地产股怪象探秘：销量创新高 股价创新低顺水鱼财经

2013年房地产行业“涨”声一片，不论是商品房销售规模还是新房价格，全国重点城市的" 数据不断被刷新。然而，地产股却走出了截然相反的" 行情，地产板块跑输" 大盘8个点，“招保万金”四大标杆房企股价无一例外全年负增长，区间跌幅3%-38%。

2014年1月6日，房地产板块几乎全线飘绿，房地产板块大跌3.79%，“招保万金”跌幅超过4%，其中龙头万科股价创下近两年新低，收报7.48元/股，大跌4.59%。万科于3日前公布了2013年全年销售数据，销售金额达到1709.4亿元，同比增长21%，再度刷新行业记录。

“当前" 业绩与股价相背离，是地产股特有的情况，”一位大型" 券商分析师对21世纪网表示，由于房地产具有预售制度，销售金额往往在次年才陆续结转收入，资本市场看的是销售的趋势。该分析师认为，“进入2013年下半年以来，全国房地产销售增速同比出现下滑，房企的业绩增速难以维持，加上调控政策和流动性的负面因素，投资者对整个行业的预期向下。”

机构提前出逃地产板块

“惨不忍睹”，在" 长江证券(" 000783," 股吧)近日发布的一份" 研报中，如此形容地产股2013年的行情。

据长江证券统计，地产全行业跑输大盘近8个点，主流房企跌幅高达25%，而板块估值也屡创历史新低。

据Wind数据显示，招保万金在三季末均现机构投资者出逃。2013年伊始，万科股价大幅上扬，在1月30日达到当年最高值12.49元/股，后小幅下滑，二季度又恢复至12元/股水平，然而进入下半年，万科股价一蹶不振，年尾跌至8.03元/股。与此同时，机构投资者在三季度大幅减持万科" 股票 ，据Wind数据显示，三季末万科机构持股比例降至37.98%，与年中相比，机构共减持12.58亿股，持股比例下降13%。

" 招商地产(" 000024," 股吧)也同样遭到机构大幅减仓，机构持股比例从年中的57.99%降至三季末的28.57%。金地的机构持股比例则由年中的61.31%降至三季末的38.43%。

数据显示，在三季度基金减持额排名前十的重仓股中，地产股就占据了三席，分别为万科A、" 金地集团(" 600383," 股吧)和" 保利地产(" 600048," 股吧)，其减持金额分别达72.67亿元、33.20亿元、25.50亿元，合计高达131.37亿元。招商地产的基金持股家数也从" 中报时的251家下降到三季度末的50家。

“2013年5月份开始，房地产销售增幅同比出现下滑，这是一个转折点。”上述分析师表示，资本市场看中的是销售趋势，尽管全国销售数据飘红，但大部分三线城市出现供大于求，房企难以维持如此高的销售增速。

一份来自CRIC克而瑞的数据显示，2013年1-6月份，26个重点城市商品住宅成交面积达到1.22亿平米，同比增长44%，1-11月份成交面积2.31亿平米，同比增长25%。上半年的销售同比增幅大于全年。

行业拐点将至

“行业大周期拐点即将到来。”另一家大型券商地产研究员对21世纪网表示，“从中长期来看，城市新增人口和" 结婚人群对刚需开始下滑，2014年房地产行业将出现供过于求的局面。”

2013年，多数城市库存有所上升。截至2013年12月底，北京、上海、深圳、广州、天津、" 沈阳、杭州等14个主要城市上述城市的新房库存为1.28亿平米，较12年年底的1.16亿平米有所上升，库存去化周期为10.4个月。万科董秘谭华杰认为，这是一个较为充足的存货水平，有利于未来房价保持稳定。他表示，除北京等个别城市外，目前多数主要城市的供需关系仍在合理范围内。

一家大型上市房企投资人士对21世纪网表示，按照3年一个周期的规律来看，2014年将是小低潮，“今年调整了产品结构，加大一二线城市的刚需住宅占比，加快周转，囤积现金过冬。”

对于2014年的业绩预期，上述两位接受21世纪网采访的研究员均认为，2014年房地产行业增速将放缓。据CRIC数据显示，2013年销售金额排名前十的房企当中，有7家跻身千亿俱乐部，比去年增加四家。TOP50当中，9家房企的销售增幅达到40%以上。

“首先是供求关系的饱和，其次是调控政策在今年可能落地，”一位研究员认为，“不动产统一登记条例的出台以及住房信息联网或有相应动作，对2014年的市场预期产生影响。”

长江证券认为，在GDP增长7%的假设下，政府可能维持偏紧的流动性和调控政策，房地产全年可能出现基本面逐季下滑的趋势，在销售和房价可能负增长的下半年，题材股的估值将大幅杀跌，而主流品种的配置价值将逐步凸显。" 申银万国[" 微博]则悲观预计，2014年行业增速全面下台阶，全年板块恐缺乏趋势性机会。