为什么？那么多暴跌几百万的房子，你一套也抢不到？！顺水鱼财经

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2017/6/6 11:26:00 标签： 最近房价肯定跌了，这是事实，本轮楼市调控很有效，但一些奇奇怪怪的跌幅，吓着了很多人。所以今天简单的聊聊这个事。 伟哥最近遇到2个难题： 1：很多房企的领导疑问，房价真跌了这么多？为什么抢地的一个没少？ 2：很多朋友让伟哥帮忙逮几套传说中的暴跌房，感觉性价比太合适了。 但遗憾的是，这些好像都是别人遇到的好事！大部分中介都有一些房源是属于试探市场的房源，基本主要特征是挂牌时间超过3个月。比如某家中介有一套非常奇怪的房源，从1000万暴跌200万！而在官方网签的签约同类相似房源的价格又涨了85万！ 这种奇奇怪怪的事情，最近市场非常多。这些幽灵房源，是真的吗？ 1：大部分人遇到的情况是，别人总是告诉你，你要买的房子跌了上百万，但你问你要买的房子，却基本没跌。 2：租赁也是，即使有部分小区的个别房源租金降了，偏偏也不是你租的那一套，你说气不气人。 作为半业内的伟哥，畅游二手房市场，居然发现，这些所谓的暴跌，只是传说，就好像楼市夏肇玲主编的酒量，每次都是你干了，她随意。 那么为什么会出现这种奇奇怪怪的现象呢？伟哥分析其实有主观与客观的双重原因： 客观原因：报价和成交价。 新建住宅价格不用说，现在所以新建住宅都被限价抑制了报价，相当于比市场价格跌20%左右，所有的新盘都是笋盘。所以预计在这一个楼市调控周期不太可能看到新建住宅的价格调整。 我们来聊聊二手房。首先，二手房市场的交易不透明导致很多人只能看到报价，但二手房的房源非常复杂。 影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。 付款方式，房源朝向、装修情况，都有可能造成一个小区的房价最高单价与最低单价甚至可能有20%以上的差距，部分极限的比如高个税与满五唯一，仅税费差距就几十万。 另外，部分学区房，占用与不占用也有可能差距几十万。还有6层与一层的带花园，差距也有可能几十万。这种情况下，个案价格意义到底多大？ 另外，还有很多的客观原因： 1、均价与房价混淆各种混乱 到目前公开场合可以看到的房价，其中政府官方公布的70大城市数据是指数，而其他各种机构公布的基本都是均价，这就导致了均价并不代表房价的现象。 你和王健林2个人人均拥有财富500亿。这代表你有多少钱？对于购房者而言，均价没有任何意义，特别是在市场分化的趋势下。 2、官方的数据滞后且有疑问： 从房价数据角度看，中国官方数据只有每个月的18日会发布前一个月的70大城市房价数据，从实用角度看：70大城市基本都是一二线和小部分的三线城市，并不能代表全国数据，比如在2016年基本都是全面上涨，而且涨幅不小，但事实是很多三四线城市并不在统计范围内。 另外，从数据发布时间看，18号时间太晚，在讯息飞速发展的今天，采集数据完全可以网络化，巨大的时间差，这导致了房价数据意义有限。 数据基础的问题，即使是这70个城市的房价，其中公布的二手房与新建商品房住宅，也都来源网签。 二手房不用说，事实上现在基本全部存在阴阳合同的问题，新建住宅也存在部分地方政府为了完成调控目标，可能会通过延缓限制高价房签约的情况。 在中国房价数据是最大的机密，而这一情况，在发达国家根本不存在问题，所有交易全部公开可查，比如香港，所有二手房的每一任业主购买价格，都可以在官方网站查询得到。 3、机构的数据早产但肯定错： 一般人关注房地产数据，有成交量数据和价格，成交量数据一般来源网签，因为中国各级城市房地产网签系统的问题，所以导致了房地产的基础数据缺失。这样就给了一些民间机构生存的土壤。包括所谓的排名热、动不动发布100个城市288个城市的房价。 其实这些数据来源从来没有得到验证： 早产：为了和竞争机构抢夺房价、排名发布的话语权，提前到月末当月还未结束就发布价格、排名。 冠名：动不动以全国、中国，注册高大上的机构名，误导购房者、机构以为这些数据来源官方。实际这些数据根本没有准确来源。特别是288城市数据，很多城市甚至现在连网签都没有，这种价格是如何得来？ 4、投行分析满天飞数据不对 最爱分析数据的机构莫过于各家投行，每天各路投行发布的数据分析看着各种逻辑，但其实这些数据根本不靠谱。网签数据现在全部都是限签的，并不代表市场。 数据基础都不靠谱，越分析越错。 5、媒体更爱个案易导致恐慌： 从媒体报道的角度看，天然存在放大个案的可能性，特别是在没有数据的现在。比如100城市。288城市房价数据，这些能够生产出来的原因其实更多也是未来满足媒体需要在每月一号出报道的需要。 大部分媒体还是真实的报道了一些个案，但就和地王一样，其实忽视了个案是否具有代表意义。另外，基本所有媒体并不能得到实际价格！ 其次，主观上，中介最怕没有流量，所以需要用真真假假的个案打击房主。 中国中介和国外不一样，国外中介是单边代理，而国内是双边代理，这种情况下中介事实上是吃两家，也就要求必须协助强势一方打击弱势一方。 所以你懂的。（下图举例来说，个别中介的独家代理话术） 最后：楼市调控才2个月，每次调控都会有效，但肯定都是量跌逐渐转变到质变。所以这一轮调控的效果预期要在3季度及以后才可能逐渐清晰。 当然，现在遇到业主连环单的，恭喜你。砍个30万50万难度不大了。 抢高性价比房源是需要天时地利人和的，而且来源基本都是特殊渠道，比如小贷公司、比如着急换房的业主。但这些优质房源，中介或者自己的朋友基本就内部消化了。