尴尬了！卖房子竟不如卖狗粮！楼市最大的隐患出现了！顺水鱼财经

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暴哥制图（恒大、碧桂园为2016年年报数据，其余为2017年一季报） 而刚刚提交IPO申请，拟在创业板上市的宠物食品公司佩蒂股份2016年的业绩是这样的：佩蒂股份2016年营收5.5亿元，毛利润1.63亿元，净利润8047万元；以净利率计算约为14.63%。 不难发现，以净利润率的角度来看，" 房地产企业们，上到行业巨擘，下到一般性的中小型地产商，几乎无一例外都比卖狗粮起家的佩蒂股份的利润率低。 更让人大跌眼镜的是，作为行业龙头，在房地产行业具有指标性意义的万科，第一个季度尽管销售面积和金额暴增近1倍，但同期净利润却反而下滑了16.5%。 资料显示，4月27日，万科发布2017年第一季度报告，期内公司营业收入185.9亿元，同比增长27.2%；实现归属于上市公司股东的净利润6.95亿元，同比下降16.5%。 1-3月，万科实现销售面积988.2万平方米，销售金额1502.7亿元，同比分别增长81.1%和99.7%。 增收不增利的这一表现也直接导致，万科在2017年第一季度的的净利润率创14年以来新低，仅为5.97%。 大家知道，万科之所以能够被业内和社会各界广泛认可为是房地产一哥，其对于房地产行业周期的精准把握，对于现金流管理的严格要求，对于风险管控的独到之处等综合实力是其脱颖而出的法宝。然而，万科再风光，也抵不过账面上的利润率表现。 为何增收不增利？ 那么问题来了，为什么在房价走高，楼市火爆的外衣下，在我们看来应该是赚大钱的房地产行业却出现了增收不增利的情况呢？ 接下来我们还是以万科作为房地产行业的楷模来管中规豹一番。从财务报表中，可以看到万科赚的钱都去了哪里？ 去向一：缴税 从下面这张图可以看到，万科的实际税率一直以来徘徊在25%左右的水平。实际税率的变化和楼市调控的周期基本是吻合的，即楼市调控趋严的时候，实际税率就高；政策放松的时候，税率就低。 不过其实就整体而言，实际税率的变化上下也没差多少，只不过行业发展趋势发生不可逆转的下行时，几个百分点的税也显得格外扎眼。 去向二：利息 房地产行业无论是从银行获得授信、贷款还是说自己发债，哪一个渠道的钱都需要成本，也就是利息。随着房地产公司们为了做大规模，尽可能的扩张自己，债务水平也是水涨船高。债务规模越大， 每一年就得缴纳更多的利息给银行和其他借钱的机构们。和税差不多，不管企业挣多挣少，债务该还还是得还，哪怕借新还旧！ 去向三：人力成本等等 房地产企业的人力成本（包括销售费用等等）高是出了名的。 根据中国证券报，从行业来看，非银金融、银行和房地产上市公司平均高管薪酬总额位居前三位。 在高管个人薪酬前十名中成为大赢家的泛海控位列高管薪酬总额的榜首，其2016年高管薪酬总额高达1.43亿元；万科的王石和郁亮尽管没有上亿元级别，但是也达到了千万级。 当然，暴哥觉得更能力强的高管配以高薪是很自然的，好马配好鞍嘛！这是高管价值的体现。面对激烈的行业竞争，为了人才花费不菲是不得不做的事情，然而体现在房地产企业的利润层面，确实也是降低了房企们的净利润。 尽管房企赚得钱主要流到了上面的三个地方，但其实说实话，税这一项有点无辜，因为这是随着企业的盈利按比例收去的，赚得多就缴得多，赚得少就缴得少！因此真正让万科和房企们利润率逐渐走低的实际上是后两个因素，债务和人力成本，其中债务因素又是重中之重！ 从房地产行业整体来看，行业整体的负债发展水平和万科的负债增长时类似的。从2000年的不到50%，猛增到2016年的接近80%。 据Wind数据显示，2016年四个季度房地产行业的资产负债率分别为76.56%、76.76%、77.25%、76.99%。 而净负债方面，更是已经达到了惊人的90%以上： 中国房地产业协会发布《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，房地产行业2015年负债水平保持高位运行，净负债率均值为96.09%。 净负债是什么意思呢？净负债指的是，企业的（有息负债-货币资金）/净资产，简单来说就是企业“净”借的钱和所谓自有资产的比值。这个值越大，那么企业的利息成本也就越高，利润也就相应的被压缩的多。 楼市潜在的隐忧！ 