上海将调整普通住房标准 最多可省3%顺水鱼财经

备受关注的“普通住房标准”确定自3月1日起调整。记者了解到，此次确定本市普通住房标准的方法没有变化，调整的只是其中的价格标准。特别是“外环外”，价格标准调整幅度达到63%，这意味着，更多居民合理、自住性需求可享受优惠税收政策。与此同时，记者也请业内人士算了一笔账，普通住宅标准调整后，部分由“非普通”转成“普通”的房源将降低交易成本，预计上下家可合计节约3%-5%的税费成本。本报记者" 刘昕璐

确定普通住房标准的方法没有变化调整的是其中的价格标准

经市政府同意，市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局、市财政局、市地税局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》。《通知》明确，自2012年3月1日起，调整本市普通住房标准，可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：

五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

单套建筑面积在140平方米以下；

实际成交价格：低于同级别" 土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

市房管局表示，此次确定本市普通住房标准的方法没有变化，即按照二环三区域（内环内、内外环间、外环外）套均总价、容积率和面积标准确定本市普通住房标准，调整的是其中的价格标准。

更多居民可享受税收优惠政策限购政策继续执行

据介绍，本市现行普通住房标准是2008年11月调整的，具体为：内环线内总价低于245万元/套，内外环线间总价低于140万元/套，外环线外总价低于98万元/套。

该标准至今已过三年，其间本市住房市场价格和物价都发生了较大的变化，普通住房占比下降，适时调整使之更加符合市场实际是政府的一项例行管理工作。同时，调整标准有利于在交易环节增加普通商品住房供应，也有利于引导中低价位、中小套型的普通商品住房开发建设。

与2008年执行的标准相比，这一次内环线内、内外环线间及外环线外每套物业调整额度分别为85万、60万、62万，增长幅度分别为60%、43%、63%。特别是外环外，价格标准调整幅度达到63%。业内预计，普通住房标准调整后，本市交易环节的普通住房将大幅度增加，而更多居民合理、自住性需求也可享受到优惠税收政策。

另外，市房管局强调，今年上海将继续全面贯彻落实国家关于房地产市场调控一系列政策和措施，继续执行住房限售政策，遏制" 投资投机性购房，加大普通商品房供应，支持居民合理购房需求，继续加大保障性住房建设筹措和供应力度，促进" 房价合理回归，促进房地产市场平稳健康发展。

》释疑

可享受契税、营业税等优惠

Q：普通住房在交易环节可享受的优惠税收政策具体有哪些？

市房管局：一是契税，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税（减半后税率为1.5%）；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按照1%税率征收契税。

二是营业税，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税（非普通住房的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税）。

另外，在" 个人所得税方面，个人转让普通住房按照规定缴纳税收。

》案例

普通、非普通住宅二手交易税费差额大

以内环内一套89平方米，总价300万的房源为例，此前以150万购入。交投双方所需费用基本如下表所示：

房东 交易双方合计

房源类型 满5年 未满5年 购房者 满5年 未满5年

普通住宅 223元 约20万元 约3万-9万元 约3万-9万元 约23万-29万元

非普通住宅 约8.5万元 约23万元 约9万元 约17.5万元 约32万元

由上述示例房源为例，一套业主持有的二手住宅挂牌交易，以普通与非普通区分，房东需要缴纳交易税费相差约3万-8.3万元，首次购房者则在4.5万-6万元不等。两者合计最大优惠幅度约在14.5万元，占总价的4.8%。

》分析

买卖双方不用联手“做低”房价 符合条件房源延期交易可省税费

业内人士表示，普通住房标准调整后，“普房”的门槛被放低，可使一批房东、买房人用不着再联手“做低”房价，有助于市场杜绝这一旨在规避、减免税费的“擦边球”行为。

上下家可节约3%-5%的税费成本

昨天，市政府新闻办官方" 微博“上海发布”第一时间发布“调整普通住房标准”消息后，也引起大量网友的转发和评论，对于可以减少税费，许多网友都表现出了振奋。

来自21世纪不动产上海区域的分析师黄河滔坦言，普通住宅标准覆盖范围扩大，会将本市新建商品住宅由原来的2成不到提升至6成以上， menu=sale key=" 二手房更将超过80%的占比。而通过普通住宅标准调整后，部分由非普通转成普通的房源将降低交易成本，预计上下家可合计节约3%-5%的税费成本。

因此，符合房源延期交易可省税费，将成为不少购房者主打的算盘。

购房者入市积极性提高

3月1日执行后，购房者长期观望后的入市积极性将得以提高。李阿姨就是最好的证明。

市民李阿姨帮儿子张罗婚房的事已经持续了一年半，但她总是为房价涨涨跌跌的走势和自己的心理价位有差异而不敢贸然出手。自从今年“上海" 两会”透露“申城一季度放宽普通住房标准”后，李女士就开始笃悠悠起来，放慢了买房脚步，观望政策出台，节省一笔交易环节的税费。李阿姨开心地说：“这会减轻购房者的税收负担呀，过去，一般会被转嫁到买家身上的营业税也将因此而有所减免，而且，购房选择会更多。”

以内环内一套89平方米房源为例，此前业主曾以150万购入，欲总价300万出售。这样一套业主持有的二手住宅挂牌交易，如今，若以“普通”与“非普通”标准区分，房东需要缴纳交易税费前后相差约3万-8.3万元，而首次购房者的税费则在4.5万-6万元不等。两者合计最大优惠幅度约在14.5万元，占总价的4.8%。

楼盘或采取认筹不开盘锁定客源

记者获悉，一手市场方面其实也在蠢蠢欲动。在早先普通住宅标准将调整的信息公布之后，不少开发商近期就已经开始打起“新普宅”的卖点。有业内人士透露，由于目前距离3月1日仅有2周左右的时间，" 楼盘近期可能更多地采取认筹不开盘的方式，在最大程度锁定客源的同时，将集中成交时间安排在标准执行之后。

许多中介预计，3月1日执行后，将刺激成交，2月下旬的部分成交也会向后推至3月，整个市场也很有可能借此契机，走出“小阳春”行情，成交出现小" 高峰。“按以往经验和北京去年12月（普宅标准放宽后，交易量由0.8万套水平放大到1.3万套）的情况看，上海也将有体现，结合首套房利率下调优惠，粗略估计或刺激放量成交20%以上。”21世纪不动产上海区域的分析师黄河滔这样分析说。

利好普通百姓投资客影响不大

上海易居房地产研究院副院长" 杨红旭分析，此次调整不是救市政策，政策退出时间点符合调控需要，是根据市场房价变化作出的相应调整。“此次调整时间点符合调控需要，2008年调整过一次，但之后房价大幅上涨，种种迹象对于普通购房者而言都十分不利，调整后可以增加保障房比重，扩大受益面。应该每年都调整一次。”财经评论家" 叶檀表示，投资客已经被限购，对这波人群的影响不大。

业内专家认为，保证刚需成交量是此次政府对普通住宅标准作出调整的主要目的，政策对于中低端购房者来说是一个利好。“今年上海楼市调控的重要思想还体现在继续实施差别化的住房信贷、" 房产税征收和限售政策，种种举措都在于鼓励刚需和首套房" 置业。”一名资深的二手房经营人士表示，在“有保有压”的政策意图引导下，今年上海的商品住宅市场成交量进一步下挫的可能性不大，此举也可以说是在政策上鼓励购房者尽快购房。“尤其是一些自住需求的购房者。如果他们尽快购房的话，不仅可以买到合适的房源，而且可以激活楼市的成交量。成交量上去了，对于开发商政府都是一件好事情。”