最严调控后楼市逐渐理性，租赁市场值得期待顺水鱼财经

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从去年年底开始，全国陆续开始了" 房地产市场的调控，目前为止55个城市发布各种调控政策160余次。“3.17新政”号称有史以来最严新政，从限购、限贷然后升级到限售，从普通住宅到商住物业。充分显示了打击房产投机，让房子回归居住本质的决心。 在最近一份数据统计中显示，4月楼市处于下行状态，一二线城市均有所下降，上海、广州等城市环比跌幅均超3成。在如此严厉的政策环境下，可以预计，房地产市场正在进入周期性调整，后续更多的城市将面临更为收紧的政策调控。 既然房价过热，就说明供需出现了倾斜，除了对买房者不断收紧紧箍咒，在土地供应方面国家也积极做出了反应。4月6日，住建部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求各地土地供应节奏与去库存状况挂钩。深化土地供应管理及打击炒房投资，双管齐下落实“房子是用来住的，不是用来炒的”。 第一季度全国105个城市主要监测城市土地供应面积3.69万公顷，供应量环比减少50.45%，同比下降4.22%。根据实际情况的不同，一二线城市住宅用地供应量同比增加明显，一线城市增幅超过50%，三线城市微幅下降。其中20个热点城市的住宅用地供应同比涨幅超过30%，住宅用地供应数量与结构变化符合分类调控的指导思想。 另外，在房地产中介管理方面也进一步加强规范。3月29日，住建部要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构垄断房源、操纵市场价格等三类违法违规行为。 在其他国家，一些规范中介的管理方法也值得借鉴，澳洲政府针对中介续保价格，积极采取措施填补法律漏洞，维护消费者权益。比如新州议会通过决议，修订《２００２年待售房产与商业中介法》，对房产经纪人如何营销房产作出更严格、更细化的规范，加大对压低报价行为的查处力度。 日本法律对中介的约束非常细致且严格，行业协会执行力强，违法违规成本很高，所以房地产中介不敢以身试法。日本房地产中介运营整体来说规范有序，哄抬房价、合同造假现象非常罕见，行业协会执行力强，也是日本房地产中介运营比较规范的重要原因。 美国房子之所以“炒不起来”，得益于税费制度设计将炒房者拒之门外。美国房地产市场商业化历史悠久，法律齐全。算算地产税、管理费、保险费、修缮维护费和资本所得税等成本，靠“炒房子”短期获利似乎是一件不可能完成的任务。 乾立基金认为，商业地产从土地开发的快进快出到存量管理，中国商业地产经过30年的发展已经到了节点，未来各路房地产商必然会将更多精力集中在如何更好运营管理手上的地产项目。 而住宅市场因为政策的严控，价格未出现进一步上涨。对于一线城市来说，庞大的人口基数保证其需求量，但过高的房价将使更多人倾向于租房。某地产机构研究院专家表示：“未来3—5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元人民币。” 基于以上数据进行预测，未来10年我国租房市场租金交易额将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人，到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人。因此，众多权威人士都看好中国未来的租赁市场，与日本80%，美国30%的高租赁比相比较而言，中国仅占不到2%，拥有巨大的成长空间。