以郑州为例看刚需购房的悲哀：房价越卖越高，产品越做越烂！顺水鱼财经

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盛世之下，产品力竞相倒退，在逆流的席卷下，这座城市留给刚需购房客的选择越来越少，刚需客的悲哀也已成河。 超高密度社区横行，楼间距越做越窄，楼栋排布越做越奇葩。 大约在三四年前，如果你是一个西区的刚需客，你还可以在这样的社区中选择☟ 这些小区，容积率大都维持在3.5上下浮动，全都为纯高层，平均楼间距大都维持在45m以上，最小楼间距在35m以上，个别楼王的楼间距能够达到60多m。 从各项指标上看，这些小区都属于相对规整、舒适的纯高层社区。 社区布局大都采用围合式布局，除了各楼栋之间有丰富的宅前绿化空间之外，整个社区也有足够开敞的社区公共空间。如果遇到有良心的开发企业，比如锦艺，还能在开敞的社区空间上做出各种社区组团景观，整体的社区氛围得到极大的保障。 总的来说，就是大约在三四年前，如果你是一个打算在西区买房的刚需客，可供选择的社区虽不能说品质有多高端，但无论从居住密度，空间感，还是公共的社区空间等各方面都还算中规中矩，居住舒适度还算不错。 三四年过去了，西区的房价从7字头，一路蹦到了年初的1万出头，在经历7/8/9三个月的尿崩式疯狂之后，现在更是蹦到了一万五六的高位。 当下在售的项目，基本容积率都维持在4以上，甚至超过5。不仅容积率相较之前大幅提高，楼间距也相应缩小，平均楼间距相比三四年前减少10m之多。 当年相对舒适的中高密度社区，在如今的市场上再也无法找到，如今涌入市场的是成群成群的高密度社区。 原来的围合式布局消失不见了，变成了现在毫无新意的兵营式排布，大型的社区组团景观也同时消失不见了，变成了宅前绿化串联起来的小节点，同样消失不见的还有围合式布局带来的社区空间感和氛围感，整个社区变得拥挤不堪，并且十分呆板。 除此之外，我在如今市场上还发现了某些社区为了单纯凑足容积率，在社区里还排布了东西朝向楼栋，比如保利心语（上品新天地）、五建新街坊、升龙御玺。这些东西朝向的楼栋不但无法满足北方地区对日照、采光、通风的需求，而且对整个社区的日照和通风也产生较坏的影响。 在这些拥挤的高密度社区中，最没有操守的当属五建新街坊，为了最大程度的提高整体溢价力和收益率，竟然选择在超过4.0的高容积率社区中做了11层的洋房。这一举动更是大大增加了整体社区的密度，居住舒适度再次打了折扣。 四年过去了，西区的房价几乎翻了一倍，然而留给刚需客选择的社区变成了这般模样☟ 容积率大幅提高，从3跨入5；楼间距大幅缩短，从45m降到35m；社区空间感缩减，从大组团变成了小节点；楼栋排布更奇葩，东西向楼栋频频出现…… 高梯户比产品大行其道，户型布局越做越拥挤，两梯四户竟成为如今奢望。 大约在三四年前，如果你是一个西区的刚需客，你还可以在这样的户型排布中选择☟ 两边户大都是南北通透的三房类产品，大都是110-120㎡的首改类产品；中间户大都是85-90㎡的2+1三房类产品或者两房产品，满足刚需客户需求。 南户采用了外凸式的布局，而且南户两户之间有通风采光井，虽然南户无法实现完全的南北通透，但是通过采光井和外凸式的布局方式，整个房间的采光得到最大的保证，同时通过东西向的横向通风也能缓解户型的通风不畅。 当年的市场并不如现在一般疯狂，锦艺、方圆、盛润三足鼎立，升龙和保利刚刚进场，各个项目均有大量的房源源源不断推出，买方还在市场中占据主导。 在买方市场前提下，各项目在“偷面积”尚未严格管控的年代里，使出浑身解数，拼了命的在面积赠送上做户型创新。 最“丧心病狂”的当属锦艺，不仅能够达到户均10%的赠送率，甚至在两梯四户的基础上，做出了87㎡的边户南北通透小三房，而且赠送率竟然达到16%。 四年过去，西区的房价从7字头，一路蹦到了年初的1万出头，在经历7/8/9三个月的尿崩式疯狂之后，现在更是蹦到了一万五六的高位。 两梯五户的产品越来越多，在五建新街坊、保利心语（上品新天地）等环内热销项目中，两梯五户的产品甚至能达到40%以上，而升龙御玺在住宅项目上还做出了两梯六户的户型布局。 整体户型面积越做越小，多个80余㎡的绝对刚需户型被拥挤的排布成两梯五户，甚至是两梯六户以及更高的平面布局中。 不仅南北通透产品的户型配比越做越少，平面布局越做越拥挤，大量采用内凹式的南户户型布局，采光通风井也越做越小，南户的通风和采光收到极大的限制。 在这些高梯户比社区中，最没有操守的当属升龙御玺，不仅做了两梯六户的平面布局，而且在设计过程中丝毫不考虑人居舒适度，户型与户型之间没有做任何的通风采光井或凹槽，也就造成南户的四个户型存在暗厅或半暗厅。 四年过去了，西区的房价几乎翻了一倍，然而留给刚需客选择的户型布局变成了这般模样☟ 不仅没有户型创新，反而提高单层梯户比；单层布局更加密集，从2T4进入2T5，甚至是2T6；布局设计更粗暴，整体采光通风性大大折扣…… 奇葩户型不仅北上广深有，如今的郑州也不少。 之前，我一直以为，类似这样的“大军舰”户型只可能出现在寸土寸金、对朝向设计不太敏感的北上广深等一线城市。 然而，通过这次调研，我发现我还是图样图森破，类似这样的户型郑州也有。 在高梯户比、高容积率加上转角东西向排布的多因素共同帮助下，升龙推出了亮瞎眼的军斧版户型。 看，三个卧室，两个都是多边形，多么别出心裁的设计。看，卫生间不仅是暗卫，而且无窗，多么的完美。看，餐厅同样无采光，而且正对卫生间，就近吃饭就近如厕，多么体贴的动线设计。看，厨房开窗仅50公分，丝毫不让香气外溢，多么守财奴的开窗设计。 你以为这就完了？你还是太单纯。 又是升龙御玺，只是这次是“大步枪”。 看……笔者已经无力吐槽，自己体会吧。 当然，除了升龙，在高梯户比的前提下，其他开发商也不落其后，大开脑洞，比如保利心语的“小手枪”户型就在奋起直追。 四年过去了，西区的房价几乎翻了一倍，然而留给刚需客选择的户型设计变成了这般模样☟ 开发企业打开脑洞，奋起直追北上广，“小手枪”、“大步枪”、“大军斧”等奇葩户型频频亮相市场，分分钟打脸刚需客…… 从2012年到2016年，西区的房价从7000多，一路蹦到了1万五六，不经意间，竟然翻了一番。 伴随房价翻了一番，容积率提高了20%，当初的3.5左右的舒适高层社区再也难觅其迹，社区氛围感正在一点一滴的丧失；当初的刚需标配两梯四户，变成了首改标配，刚需客只能涌向更加拥挤的两梯五户，甚至是两梯六户；刚需客从挑户型变成了挑军备，在“大军斧”、 “小手枪”、“大步枪”的奇葩户型中艰难寻找一个满足安居的家…… 产品力竞相倒退，形成一股逆流，在这股逆流中，开发商的节操越掉越多，时至如今，已经碎了一地，被远远冲走。 刚需客，这个城市留给你们的选择已经不多了！