三因素导致市场回升趋缓 单月六成城市呈现供过于求顺水鱼财经

1、4月成交回暖趋缓，中高端项目降价效果有待观察

2012年4月，多数重点城市供应量环比继续上涨，其中深圳涨幅最大，环比上涨达到188%，而下降的城市降幅也基本在10%以内；成交方面，除南京和武汉外，重点城市环比均出现下跌，平均跌幅达17%，其中重庆跌幅最大，达到27%；虽然从同比上看，十大重点城市成交均呈现上涨，另外本月多数城市成交量也高于去年全年的月均水平，但考虑到本月持续增长的供应并未继续推高成交量，因此前期市场回升的大趋势中止的信号依然非常明显。

4月楼市回暖趋缓，在我们看来主要原因有三：其一，3月以来的集中降价潮趋于平静，降价项目尤其是刚需" 楼盘数量明显减少，优惠幅度也开始减退；其二，前期积累的购房急迫性最大的一波刚性需求被消化了大半；其三，由于限购的存在，改善需求难以顺利接过刚需的接力棒，市场需求层面出现“断档”。" 房价方面，4月以来，中高端项目逐渐成为降价的主力。以上海为例，4月上海多个高端项目出现降价，如招商佘山珑原特价房6折，海珀旭辉8折基础上再享75折，华润新江湾九里降价20%等，但就中高端项目而言，因为限购的存在，其降价效果还有待观察。

从存量角度看，4月十大重点城市存量在经历一季度的持续小幅回落后重新出现增长，而从同比上看，本月十大城市平均增长65%，增幅低于上月。

资料来源：CRIC

2、市场短期风险：重庆消化周期首次低于去年同期，六成城市供过于求

CRIC研究中心通过研究城市房地产市场的三大维度（供求比、存量消化周期、房价）对城市进行对比分析，该坐标体系中处于上半部分的城市当月底市场存量消化周期高于18个月的警戒值，反之则低于；处于左半部分的城市当月供求比小于1，市场供大于求，反之则供不应求；另外，气泡大小代表当前市场成交均价的高低。

2012年4月，十大重点城市中天津、上海和北京三地消化周期依然超过18个月警戒值。值得注意的是重庆，重庆的消化为14个月，是唯一一个小于去年同期的城市；从供求比来看，4月有6个城市供求比小于0.8，市场呈现供过于求，仅南京呈现供不应求，其余城市均位于0.8-1.2的供求平衡区间内。

3、4月上海、深圳中大户型成交占比走高，北京高档产品成交占比回升

从成交价格结构来看，北京高档产品成交占比大幅回升。上海方面，中档、中低档项目表现依然强势，保利叶语、茉莉公馆等代表楼盘继续保持业绩领先；北京方面，凭借招商嘉铭〃珑原等高端项目的异军突起，在沉寂了一个季度之后，北京高端项目成交占比重回20%以上；深圳方面，本月花半里清湖花园等中档项目持续热销，促使深圳中低档产品成交占比高企4%，进一步扩大了对其他档次产品领先优势。

从面积段结构来看，上海、深圳中大户型成交占比走高。上海方面，御沁园在周边无同类产品竞争的情况下，将开盘由之前的28888元/㎡降至24000左右，项目去化良好，并带动上海市中大户型成交占比上升6%；本月北京方面，各面积段成交占比比较稳定；深圳方面，中粮鸿云花园、招商雍景湾等市内罕见的优质三、四房产品受到市场认可，去化情况良好，并推动本月中大户型成交占比上升6%。

资料来源：CRIC

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