刚需购房阶段性机会来了吗顺水鱼财经

在这寒意凛然的早春，楼市似乎出现了一丝转机。在坚决打压投机、" 投资性需求，坚持限购大方向不变的前提下，各地楼市交易量出现了不同程度的回升。现阶段，购房时机是否已经到来了呢？

《理财周刊》：

刚需购房阶段性机会来了吗

文》本刊记者/甄爱军

交易情况回升

最近一周，各地楼市交易量出现了不同程度的回升，交易状况有所改善。

21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，2012年2月前26天上海新建商品住宅成交30.8万平方米，较1月份同期回升53.2%。其中上周（2.20～2.26，下同）成交1282套、14.1万平方米，环比分别提升70.5%、68.3；成交面积占整个2月前26天总量的45.7%。

上海楼市近期出现较大幅度回升，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示主要是受部分降价盘成交带动所致。如某" 楼盘成交套数最高的项目达102套，为年内第二次出现单周破百项目。网上房地产显示，该项目于2011年年推出过两批次房源，两批次实际成交均价约为2.45万元/平方米，而其此次新推房源成交均价仅为2.12万元/平方米，回落了近13.5%，促使其该批次去化率达到71.8%。

不仅仅只是上海，包括北京、广州、深圳等在内的一线城市，以及杭州、南京、武汉等在内的国内主要城市，交易状况均有所恢复（具体可见表1）。当然，目前已经陷入极度低迷状态的城市如温州、三亚，成交状况几乎没有变化。如中指数据提供的数据显示，温州上周周成交量为1.62万平方米，而整个2月份周平均成交面积为1.26万平方米，两者相差不大。

表1 部分城市最近一周成交变化情况（2012.2.20～26）

城市 成交面积（万㎡） 2月周均成交面积（万㎡）

北京 24.81 11.88

上海 30.8 19.65

天津 10.56 7.26

深圳 5.45 3.45

广州 14.01 10.47

南京 11.00 7.77

成都 16.58 11.21

长沙 18.17 15.56

南昌 5.29 3.81

苏州 22.00 14.21

青岛 15.32 9.45

杭州 8.03 4.74

武汉 24.52 19.51

宁波 4.45 2.92

（数据来源：CREIS中指数据）

除此之外，二手市场的成交回升势头也较为明显，中原地产统计，近期北京、上海和天津的二手住宅成交量环比增幅均在40%以上，上海、广州和深圳的 menu=sale key=" 二手房盘源和客源量均出现两成以上的增长，而中原经理人指数也出现连续5周的上扬，表明对市场走势持乐观态度的从业者比例逐渐提升。

购房条件改善

从目前来看，各地为正常的刚需创造了积极的购房条件，这在一定程度上提振了市场信心，这可能是最近一段时间交易状况回升的主要原因。

据了解，自去年8月份以来，各地为刚需逐步创造购房条件，比如在今年初，北京、上海、南京等城市的首套" 房贷回归基准利率，相比去年不少银行执行上浮5%～10%的做法，利率回归能够让购房者真正享受到" 房价回调带来的实惠。

在坚持调控，坚决抑制投机和投资性需求不变的大前提下，各地从多个方面着手创造购房条件，主要包括给予适当购房补贴、放宽购房入户条件、适当放宽公积金贷款，及通过调整普通住房标准以减轻税费负担等等（具体可见表2）。

表2 近期各地楼市采取的措施

措施 城市 时间 要点 点评

购房

补贴 重庆 2011.11.15 重提购房退税，强调对首次" 置业补贴 降低购房成本，刺激刚需

杭州 2011.12.01 在经济开发区注册、纳税和经营的企业员工首套购房发放补贴

购房

入户 长春 2011.11 对申请落户者的经济能力和购房面积不再要求 可以增加外地人的购房需求，稳定市场

无锡 2012.1.1 购房落户门槛降至70平方米

从化 2012.1.12 将本该取消的购房入户政策延缓2年 作为广州购房落户的最后一个窗口，能带动广州楼市成交。

房贷微调 北京、上海、深圳、南京等多地 2012年1月以来 首套房贷回归基准利率 首套房贷现结构性松动，降低购房成本

公积金放宽 南京 2011.10.28 家庭最高贷款额度由40万元调整为60万元；个人最高贷款额度由20万元调整至30万元。 减轻购房负担，鼓励刚需入市

合肥 2011.12.1 家庭最高贷款额度由35万元调至45万元；个人最高贷款额度由25万元调整至35万元。

吉林市 2011.11.9 公积金贷款90平方米以下首套房 可申请" 二套房公积金贷款 调整后的公积金政策除支持首次置业外，开始支持改善性购房需求，符合调控的初衷和基调

普通住房标准调整 北京 2011.11.25 总价限制变为单价限制，地域划分更细 上调普通住房价格标准使得更多刚需购房者享受到契税减半优惠

武汉 2011.12.1 中心区总价由100万元调至140万元；远城区总价由80万元调至90万元。 符合市场实际状况，惠及更多刚需

天津 2012.2 各区普通住房指导价平均上调超过30% 指导价上调后，普通住宅范围扩大，买方契税有所缩减

（资料来源：中原集团研究中心根据公开资料整理）

分析认为，此前消费需求长期受到压抑，目前部分释放也属正常。由于春节的到来，使得1月份成交量降至冰点，如春节期间北京楼市“零成交”，上海、深圳等地成交量也只是个位数。因而近期市场出现转暖迹象，也在情理之中。

购房时机是否出现

购房时机是否到来？

在回答这些问题之前，我们先分析一下当前的市场行情。在过去一年多时间内，严厉执行的限购限贷政策使各重点城市成交量大幅缩减，包括杭州、温州等部分二、三线城市的新房存量已攀升至历史高位，存量消化时间也大幅延长。中原监测数据显示，2012年1月，杭州、温州、厦门等二、三线城市的一手住宅可售面积较2011年1月呈现快速增长的趋势，仅一年内增幅就超过了一倍。

面对这种状况，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，高库存压力之下，尽快消化未售出的新房存量是目前开发商的当务之急，以价换量乃开发商的大势所趋。德佑地产研究主任陆骑麟更是直截了当地指出，开发商肯定会“降价求售”。

据德佑地产监测数据显示，2月以来，上海成交相对较好的楼盘都依靠“降价跑量”策略。如新城忆华里，2月均价为1.38万元/平方米，比去年均价低了16%；大华河畔华城的均价也相比去年下调17%。另据了解，包括保利、恒大、招商在内的标杆房企在全国范围内，尤其在二、三线城市，已展开了大幅促销降价活动。

黄河滔表示，开发商降价促销，购房者积极回应，这表明买卖双方都很珍惜购房环境的改善。因此他认为，随着3、4月份更大一波“降价潮”的来临，刚需可迎来一波阶段性的机会。专家表示，目前贷款利率水平有所回落，同时考虑到通胀等因素，因此对于降幅达到20%甚至更高的楼盘，如果周边配套成熟，适合居住，其实可以考虑出手。