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进入2012年，国内房地产市场似乎也平添了一抹“末日的疑惑”。一方面是络绎不绝的房企倒闭的消息，一方面却是高端物业销售出乎意料的出现“小阳春”。“限时代”，为何高端物业投资仍然能成为资金重点关注的对象？在如今市场情况下，如何投资高端物业方能获得最安全的收益？在搜房网等合作伙伴的大力支持下，我们本期对高端物业投资市场展开了深入调查，为读者奉献上一道高端物业的投资大餐。
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高端物业期待“各种回暖”
2012年第1季度，上海中高端楼市迎来了久违的“小阳春”。本刊特联合搜房网独家发布一季度中高端市场分析报告，为读者展现这一市场的投资新机遇。
2012年的元宵节，网络上流行着一句有些语病的“各种元宵快乐”祝福语，不过倒也成为了一种有趣的网络文化。原本有些高不可及的高端物业市场，在经历了多轮调控后，也正在期待着“各种回暖”。
别墅“小阳春”反击
据上海搜房网数据监控中心4月1日的最新统计，2012年第1季度上海别墅共成交589套，共计成交面积达13.9万平方米，在成交套数和成交面积上同比2011年第1季度分别下跌42.08%和41.25%。2012年第1季度开局爆冷，1月成交总套数不足百套，这一数值为近15个月来的最低值。这其中当然得考虑到春节长假因素的影响，2011年春节也是2011年度月成交最低的一个月。随着春节效应的结束，节后的上海别墅市场逐渐有所恢复，但月成交套数依旧徘徊在半年以来的“低谷”。
开发商的推盘和促销节奏在3月也开始大幅提升，据上海搜房网数据监控中心2月24日的统计，3月上海有73个别墅加入优惠阵营，经济型别墅折扣增加50%，伴随着“上海之春”旗帜鲜明的“优惠攻市”，以及“万人大看房”的暖市举措，在“金三”节点上推出优惠措施的' 楼盘大多获得了不俗的跑量成绩。3月总成交套数达351套，超出第1季度前两个月的总和，总成交金额达23.8111亿元，环比上涨156.64%。
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在“小阳春”三月，申城别墅市场出现了杀跌性反弹，成交总金额增幅达156.64%，3月成交面积和成交套数环比分别有129.04%和137.16%的涨幅，均攀升至2011年9月以来的最高值。第1季度中1月的成交均价达33917元/平方米，高端项目破冰起航抬升了成交均价，这一数值成为了近7个月以来的最高值。在1月成交的前十名中，6个独栋别墅获得成交，如远洋博堡、上海 绿城玫瑰园、东郊紫园等各有销售。2月，优惠楼盘引发成交热潮，月成交均价26154元/平方米，为2011年9月以来的最低值，呈现出“价跌量升”的良好趋势。3月，部分中高端楼盘如尚东鼎、东郊自啊⒆吭剿级涞确帕砍山唬沟贸山痪弁壬细_12.05%。
上海搜房网数据监控中心分析师廖宏艳认为，第1季度以3月“小阳春”的收官，彻底扭转了自2011年10月以来的成交颓势，成交面积和成交套数均达到半年以来的最高值，但较之2011年第1季度，还不能说上海别墅市场已经复苏。高端市场的调控政策也无松绑迹象，别墅市场难以回复到2010年的水平，“价跌量升”的调控正效应或将在4月继续维持。
豪宅成交现小高峰
据上海搜房网数据监控中心统计，2012年3月上海市商品住宅共计成交6836套，总计成交面积约79.9万平方米，环比与同比涨幅近1倍。持续冷清了几个月的豪宅市场也逐渐散发出一丝“暖意”。3月以来，沪上高端物业市场开始逐渐活跃，豪宅交易量开始放大。数据显示，2012年3月上海楼市成交均价5万元/平方米以上的高端住宅共计签约171套，总计4.9万余平方米，创下了2011年1月末调控加码以来的最高单月成交水平，环比2月的44套成交量提升了近3倍，与2011年月均签约122套相比，也有着超4成的涨幅。
上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏表示，经过了近一年多的宏观调控政策后，上海的高端住宅市场成交出现了较大幅度下滑，限购令极大地抑制了投资客的进入，豪宅市场的目标群体也大幅收窄。同时，限购令、' 房产税的出台除对市场起到了一定的抑制作用之外，部分有资格的购房者也仅能再购置一套房屋，在这样的背景下，上海市场中不少经济实力雄厚的买家选择“一步到位”，即如果只能买一套，那么就直接买最好的。加上一批因限购而被拦在上海房地产市场之外的非上海户口?房者再度具备了买房资格，因此经过了一年多的观望，不少改善型买家也逐渐开始入市。
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中高端住宅价格战一触即发
在2012年第1季度，“以价换量”市场趋势对中高端楼市带来了明显的波及效应。据上海搜房网数据监控中心统计，2012年3月上海市场成交均价5万元/平方米以上的高端住宅。其中签约均价在5~8万元/平方米的成交155套，成交均价在8~10万元/平方米和10万元/平方米以上的豪宅则各成交8套。
