如何保障婚前房产？顺水鱼财经

【事件回顾】

本市黄先生在青浦区有一房屋，且于2011年10月与他人签订了《上海市房地产买卖合同》出售该房屋，但至今尚未办理过户手续。

2011年11月黄先生与林小姐相识并办理了结婚登记。同月，黄先生被确诊为肝癌晚期，此后长期缠绵病榻，将不久于人世。黄先生有成年子女两名，黄先生及其子女由于种种原因不想让林小姐介入该房地产交易中。

【事件分析】

1、黄先生该套房屋属其婚前个人财产，黄先生处分个人财产，无须配偶同意，黄先生应继续履行其合同义务、享有其合同权利。

2、黄先生及其子女可尽快办理委托公证，将合同中尚未办理的事项委托其子女办理。委托书中须注明委托办理过户手续，代收房款及办理交房的权利。尤其，委托人可在委托书中代理人的代理权在办理完结所有房屋出售手续后终止。

3、由于房地产交易无从知晓生存情况及户籍注销情况，所以若黄先生不幸去世，可能受托人仍可不经继承程序而为该房屋办理出售手续。

【事件延伸】

能否从根本上避免林小姐介入该房屋出售事宜?

答：需分情况而定。首先，黄先生在世时已完成该房屋的出售事宜，并收到全额房款。此时黄先生出售的是婚前个人财产，虽然出售该房屋的房款是婚后所得，但该笔款项亦属于其婚前个人财产。所以林小姐不能在未经黄先生同意的情况下介入交易或分得房款。

另外，若黄先生在房屋交易完成前死亡了，但立下遗嘱排除了林小姐对该房屋的继承权，那么由于遗嘱继承优先于法定继承，则林小姐仍无法介入交易或分得房款。最后，黄先生在交易完结前死亡，而没有立下任何遗嘱，那么黄先生的遗产就在黄先生死亡时进入了法定继承程序，其继承人已在实体上取得了该房屋的所有权。林小姐在黄先生生前不能因其配偶身份取得该房屋的所有权，但却不影响她在黄先生去世后以其继承人（配偶）身份取得该房屋所有权。

所以，此时林小姐完全有权利介入该房屋交易并且分得房款。若其他继承人隐瞒情况并侵占林小姐应分得份额，那么林小姐可根据继承法第八条：“继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。”