所谓成也萧何败萧何，靠借钱做大规模和赢得发展机会的房地产企业们，如今将面临着三方面的巨大压力，而这也可能成为未来楼市潜在的隐忧！ 压力一：借债困难 房地产企业的净利润率不断走低是大势所趋，尤其在政策面迅速收紧之际更是这样。接下来房地产企业可能会面临营收和利润的双重考验。由于大量的房地产企业本身债台高筑，那么这时候房企们不但很难再靠盈利保持企业的健康发展，甚至正常卖房回笼资金，保持现金流的稳定可能也会成为一个问题。 为了让自己度过艰难的时段，借钱是房企们不得不面对的选项，甚至可能是很多企业的唯一选择。 然而目前，由于金融监管的加强，房企们无论从银行借钱还是从国内的债券市场借钱都成为一件很困难的事情。 根据Wind的统计，2016年下半以来，房企们发行债券融资迅速收窄！ 国内借不来钱，众多房企们便把目光投向国外。 从国家统计局的数据中，我们不难发现，房企们资金来源中利用外资一项相较于去年暴涨近3倍！这些外债中绝大多数又以美元债务为主。 来源，国家统计局 我们知道，美元正在加息周期，房企们选择出海借美元债务，只会令债务成本越来越高！那么本就挣不了多少钱的地产业务，在利息成本进一步提高面前，利润率只能被进一步压缩！ 压力二：房企们的内部竞争 而对于房地产企业们的生存来说，除了外部资金层面的考验，房企之间们的竞争和博弈也是绝对无法忽视的。 2016年12月31日，克而瑞发布的2016年中国房企销售排行榜数据显示，有3家企业的销售金额超过3000亿元，12家企业的销售金额超过1000亿元，占整体市场份额的10%。 在中国房地产行业发展进入一个成熟的阶段，大房企们的市场竟然还不到10%，也就说这个行业仍然是大市场小公司的格局。 相较于中国的房地产行业，美国方面仅仅前三大地产公司合计份额就已经超过了15%！ 目前美国三大住宅建筑商保持着行业的龙头地位，霍顿、莱纳和帕尔迪在2015年分别实现住宅销售3.7万套、2.4万套和1.7万套，占全美市场的比例分别为7.3%、4.8%和3.4%。 任何行业的发展规律都是从战国时代向着大一统靠拢，也就说接下来我国的房地产行业还会进一步集中。在这个集中的过程中，竞争不可避免，而惨烈的竞争自然会进一步压缩房地产企业们的利润。 压力三：房地产行业前景疑虑 从1998年真正意义上的房产商品化开始，我国房地产行业已经走过了20年。20年对于一个行业来说其实并不算久，但是对于发展太过迅速的房地产行业来说，可能意味着房地产行业进入了成熟的后期，发展的空间可能并不像我们想的那么大！ 暴哥此前曾经多次撰文，从人口等层面阐述人们对于房地产的需求已经进入了下行的周期，而这个趋势在30年内，目前没有看到改观的迹象，换言之这可能是不可逆转的。 从房地产企业本身盈利的角度出发，房地产行业进入成熟的迹象更为明显。暴哥这么说是因为如果我们把中国的房地产企业和美国同行，那些已经经历了半个世纪以上的成熟企业作对比会发现，两国的房地产企业在净利润率方面已经十分接近了。 以美国三大地产商Horton、Pulte" Group、Lennar的净利润率为例： Horton的净利润率： PulteGroup的净利润率： Lennar的净利润率： 美国三大房地产企业成了最久的是Lennar，成立于1954年；最晚的是Horton，创立于1978年，经过半个世纪以上和40年的发展，在经历了婴儿潮房产快速发展，2008年房地产泡沫等一系列的地产发展阶段之后，应该说这些美国的房地产企业已经是十分成熟的了。成熟阶段的他们目前的利润率都在10%以内。 结合暴哥在文章开头的对比大家会发现，我们国家的龙头房企们利润率也就不过10%，万科目前连6%都不到，这说明什么？ 说明房地产行业本身就利润层面已经进入了成熟期，难以重塑往日的光辉，而这个成熟期我们仅仅花了20年，比美国同行至少少用一半时间。 最后暴哥想说，其实无论调控政策如何，房地产行业都已经有明显的进入成熟期的特征，而进入成熟期之后， 此前所表现出来的随着政策调控周期而出现的周期性净利润率增长将越来越钝化，甚至已经很难再出现政策放松的时候利润率出现扭转的情况（从万科的净利润率变化能充分验证这一点）。 从长期的人口变化来看，我国出现少子化、老龄化、人口流动固定化趋势并行的状况，也正好符合房地产企业发展前景逐步走低的情势。 或许很少有人从房地产行业本身看楼市的前景，但就目前的发展趋势来看，所谓白银十年可能仅仅是……你懂得！ 那么，未来究竟还会有多少房地产企业卖房子呢？这个问题我们可能是时候想一想了。