该不该买房产股顺水鱼财经

1、2012年，整个房地产业需还款总额预计高达2.48 万亿，仅" 信托一项，今年到期规模就超过3000亿元。资金链断裂正成为房地产企业面临的最大风险。

2、2011年，房地产业共完成并购交易113起，比2010 年增加了近35%。行业正在加速洗牌。

截至去年第三季度末，经历了一轮加速拿地后的万科仍以338亿元的账面资金和3、5%的净负债率成为所有A股上市房地产企业中现金最多、负债率最低的公司。而手头现金充足、负债率较低的公司，最有可能成为行业洗牌的获益者。

房地产公司的" 股票 还能买吗？

从一家又一家关门的房产中介公司上，你就可以感受到房地产业绝望的气息。国家" 统计局数据显示， 2011年，房地产投资6.17万亿，投资增速较2010年回落5.66个百分点；到今年1月，全国70个大中城市中，有48个城市新建商品住宅价格环比下降，没有一个城市出现上涨。

可以说，经过一年的调控，政府遏制房价上涨过快的目的已经初步实现。既然如此，2012年，政府的调控政策会不会放松？在这个敏感的节点上，一些地方政府出台了一些试探性政策。易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成认为，2012年上半年，政府将对房地产业继续比较严格的调控，这也是业内的共识。从绝对量来看，过去一年，房地产企业其实还并不“缺钱”。就上海而言，去年房地产企业资金来源总额为4627.98亿元，其中到位资金3206.93亿元，而2011年全部的房地产开发投资额为2170.31亿元。这说明房企筹到的钱不仅够花，还剩下了一点。但情况会因为“冬天”时间的延长变得糟糕。特别是今年，房地产企业将面临各种离岸" 私募债、房地产信托、房地产基金的偿债" 高峰。

接着是资金链的问题。根据华创证券统计，2012 年，整个房地产业需还款总额预计高达2.48万亿。其中仅信托一项，今年到期规模就超过30 0 0亿元。并且，由于第一波信托理财集中到期约为3月，在销售尚未复苏的情况下，房地产企业将面临现金流入少而流出巨大的紧张局面，甚至有可能资金链断裂。

对于资金密集型的房地产企业，现金是非常可贵的。去年9月至11月，绿城集团曾因为资金链断裂传出退市、破产传闻；上海外滩和无锡的项目也相继被人收购。一旦资金周转不灵，房地产公司就不得不出售项目；假如债务仍不能偿还，那么公司也有可能成为他人收购的对象。清科研究中心的报告表明，2011 年，房地产业共完成并购交易113起，比2010年增加了近35%。

并购潮正在房地产业上演。而你购买的公司很有可能成为下一条被人吞食的小鱼。如何在房地产企业中找到好的公司，什么样的公司你该逃开？下面3 个要素，可以帮助你判断一家房地产公司是否真的具有价值。

1、有没有充裕的现金

参考指标：账面资金、短期负债额、净负债率

现金就像是过冬的炭火，拥有越多，能活下去的时间越长。在不景气的环境中拥有现金对于房地产公司来说有三重意义：首先，现金能让它们在信贷政策紧缩的情况下继续维持正常的经营和开发；其次， 在并购潮中抓住收购项目和整合其他公司的机会；最后，还可以让它们利用市场整体的低迷低成本地合理拿地。

" 国土资源部中国城市地价动态监测系统发布的" 数据显示，2011年第四季度，全国主要监测城市总体地价水平3049元／平方米，其中住宅地价4518元／平方米，环比上季持平。2011年地价涨幅逐月回落，不少土地出现了底价成交甚至流拍的情况。

在这种时候，手头握有现金的公司就可以以较低的成本抄底土地市场，比如万科。2011年第二季度末，万科的货币资金量有408亿元，而短期债务约为230亿元；净负债率则在25%以下，偿债压力不大；随着地价下跌，万科很明显地从第三季度开始加快了拿地步伐。其单个季度支付地价110亿元，而整个上半年为155亿元。去年年末开始，" 保利地产(" 600048," 股吧)、" 招商地产(" 000024," 股吧)也加入了拿地行列。并购方面，万科2011年则陆续收购了广州市番禺向信房地产有限公司、武汉市永利置业有限公司等多个房地产公司。

我们可以通过账面资金量、短期负债额和净负债率这三个指标衡量一家房地产企业的资金充裕程度及债务压力。截至2011年第三季度末，A股134家房地产开发经营公司的平均账面资金量为15.9亿元，而净负债率为46.8%。万科、保利、金地、招商和金融街是截至去年第三季度末手头现金最多的5家公司。它们的货币资金足以覆盖其短期债务的覆盖率，负债状况也相对不错。

2、产品是否有前景

参考指标：产品类型

仅有手头的资金当然仍不足以度过寒冬。钱总是要用完的，房地产企业必须通过销售来回笼资金。

我们再来回顾一下2011年的房地产调控政策。一条是限购令，它的目的是抑制投资投机需求，对一二线城市和中高端产品打击较大；另一条是限贷令，抑制了刚需。然而，去年底提出的“差别化信贷”的政策告诉我们，政府在后期对普通住宅和刚需的支持范围会有所加大。这意味着，在目前的调控形势下， 房地产业的整体销售很难有明显的改观，但不同区域、不同类型产品销量存在分化趋势。那些产品线单一、以豪宅为主、不愿意降价的企业更有可能在调控中遭到淘汰。反面教材依旧是绿城。这家公司的产品以中高端住宅为主，绝大多数位于长三角的一二线城市，结果九成以上的在售项目受到限购令的影响。

可以看到，在“招、保、万、金”四大房地产龙头企业中，由于大部分中高端楼盘在2011年集中进入销售，" 金地集团(" 600383," 股吧)的产品结构面临了较大的压力。去年第三季度末的数据也表明，金地是四大龙头企业中唯一营业收入比2010年同期下跌的公司。

3、基础价值有多少

参考指标：土地储备

土地是房地产企业最核心的资产。它不仅是房企开发项目的生产资料，长期来看还有保值能力。在现金流充裕的情况下，房地产企业拥有的土地储备越多越好。假如一个公司的地比股价还高，那就相当值得投资了。当然，这样的好事暂时还没发生。不过，有些上市房企手头的现金和土地价值加起来的总和已能覆盖大部分市值，也有较高的投资价值