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来源：购物导报·影响力周刊

温家宝总理的报告出来之后，" 财政部长" 谢旭人在随后召开的新闻发布会上表示，财税部门已经开始研究推进" 房产税改革的方案，适当扩大试点范围

山雨欲来房产税

□本报记者 梁 聿

楼市调控年年都在提，从群众、企业到政府部门，都从来不放弃任何向楼市提议的机会。今年" 两会也是如此，楼市依然以最高的关注度成为最热门话题，但今年的话题又与以往明显不同。因为在2011年“史上最严调控”之后，楼市的火热之势终于有所冷却，于是所有人的关注度都变为：" 房价何时才是底？企业和群众该观望还是下手？调控是否进入了两难境地？

民众买房信心仍不足

《证券时报》网近日推出的2012年“网友最关心的两会议题问卷调查”显示，在十大调查话题中，房地产调控以占总投票数14.92%的比例成为关注度第一的话题。当然，人们最关注的应该还是房地产调控的未来走向。

７０个大中城市房价全面“停涨”、房企不断退市、不断有“大佬”陷入资金危机。业内人士认为，中国楼市有待实现四大“合理回归”。住房价格从“暴涨暴跌”回归到“稳步运行”。行业利润从“一本万利”回归到“合理利润”。产品属性从“" 投资产品”回归到“居住产品”。市场结构从“商品房独大”回归到“两条腿走路”。

这似乎达到了楼市调控的效果，然而民众的反应却并不热情。人民网的调查显示，希望继续调控，再让房价下调的占比达到了85.4%，希望结束限购的只有3%。40.6%的人原本准备买房，但目前决定暂缓。其中14.2%的人继续考虑买房。

虽然有关机构调查显示，近几周，北京、上海、深圳、天津、南京等大城市的楼市成交量正在稳步回升。但促成这波活跃行情的原因，除了信贷等大环境相对宽松外，在众多业内人士看来，其根本原因还在于商家以“非常规”的手法积极营销，比如一成首付、员工价、团购价等。在“刚性需求挤压与释放”及“商家大力度促销”这两个特殊性下，此轮成交量的回升难言正常。

另据用益" 信托的最新数据，从2012年第一季度开始，房地产信托各季度兑付的规模呈逐渐增长的趋势，其中分别在2012年的第三季度及2013年的第二季度达到峰值，规模分别为439.59亿元及505.70亿元。房地产信托兑付的小" 高峰逐渐临近。然而，调控至今，截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，与上年同期相比增长约39.22%，处于高位运行状态。在需求端普遍观望的前提下，这么大的市场库存量谁来消化?

这似乎意味着，调控还没有达到民众期待的结果。

企业“微调”呼声高

调控的未来方向不明晰，降价后成交量依然上不去，这让房地产企业对有关调控政策何时结束的讨论与猜想已经停止，取而代之的是迅速走红的“微调”一词，期望能在市场和调控中寻找一丝空间。2012年两会期间，地产界的政协委员们围绕“微调”纷纷提出“差别化”调控的建议，一时间，能不能微调、如何微调成为业内外人士关心的热门话题。

有房地产企业直言不讳地表示，现在开发商处在两难阶段：降得太快会引起早期业主的反对；如果不降，在这种调控情况下也卖不出去，就会影响到生存问题。“房地产开发商也挺难，有时感觉到很悲观。不只是我个人观点，我接触的很多开发商都对房地产很没有兴趣。有差别性的限购是符合科学发展观的，有些城市不需要限购，却硬生生地被限购；有些地方房价确实过高，限购还是要继续下去。”全国政协委员、星河湾地产董事长" 黄文仔说，“局部地区做一些微调，我觉得是无妨的。”

当然也有乐观派。全国政协常委、大连万达集团董事长" 王健林表示，2011年在国家严厉宏观调控下依然保持了5.9万亿元的销售量，增长了6000亿元，表明房地产市场即使挤走投资和投机需求后，还有5万亿左右的刚性需求动力，所以2012年房地产市场不会出现大幅缩水。他甚至还为“微调”提出了具体的建议，对首套房和首次改善住房的购房者重新恢复房贷利率七折优惠。他算了一笔账：2011年全国平均房价每平米5380元，新建商品房套均100平方米计算，全国房价降20%，户均可节省约10.7万元。

此外，全国政协委员、万科集团副总裁" 毛大庆建议，在坚定落实调控政策下，北京的调控政策应进行细化和调整；望源房地产公司董事长季宝红在提案中反对上海同时实行限购令和房产税。

