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MONEY+特约记者｜毛朵
房屋买卖市场里总有一些只能做不能说的事儿。为了少缴税，为了多贷款 有些行为明显违法，有的严格说来并不违法，但确实不合规定。你最好弄清楚这些事儿意味着什么，才能知道平衡点在哪儿。万一没弄好，麻烦可不是一点两点。
做低房价，当心交易不成
在房屋买卖交易尤其是二手住宅、二手商铺交易中，“做低房价”已经不算什么秘密了。所谓做低房价，就是买卖双方共同协商并签定两份房屋交易合同—通常被称作阴阳合同：一份是以一个虚假的较低的价格送进房地产交易中心，用以评估纳税的合同，另一份合同上的才是真正成交价，双方按照这份合同约定的价格进行交易，公开报给政府纳税的房价比实际成交的价格低。
便宜在交易税
买房、卖房，很大一部分的成本支出就是交易税费。以上海市住宅交易税的缴税标准举例，税率档次主要围绕普通房和非普通房设置。一旦交易的房屋跨入普通房行列，卖家至少能少交6.55%的交易税，买家能少交1.5%的契税。如果交易一套总价200万元的房子，普通住宅和非普通住宅，仅交易环节的税收就相差16万元以上。
2012年3月上海市最新调整的普通住房标准是：坐落于内环线以内的低于330万元／套，内环线与外环线之间的低于200万元／套，外环线以外的低于160万元／套。因此，“做低房价”的主要手段是把同等环线范围的房子用评估报税的交易价格，尽量做到标准线以下，减少缴税金额。
可能交易受阻，而且它是违法的
做低房价的最大风险是：成交价格和报税价格相差太大、报税价格太低，都有可能通不过住房交易中心的评估，直接结果就是不能在交易中心备案、办理过户。对买方来说，由于买入时登记的价格较低，导致过几年再次出手时，买卖差价必然高于真实差价，以买卖差价作为基数的税负也会增加，除非再次冒着交易受阻的风险，再次“做低房价”—这真是个死循环。
纠纷多，处罚少
作为买卖房屋的双方，做低房价在实践中很少被处罚。但是如果开发商做低，则可能被房管部门和' 税务部门予以处罚。若由于做低房价而引发纠纷，进入诉讼，则很可能会被法院认定合同无效，买卖双方的利益都得不到保护。
小产权房，买了也未必是你的
“小产权房”是指在农民集体所有土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅。这一官方提法最早出现在2007年6月建设部发布的《关于购买新建商品房的风险提示》中。建设部提醒“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。
因为非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。简单地说，城镇居民私下购买农民房，是无法过户到自己名下的。
但是小产权房的价格便宜，即使明知不能过户，还是有不少城镇居民购买。为了避开' 法律约束，不少人在合同上写明是转让房屋的永久使用权，以此“解决”交易不合法的问题。
就便宜在地价和税费上
城镇产权住宅建在经过正常出让流程的建筑用地上，缴纳了大笔土地出让金和交易税费。小产权房之所以便宜，是因为它建在农村集体土地或者农民宅基地上，土地性质属于集体土地，也不存在缴纳出让金和相关交易税费，两者价差主要就在这里。
“永久租赁权”？没这回事
国家的相关法律对土地制度规定得非常明确：集体土地及其之上建起的房屋只能在农民之间内流转。因此，城镇居民购买“小产权房”是违法的，买入“小产权房”后，一旦卖家反悔产生纠纷，购买者的权益得不到保护。
至于偷换概念，在合同上写明转让永久租赁权的做法，也无法保障购买者的利益。法律规定房屋的最长租赁期为20年，并不存在“永久使用权”这一说法，还明确规定房屋的权益属于所有权人。举个例子，这房子和土地一旦发生征用或动拆迁，由于所有权不能转移到城镇居民名下，你的“买”房钱付给了人家，这房子的补偿款和征用款还跟你没关。
合同大多被判无效
纠纷产生时，法院可能会认定这类小产权房租赁合同是表面租赁实质买卖的合同，并根据有关规定认定合同无效，判定买房的一方要返还房屋，卖房一方返还房款，买方如有损失，由卖方适当赔偿。
如果买入小产权房后再转卖，合同仍然有可能被认定无效，接下来产生的纠纷就是连锁的了。
一成首付，帮的是开发商
“9万元，在上海买套大三房！”，看到这条广告，心动吗？但它实际上不是降价的意思，9万元仅仅只是总房款的一成。
从去年开始，很多新开售的楼盘打出“一成首付”的广告。
“一成首付”分两种情况：一种实际上是“分期首付”，付完一成首付后，购房者必须在短时间内（短则一周，长则半年）付清其余两成款项，才能签订购房合同、办理按揭贷款等；另一种情况是购房者付一成首付，其余两成由担保公司担保或开发商垫资。购房者凭足额首付的发票，向银行申请办理按揭贷款。签约前提是买房者需在接下来的1个月至12个月内补齐首付款的剩余部分。
你并没有得到什么优惠
