回首这一年：2016中国房地产十大关键词顺水鱼财经

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仅仅是1年前，大家还在惊叹几家房企的销售额超过了2000亿，谁能想到2016年至少有3家房企的销售额突破3000亿呢？ 中国的房地产，起步晚，但发展得太快。中国又有自己的特殊性。内地房企早期可以学中国香港的房企，之后可以学欧美的房企，但到今天，很多事情只能自己摸索了。 ✤ 中国地产行业已经进入“无人区”： 就规模而言，万科等成为世界最大房企后，要找到新的学习标杆已经很难； 就时代而言，人口红利、货币超发、城镇化等“黄金10年”的真正动力，逐渐消失或减弱，必须要找到新的发展动力，这个无法学习别人； 就房价而言，房价收入比、房屋租售比等数字已经没有先例，比如房价收入比，已经远远超过国际上8—10倍的警戒线，没有人知道安全的边界在哪里； 就理论而言，国际通用的房地产18年大周期等在我国已经被证明不成立，楼市几乎成了无法预测的市场。 关 键 词 二 跌破8% 2016年前三个季度，内地房企平均利润率跌至7.8%；而2016年上半年，这一净利润率还有为8.15%；这是内地房企利润首次跌破8%。 房企利润什么时候到过这么低啊？且不说之前利润20%乃至更高的黄金10年，就是成交相对低迷的2015年，房企同期利润率也有10.1%。 房企利润为什么下跌？从数据来看，地价太高，是房企利润下降的主要原因之一。 此外，大房企在地产市场所占规模越来越大，他们在竞争中急速扩张，而利润和规模扩张几乎是不可兼得。 在A股127家上市房企中，前三季度净利润同比下滑的房企达44家，其中10家是主营收入上升，但利润却同比下滑。 规模大了，赚钱反而少了，这是最大的悲剧。但也无可奈何。因为如果以扩张为主要目的：地贵也得拿；利息高的钱也得借；内部少限制、多发钱才能提高效率。 关 键 词 三 调 控 按照多位地产大佬的判断，最新的调控完全不同于以往任何一次调控，大家要对此有充分的心理准备。明源君认为，大家至少要做好1年半—2年不放松甚至进一步收紧的准备。 ✤ 2016年的调控是崭新的，具体说来有以下特点： 1、因城施策，不但一二三线的政策不同，同一类城市的政策也不同。 比如南京、苏州等强二线的政策就很紧。最意外的就是嘉兴这样的三线城市，因为离上海近，也开始限购了。以后预测政策还是得看当地房价的变化，而不是看属于哪一线。 2、层层加码，不达目的誓不罢休。 上海、深圳这样的城市，下一次重手，隔几个月还没缓过来，再来一次，这在以往是不可能的。 3、立体化，限贷、限购、限价，一起上，几乎穷尽一切手段。 市场终端的供给、需求都在改变之列。其中比较创新的是限价，也就是说政府根据你的成本和利润率，批准一个价格，因为这个价格低于市场价，所以在南京、苏州等地，有一段时间买到房等于中奖。 不过，明源君认为，因为土地供给、人口变化、城市化这些根本因素没有得到变化，所以，调控所能起到的效果，只是抑制房价上涨的速度，而不会改变这一趋势。 长期来看，决定性的因素还是城市本身的资源和实力。而调控期间，正是反周期操作的机会。 关 键 词 四 地 王 2016年，层出不穷的地王让整个地产界的高潮一轮接着一轮。面粉贵过面包，楼面价高于周边二手房房价，调控加码后，许多之前买地王的房企正忙着卖地王或者搞合作开发，以降低资金压力。 买地王的房企有两种，一种是知道自己为什么拿地王的，另一种是跟风的或手里没地了被迫的。跟风的、被迫的现在基本都出现危机了。 知道自己为什么拿地王的，有两类。其中一类是战略性拿地的，为了进入一个新的城市或者区域，不惜代价。 