低点后续还需要继续关注。

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