两会中开发商纷纷寻求“微调”，被外界看做是开发商与中央政府之间的博弈，但也有业内人士认为，这其实是开发商面临压力的一种表现。经纬行研究总监朱欣苑指出，“从微调的呼声中可以看到，开发商的压力是比较大的，但是这种声音是值得肯定的，如果按照现有的政策实行下去的话对于整个行业甚至整个社会不一定是有利而无害，进行一些微调是有利于整个行业健康发展的。”

学者呼唤房产税

楼市究竟往何处去？温家宝总理3月5日向十一届全国人大五次会议作政府工作报告时指出，要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。另外，今年将加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度。制度改革无疑是规范楼市的最有效办法，这引来一直专注于楼市深层次改革的专家学者纷纷解读，尤其是对于呼声已久的房产税。

东北财经大学教授" 李晶认为，房产税推开以后，可以取消限购令了。房产税是个好东西，用到好处，对楼市恢复正常的作用非常大，房产税是地方税，哪个地方对居民个人房产征收了，那里就会有作用。对于房产税各地方试点问题来看，主要一方面取决于地方政府的决心，另一方面是税收征管力量的保证，尤其是地税部门；另外，还需要社会力量的支持，特是房价评估机构的公正评估。

深层次改革从来不是一蹴而就的，虽然改革的建议很好，但具体实施需要一系列的准备工作。在2012年全国工商联提案新闻通气会上，全国工商联房地产商会会长" 聂梅生表示，房产税征收绕不开" 土地出让金制度改革这一前提，现有条件下出台房产税等于重复征收。

我国土地出让金制度是土地年租制，即政府可以一次性征收未来70年（住宅用地）的土地出让金，这种制度可以在短期内通过土地出让获得巨额资金，但却是寅吃卯粮，超额透支了未来发展的经济动力。房产税是对存量房征收的财产税，在保有环节征收实施，一是有利于调节分配；二是可合理引导消费；三是有利地方政府稳定收入来源的确立。如果对所有存量住宅征税，持续下去税收规模将有望取代土地出让金。但是在现有条件下，征收房产税如不考虑解决一次性收取了70年土地出让金问题，就等于重复征收。这是这项改革政策制定的一个难题。

“房产税前途是光明的，道路是没有的”，著名学者董潘分析，除了70年产权问题，中国还有房改房、保障房、商品房等26类房产要进行管理，如何征收房产税，必定会成为一个复杂的问题。“从实际意义来看，北京、上海、深圳、杭州这样的城市，如果算普通家庭的房子100平米，按照1％的税缴就是三、四万元，这样必定会给大部分的中等收入群体带来巨大的压力”，" 董藩表示，目前中国的现状，还不具备征收房产税的条件。

房产税试点效果见好

政府对此并非没有信心。温家宝总理的报告出来之后，财政部长谢旭人在随后召开的新闻发布会上表示，财税部门已经开始研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围。

税收对房地产市场的调节作用，发达国家的确已有成熟经验可资借鉴。德国对住房交易征收高额土地购买税和资本所得税，炒房现象近乎绝迹，房价涨幅长期保持较低水平；日本实施的房产税和地价税，刺破楼市泡沫，促使房价从疯狂回归理性；美国的房产税更是地方政府财政收入的主要来源，有的州占比甚至高达８０％，有效地控制了投机炒作。

从先期试点的重庆市来看，房产税征收对象为独栋别墅，不管存量房还是增量房均要征税：对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税;对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始征收房产税。征收方式为，对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税;对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税;4倍以上，按1.2%的税率征税。

而据重庆市长" 黄奇帆透露，重庆房产税97%都收上来了。效果非常好，建议今年在全国推开或多一些城市试点房产税。

当然，上海和重庆的房产税主要针对高端市场、保有环节，并没有覆盖到交易、遗赠等全过程，但一年来试点的效果，至少对高端住宅起到了降温、灭火的作用。参与调研的一些全国政协委员表示，“运行很好，对有效合理使用土地、完善地方税意义重大。”

为此，" 住建部也已经证实，上半年要实现４０个重点城市个人住房信息全国联网，各地争取２０１３年实现全市、全国联网，这将为房产税开征扫去第一个障碍。国家行业主管部门要尽快推出房地产税收改革的时间表，给市场一个定海神针。而关于实施标准、细则等目前尚存的争议，应该在实践中找到完善的解决方案。

房产税试点范围和幅度将加大，目前被认为是替代限购政策的有效措施。当各项配套制度建立健全和住房交易信息系统联网后，房产税有望挑起全国房地产调控的重担。财政部表态，将与沪渝两市政府一起，认真总结试点经验，在此基础上进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。可见，今年房产税征收试点范围进一步扩大，似乎已成定局。■