另一类，则是部分融资成本特别低的国企，因为在专业方面没有优势，采用了一种极端的战术--------通过造地王，把融资成本低这一优势变成不可逾越的护城河，以时间换空间，用金钱战胜专业。 如果国企的年息在2以下，其5年的财务成本低于10，10年的财务成本低于20。也就是说，拿地10年后卖出房子，也不是不能接受的。 因此，其拿地时参考的房价的底线，是5年、10年以后的房价。 很多国企在拿地、产品、运营乃至一般意义上的成本控制方面，并不具有什么优势。 一旦他们在一个区域炒出了地王，就灭掉了很多民营企业的专业优势： 1、快周转在一些地方没有意义了 因为你能节省下的财务成本是有限的，但地价已经被炒得太高，必须等房价在几年后涨上去才有钱赚。你拿地6个月后开盘，就会亏本。在这些地方，充分挖掘出产品的价值才是王道。 2、传统意义上的成本控制几乎无意义 在三线城市，价格低1000可以秒杀周围所有的楼盘。但是在一二线的地王上做产品，如果多花1000可以让客户的感觉略好一点，客户可能就会买你家的房子。10万都出了，不在乎1000。 关 键 词 五 分 化 同样是三四线，对有的人来说是天堂，对另外一些人来说则是地狱；同一块地，别人拿到赚大钱，你拿到就会亏死。各房企的选择已经出现了严重的分化。 分化的背后，是房企本身的积累不同、优势不同。 ✤ 总的来说，房企有9个大的分化。 1、强弱分化。百强占据了地产市场的半壁江山，排名靠后的百强整个集团的规模，赶不上排名靠前的巨头们一个区域的销售额。 2、去一线还是三线。融资能力强的企业，在一线就没有问题；控制成本能力强的企业，在三线就没有问题。 3、要规模还是要利润 4、集中还是分散。对于区域巨头来说，这个问题其实没有选择，必须集中，才能和巨头对抗。而巨头必须分散，否则规模扩大到一定程度会出现自己和自己竞争的情况。 5、主要做刚需、改善还是做豪宅。改善、豪宅市场会越来越大，乃至成为主流，这是共识。这个分化里面最大的问题，在于你是否有做豪宅的能力和品牌。 6、做标准化产品还是个性化产品。企业越是规模大，越是要标准化，企业越是规模小，越是要个性化。规模大的企业，标准化后可以降低成本、提高质量。而用个性化的产品，去对抗大企业的品牌，则是未来小房企的生存之道。 7、外在硬件还是内在软件。硬件的房屋，只能满足人的基本需求。人的社交需求、自我实现的需求、信仰的需求等等，都是硬件无法满足的，需要做社群、做组织等去满足。 8、集权还是分权。集权的房企最大的问题，在于如果老板战略错误，是没有纠错机制的。 分权的房企最大的问题，在于效率有时候会有问题。 9、家族企业还是公众公司。家族企业一般不用担心“野蛮人”。但公众公司可以引进各种专业人士，通过投票，最终来做出一个相对理性的抉择，家族企业不能。 关 键 词 六 收 购 过去几年，中国的地产市场，是越来越集中的，不过，通常是百强收购中小房企。2016年的新情况是，巨头对巨头下手，百强对百强下手。 2016年比较大的收购事件有：恒大收购万科9.452% 股权，这是在宝能之后杀出来的程咬金； 万科并购印力 96.55%股权；安邦收购中国建筑 5% 股权；中海并购中信地产；保利收购中航地产；绿地收购协信 40% 股权；融创收购金科 16.96% 股权；融创收购融科；中民投收购亿达 53.02% 股权；4月恒大收购嘉凯城 52.78% 股权，结果年底又把嘉凯城卖给了融创。 总的来看，融创做的大生意好像最多。 以后，地产公司就是金融公司，不是金融公司就很难生存，这将是个真理。现在看起来，恒大、融创、复星都快满足“金融公司”的定义了。