这是开发商聚拢人气的方式，“一成首付”促销上的噱头大于实际优惠。
如果是首次购房者买房，付一成首付，开发商垫付两成，实际上是开发商用这20%的垫付，和购房者一起套取银行贷款，贷款申请成功，就意味着开发商回笼了80%的房款。
即便是第二次购房者，开发商也能回笼50%的房款。垫付20%至40%，就能回笼50%至80%的房款，这比房子滞销，一分钱收不回来要强得多。况且垫付的部分还是限期归还的。
只有利于极少数人买房
这种办法其实更利于开发商快速回笼资金。对买房者来说，只对极少数暂时资金筹集不到位的买家有好处，可以缓解这类人的资金周转紧张局面，短期内资金宽松了，再付清剩下的首付。对于大部分购房者来说，“一成首付”的意义不大。
开发商即使帮你垫付，最多1年内就要交齐剩下的首付，如果支付不了首付款的剩余部分导致违约，房子不但买不成，定金也归它们了。
合同里，别忘了加条款
对买房者而言，“一成首付”只是增加了短期内归还大额款项的压力，除此以外，并不会新增法律风险。在签约时要注意借款金额、利息、还款时间，在合同条款中约定：不得预先扣除利息，不得计复利，利率不得高于银行同期贷款利率的4倍。
其实，“一成首付”让开发商承担的风险也会更大。它们垫资或担保后，一旦房价下跌购房者违约，开发商不但资金回笼受阻，面临巨大的财务压力，还有可能被银行“断贷”。
别为房子搭上你的婚姻
为了抑制投资投机买房，从2010年开始，首套房和第二套房的购买，渐渐被各种规定严格区分，买首套房能首付三成，贷款利率也能打折，买第二套房最少要首付六成，贷款利率还要上浮1.1倍，并且以家庭为单位认定首套房和第二套房。
为了享受首套房的优惠，有人就从“以家庭为单位”做文章：把房屋产权全部转移到有贷款记录的一方名下，然后办理离婚手续，名下没有贷款记录和房屋产权的另一方再去买房，就可以被认定成首套房，享受契税优惠、首付的低门槛和贷款利率的优惠。相比第二套房的六成首付，买房成本更低。
不敢冒险离婚的，也想享受首套房的优惠，在转移完产权以后，无产权和无贷款记录的一方在交易中心登记备案时会出示假的离婚证明。如果侥幸瞒过去，也可能享受购买首套房的优惠。
现在都从严执行了
房地产交易中心和民政系统没有实现联网，真实的婚姻状况无法实时查询，买房者必须出示婚姻状况证明。
在政策执行偏宽松的时候，查证也比较宽松，提交假的离婚证明，有可能蒙混过关，但是现在政策从严执行，工作人员也增加了电话询问民政部门查证婚姻状况的频率。所以，用“假离婚”换首套房优惠的失败率还是很高的。
尽管为了获得买房的优惠而离婚，在伦理上不太被接受，但结婚、离婚自由受保护，从法律上说并无问题。不过，通过了交易中心这一关，只能获得契税的优惠。
向银行申请贷款时，除要求出示离婚证外，还会要求出示离婚协议书，涉及财产分割、子女抚养等具体问题，如果没有或离婚时间太短，也很难通过银行审查，申请贷款同样会失败。
但如果提交的“离婚证明”通过工作人员的查询，被证实是假的，对提供虚假证明文件的购房人，交易中心将不予办理产权登记手续，向银行提交的贷款申请就更通不过了。
因为买方作假而造成交易无法最终达成，买方就要按合同规定赔违约金了。
万一成了真的
如果是真离婚，又没有其他协议，夫妻原先共有的房产就会变成某一方的财产，直到复婚之前，共有房产都成了这一方的婚前财产，而复婚不能改变婚前财产的性质。
利用离婚买的房，只有首付部分是放弃产权一方的婚前财产，复婚后贷款部分属于夫妻共同财产。一旦以后发生真的婚变，财产分割上的纠纷对离婚时放弃产权的一方非常不利。
假赠与，可能既费事又费钱
假赠与主要是两种情况：一种是以赠与的名义做房产买卖；另一种是假赠与博优惠，将名下房产赠与其他亲属，绕开限购，获取政策优惠。
赠与也要交不少税
和假离婚一样，都是为了避税想出的招。近年' target='_blank' >国税总局发文，除了继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与以外，其他无偿赠与行为中接受赠与的一方将来出售这房子，要征收20%的' 个人所得税。目前假赠与的主要目的是清空名下房产，绕开限购令再买房，同时规避' 房产税。
这样做，不一定划算
即使是一般赠与行为，受赠人也要缴纳契税。受赠人再转卖该房时，卖房所得还得纳税。如果把房产赠与给父母，父母去世后，继承房产还得交一笔公证费。目前上海的标准是房屋评估价的1%。一来一去，要付相当于房价4%以上的税费，而上海房产税标准是评估价×70%×4‰或评估价×70%×6‰。
再拿回来，难了
一旦把房子赠与给父母，父母就有权处置房屋，如果将房屋给其他人，再想拿回来就不容易了。
另外，国家' target='_blank' >税务总局规定，对于在生前就将房产权交给继承人的赠与行为以及将房产指定给法定继承人以外的单位或个人的遗赠行为，应当征收契税。也就是说，如果想在父母在世时再拿回产权，就要和买房一样缴纳契税了。
（感谢上海大邦律师事务所律师张黔林律师和上海步界律师事务所郭韧律师提供法律咨询协助）