位于上海东郊的高端型别墅，如尚东鼎、东郊紫园、东郊壹号等别墅，在第1季度纷纷动作不断。其中，尚东鼎别墅3月23日集中销售17套，东郊紫园以' 房价10%的年投资回报水平，一次性返回3年的投资回报，近乎7折优惠。廖宏艳认为，东郊传统豪宅区近来的营销策略，或为谋融资而引发集体成交，或为变相优惠“曲线救国”，都反映了“以价换量”市场趋势对中高端楼市的波及效应。
廖宏艳进一步表示，在“以价换量”占据市场主导的当前楼市环境下，3月别墅成交均价出现12.05%的涨幅，主要因为部分中高端楼盘集体跑量抬升了月成交均价。目前，申城别墅市场基本达到了“价跌量升”的楼市调控正面效应。
除去别墅，随着“刚需”项目在价格上做出让步，带动市场逐渐回暖，一些中高端项目也开始打起了价格战，特别是在星河湾大幅优惠促销短期内带动签约量走高之后，越来越多的豪宅项目选择加入到“以价换量”的行列，高端市场也因此出现了小幅回暖迹象。
据数据显示，浦东星河湾在价格调整后的2个月内（2011.12~2012.1）即签约86套，地处徐汇龙华的海珀旭晖2月中旬加推打出85折优惠活动后，成交量也出现突飞，一连几周签约量达10套以上，3月份总计签约达59套。汤正魏认为，与“刚需”产品只要在价格上做出较大的实质性让步，一般都能带动成交出现大幅飞跃不同的是，豪宅市场的处境则显得较为尴尬。除居住用途外，更多的豪宅还兼备资产的保值增值作用，一些顶级豪宅若贸然大手笔促销反而还会起到负面效果。
“在现今刚需为主的市场中，豪宅市场想要破冰，以价换量仍是可行的方法之一。”汤正魏表示，现今楼市受困于限购，市场购买力有限，打折优惠风潮又在中低价位市场中愈演愈烈，“豪宅刚需”或高端改善型购房者观望情绪浓厚。鉴于一批项目率先启动“以价换量”，且部分在销量上取得了大幅飞跃，中高端住宅大规模价格战已处于一触即发的状态。
大浦东一枝独秀
据上海搜房网数据监控中心4月1日最新统计，第1季度上海全市共有11个区县的别墅市场获得成交，其中，浦东以32313.05平方米的总成交面积雄踞面积榜榜首，青浦、松江、嘉定、宝山、闵行、奉贤6区成交总面积均在1万平方米以上，位于中外环的杨浦和和普陀，各有1套。
自南汇并入浦东后，“大浦东”版图中的别墅市场更趋活跃。第1季度，浦东热销区域主要集中于新场、惠南、三林和张江板块，呈现出高端经济“两头翘”的局势。位于浦东新场的万科清林径别墅2月25日加推44套176平方米的联排别墅，总价350万元/套起，开发商给出了总价减20万元的优惠，2月共获得15套的销售，3月则成交33套，整个第1季度共成交49套，可谓“以价换量”的典型案例。位于惠南板块的绿地布鲁斯小镇，凭借小户型低总价的独特优势，以140万元的“类公寓价”吸引了众多改善型别墅' 置业者，第1季度共销售27套。
在第1季度，嘉定以17139.62平方米的总成交面积位列第三，较之上年同期有42.48%的涨幅，成交均价上则出现了28.95%的回落。作为商品房较为集中的区域之一，嘉定别墅也聚集了较多的“优惠”项目，3月18日入市的龙湖蔚澜香醍别墅采取小量分批推盘的形式，对首批入市的20套别墅打出9折优惠，目前市场单价3.5万元/平方米起，总价约在700万元左右，目前尚无销售现象。
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加紧推盘或成上策
据上海搜房网数据监控中心4月1日最新数据统计显示，第1季度成交前10名中，优惠型别墅占据了前三甲。位于嘉定安亭板块的兰郡九里别墅目前已接近尾盘，以成交均价11440元/平方米的经济型价格获得了不俗的跑量成绩。万科清林径别墅和沿海郦墅别墅分列二三。成交榜前三甲项目，均位于别墅配套较为成熟的社区，交通较为方便，社区生活氛围较好，成交均价较之市场报价均有20%的优惠。
此外，值得关注的还有位于青浦赵巷板块的卓越塔兰朵别墅和位于' target='_blank' >金山的中锐龙湾一号别墅。卓越塔兰朵拥赵巷国际别墅区的良好资源，目前独栋别墅已近尾盘，特价房540万元/套；中锐?湾一号别墅也属于尾盘状态，目前成交均价为10236元/平方米，全款有93折优惠，改善型置业者可予以关注。
另据统计，2012年上海楼市将迎来60余个全新盘面市，其中别墅项目占比超4成，内环豪宅市场或将迎来10个新成员。
进入3月以来，全国楼市普遍出现回暖行情，在搜房监测统计的48个大中城市中，有45个城市3月的成交量出现上扬，其中不少城市因受到中高端住宅成交放量而拉高了全市的成交均价。汤正魏指出，目前的市场调控持续从严，与其等待调控松动市场出现转机，不如率先推盘抢占市场，在目前豪宅市场初现回暖的情况下，加紧推盘或是上策。另外，从3月的成交结构来看，豪宅项目以及市中心板块的高端楼盘签约量正稳步上升，在如今楼市回暖趋势已现的背景下，或许正是豪宅开发商们积极推盘探市的好时机。
