BOMA：以资产管理理念确保楼宇保值增值顺水鱼财经

和讯房产消息 一年前，如果你问一个商业地产的经营管理者，“BOMA是谁，它是怎么回事”？他肯定会皱着眉头看着你，并且很诧异地摇摇头。

而现在随着今年年初北京远洋大厦的运营管理方对外公布，其已获得COE认证5类证书中的“管理与培训计划”、“环境管理”两项认证，BOMA开始慢慢被国内的商业地产尤其是写字楼的经营管理者所了解和熟悉。

“远洋大厦是BOMA在中国第一个做了完整的评估、并已根据评估结果取得两个认证的项目。”远洋地产商业地产事业部副总经理黄培明表示，由于BOMA国际的认证评估体系非常严谨，远洋大厦的上述两个认证也是经过BOMA国际的多名专家为期4个月的现场评估与审查才获得的。而除上述两个认证外，今后通过对项目的进一步改造与完善，远洋大厦的经营管理者还将有望获得“营销与沟通”、“能源管理”、 “建筑运营管理”等三项认证。

据了解，除远洋大厦外，目前还有一些写字楼在申请BOMA认证，但按照目前国内写字楼的物业管理水平，要想获得这个认证，其运营管理团队还需要花一定的精力提高旗下所管理的物业水平，“这肯定需要一个过程。”BOMA中国秘书长" 刘勇表示。

BOMA是谁

BOMA究竟是谁？事实上，在远洋大厦的经营者刚刚接触之前，他们感觉也是有些陌生。而BOMA国际最终打动他们的是该机构在商业物业经营管理方面的理念，即以提升商业地产的运营管理水平、确保物业保值增值。

据悉，BOMA国际成立于1907年，翻译成中文叫国际建筑业主与经理人协会，是一个非营利性组织，它的使命是通过倡导、教育、认证标准和信息来增加人们在商业不动产业的知识，并提升建筑业主的资产价值。

经过一百多年的发展，BOMA国际目前已经确立了其在商业地产运营管理方面的领导及权威地位，而由它所推行及发布的商业地产运营管理各类标准，也已成为北美商业地产的金科玉律。目前BOMA国际在15个国家拥有分会，仅北美会员企业就达到17500家，其他13个国家有2万多家企业会员，其会员控制着全球9亿平方米的商业建筑。

据悉，BOMA的商业地产Certificate of Excellence（COE）认证是对商业地产运营管理水平的最高认可，更是托管方向委托方表明其受委托管理的物业保持了国际水平、其运营管理有助于物业保值增值的最佳证明。

而BOMA中国则是从2010年6月份正式开始成立运作，迄今为止不到两年的时间。

以资产管理为运营主线

在黄培明看来，她最看重BOMA的就是其在商业物业经营方面的理念，“对远洋大厦来说，如果说通过这次BOMA的评估和认证对我们的物业项目有什么提升的话，那就是BOMA的专家从评估一开始就向我们提出了资产管理的概念，并通过这一理念指导我们如何进一步提升项目的品质。”黄培明称。

黄培明表示，通过BOMA为期4个月的认证培训，她感觉到远洋大厦的物业管理团队对这套理念的触动最大。她举例说，过去物业管理公司通常的做法都是每年的物业费收入根据一年的总预算，将其按比例进行分配，人工是多少、维修是多少、能耗是多少等等都一一分解好，然后根据这个比例把这些费用按部就班花掉。

“但是这些分配及比例大多数基于普通意义上的受托物业管理项目的经验和理解去做的一种安排，一般不会站在经营者的角度去考虑问题。但BOMA评估所涉及到的理念直指的一个方向就是资产经营管理及保值增值，它就是为了这样一个目的，这是欧美资本市场发展多少年来的一个产物，这条线整体就是从资产经营和资产管理的角度出发，所以BOMA的管理评估体系正是目前国内持有物业项目所需要的，体现了资产管理的理念，”黄培明补充道。

靠管理者认识还是靠政策？

事实上，目前国内写字楼管理方面不仅存在黄培明所说的物业管理者和经营者各自为政的问题，身为前国贸总监的陈如龙曾参与了国贸一期到三期的所有管理，他在这方面的感受也颇深，他认为，目前商业物业项目最大的问题就是集中在在预防性维护和维修上面，“现在国内很多写字楼项目在保养的水准和投入的力度方面做得不是很到位，过去基本上都是等到东西坏了才修，甚至是破了还不修，而国外绝对不可能等到坏了再修的。而预防性维护就是指设备方面，绝不能等它坏了采取修，否则是会影响服务的。”

陈如龙举例说，为了避免房产商把楼盖完卖完之后就走人，新加坡政府曾对盖写字楼的开发商有一个硬性的政策规定，就是必须拥有其中30%的房产，不能够全部卖出去，这样就迫使他们必须要考虑写字楼楼宇保值增值的问题。

陈如龙认为其实任何一个写字楼的经营管理都和麦当劳是一样的道理，需要有一个运营管理的标准流程，以国贸大厦为例，现在哪怕整个国贸大厦的团队都换了，新接手的人都能够继续按照原有的运营管理的流程去执行。“国贸大厦能够做到这一点，就是因为它不管是国贸一座20年的老楼，还是国贸二座10年的老楼，还是国贸三座2年的新楼都有一套标准的程序，客户能够体会的服务是一样的。”

陈如龙也表示，尽管国内写字楼的管理方面存在诸多问题，但随着市场的不断发展，现在大家已经普遍对资写字楼的产管理有所认识和提高。正因如此，BOMA的评估体系引入中国以后，在和写字楼的经营管理者的实际沟通中，并不存在实质性的障碍。

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